开发商豪赌市政府南迁沈阳全运村住房消化需6年

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在为2010年第十二届全运会而建的沈阳全运村破土动工后，沈阳市政府新的“大浑南”规划和招商引资吸引了众多房地产开发商，尤其是“沈阳市政府即将南迁”的消息，使得全运村板块在短时间内吸引了包括绿地、中海、保利在内的一大批房地产企业。五年过去了，但沈阳市政府没有向南迁移。

沈阳全运村公共基础设施利用率极低，商品房入住率几乎为零，部分房地产平均交易价格接近腰部。

沈阳全运村位于大焕南路核心地段，总面积超过120公顷。毗邻规划中的沈阳行政中心和领事馆区，一个巨大的中央公园横跨南北。在沈阳全运村，几乎所有的都是高端房地产项目。《第一财经》记者在全运村的智汇街、高申路和全运路看到，除了宽阔的马路上有响亮的名字外，路上车辆很少，很多项目至今还没有完成。

全运村的道路两旁，巨大的房地产广告牌被灰尘覆盖，树木和杂草让它们看起来更加破旧。这里的大部分房地产销售接近停滞。在参观了许多房地产项目后，记者发现大多数售楼处很少有人来看房子。“沈阳市政府南迁”的广告口号已经成为这些房地产顾问口中的一句必要的套话。“我们的‘月亮之星’属于国家交通部门，驱车2公里即可到达新城市政府。”悦星国际的一位房地产顾问说。

“今年9月，市委、市政府就要搬到这里来了，而且已经确认离我只有700米的距离。”华茂中心的一位物业顾问对搬迁时间非常确定。

关于沈阳市政府南迁的第一次讨论始于2002年。在当年8月举行的市政府迁至浑南新区的可行性研讨会上，一些专家指出，市政府迁至浑南可以为空老城区留下空间，更好地保护沈阳老城区。从此，浑南有了一个全新的概念:沈阳分中心。2010年，时任沈阳市副市长、浑南新区区委书记的杨亚洲表示，“沈阳的行政中心已经南移。”2014年，在杨亚洲沈阳浑南新区房交会开幕式上，代表政府发布“开工”口令的副市长再次证实了这一消息。

随着沈阳市政府的有利搬迁，浑南地区大大小小的房地产项目迅速超过100个。2006年和2007年，是大品牌开发商集中进入湖南进行房地产开发的重要节点。逸风时代广场、樊华广场等商业项目建设加快，万科地产再次落户浑南，金地即将到来。此后，包括首创、保利、R&F在内的知名房地产企业相继入驻。

然而，令人不解的是，沈阳市委宣传部随后否认了市政府南迁的消息。第一财经记者致电沈阳市房产局。工作人员说:“我们房产局不理解市政府的搬迁。政府没有注意到这一点。”沈阳的许多当地房地产开发商也表示，他们已经听到这种说法很久了，但他们心里还是没有底。“有这么一句话，我以前听过，但我不知道它是真是假。”

政府搬迁是全运村规划的大量商品房和商业地产得以振兴的重要标志，也是人口流动的重要信号。“全运会”的概念已经淡化，市政府南迁被搁置，房地产项目停滞已成为沈阳全运村的常态。

盛夏，瑞意德沈阳的副总经理说:“市政府的搬迁可能从几年前就开始了。经过几年的反复发行，据说它不会移动，这对市场是一个负面信号。”

这一“拆迁乌龙”使得已经面临危机的开发商们火了起来。据公开报道，在当时主管市长召开的一次会议上，一位投资巨大的开发商甚至公开拍桌子。

根据克尔的数据，沈阳全韵板房的总库存面积为275万平方米。根据同期房屋的月成交量，在不增加现有供应面积的情况下，消化大约需要6年时间。

就平均交易价格而言，2015年沈阳全运村板块同比下降约10%。其中，辽宁宏阳房屋开发有限公司开发的玫瑰园项目降价最为明显，直接从去年平均每平方米9000元左右的成交价格下降到目前的每平方米4600元，接近减半。

自2011年以来，沈阳全运村的供应面积逐渐增加，市场逐渐显示供大于求。经过调查，记者发现全运村的板块更像是目前沈阳楼市的一个缩影。截至今年6月，沈阳商品房市场存量约为2800万平方米，这也需要3年时间消化。房地产市场的低迷已经传导到了土地市场。自2014年以来，沈阳土地市场频繁拍卖。据公开数据显示，仅2014年上半年，沈阳就拍卖了38块土地，拍卖的土地比例接近30%。Cfp图