5月一线楼市涨幅扩大 专家激辩后市走向

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房价会再次飙升吗？在最近的房地产市场复苏之后，这对于许多人来说是一个问题。面对频繁出现的地王，日本光盘再现，买还是不买？这确实是个问题。买家的纠结和焦虑也考验着宏观调控的决心和趋势。本期《房地产周刊》以北方、广州和深圳四个一线城市为样本，分析这四个城市房价上涨背后的逻辑和投资者的未来趋势。

昨天(6月18日)，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格最新变化显示，北京、深圳四个一线城市5月份的价格涨幅高于4月份，尤其是深圳和上海。

深圳的表现很独特。5月份，深圳新建商品房同比增长6.7%，在70个大中城市中排名第一，同比增长7.7%，成为70个大中城市中唯一一个新建商品房同比增长的城市。

在另一个一线城市上海，尽管房价涨幅不如深圳，但5月份新建商品房价格也上涨了2.6%，为27个月来的最高水平，达到了2013年的涨幅水平。

德友连锁住宅研究部主任卢启林表示，如果各地房价继续上涨，甚至比2009年上涨20%以上，国家可能会在未来出台调控政策。

然而，上海中原地产咨询有限公司研究总监宋惠勇认为，目前房地产市场的繁荣是不可持续的，如果没有进一步的政策来拯救市场，房价的上涨很可能只是昙花一现。

净化的压力仍然相对较高

中原地产研究部的数据显示，去年12月底，上海新建商品房存量为1413万平方米，而5月底新建商品房存量为1327万平方米，略有改善。去库存期不到13个月，明显好于去年17个月的水平。截至5月份，供需比例已达到0.8比1，供应开始低于需求。

宋惠勇指出，由于今年上半年房地产企业整体销量不理想，下半年压力将加大，这将加快销售步伐。他估计，下半年新增供应面积将在600万平方米左右，价格将上涨5%~10%。

据合肥辉煌研究中心统计，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，净化期长达18.5个月，居一线城市之首。

北京的情况也不容乐观，住房存量仍在增加。

深圳新房存量面积为369万平方米，净化期仅为10.4个月。然而，由于商品房预售审批的加快和当地土地委员会增加供应，库存已经回升。此外，深圳新开工面积远远大于竣工面积，目前正处于大规模供应前夕。

上升趋势能持续下去吗？

卢启林表示，近期中高档市场交易活跃，而交易结构是导致房价上涨的一个因素。

他说，以上海为例，土地市场非常活跃。中环附近的土地底价达到3万元/平方米是正常的。在发展企业以高价获得土地的同时，一方面刺激了周边房屋的交易价格；另一方面，在高价收购土地后，如果你想赚钱，你只能在未来打造精装修的高端产品，而这些产品的定价很有可能成为该地区最高的，从而推动房价的上涨。

卢启林指出，目前，上海的房价已经进入了一个正常的上涨通道，到今年年底，上海的新房可能会有20%左右的增长。如果发生这种情况，政府可能会在2016年发布新的监管政策。

宋惠勇表示，国家将出台调控政策，但不应抑制需求，而应鼓励需求。当前的市场热是由一系列的优惠政策造成的，这些政策不会持续太久。为了保证房地产市场的后续交易增量，有必要进一步出台鼓励政策。