奥园地产转型升级谋多元化扩张 互联网与海外市场齐头并进

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张新晨

中国奥源房地产集团(03883.hk)曾因其在中国房地产行业的复合房地产而闻名，该集团一直在拓展其核心房地产业务，并已开始将其触角延伸至新的市场领域。

奥林匹克公园2014年的业绩显示，集团的合同销售额约为人民币122亿元，同比增长约22%。这是继2013年奥林匹克公园销售额翻番后又一个快速增长的年份，明显高于同行业的平均增长水平。2015年3月，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所组成的“中国房地产t0p10研究集团”权威评选中，澳远集团入围中国房地产企业30强，运营效率排名中国第五。年初，集团谨慎预测今年销售额将保持15%左右的增长，2015年前四个月，澳远集团销售额为33.1亿元，同比增长28%。这是澳远集团自2015年以来连续第四个月实现销售增长。

更值得注意的是，集团内部已经悄然启动了一系列转型升级的战略安排，包括寻找海外房地产投资市场的机会，以及在互联网增值方面不断取得突破。

据悉，奥林匹克公园已将互联网业务的发展确立为集团多元化发展方向，并成立了相应的技术公司与国内知名专业互联网公司合作，打造一个具有个性化特色的开放式互联网平台，连接全国的家庭和生活服务。

复合房地产2.0版

奥林匹克公园更新的理念是以“满足顾客需求”为内涵，以“提供优质服务”为外延，打造复合地产的升级版。

经过近20年的发展，奥园独特的复合型房地产名片已经深入人心。

自1996年广州金叶山庄花园和广州奥园成功开发以来，中国奥园房地产集团先后开发了40多个大型房地产项目，并成功实践了体育大院、教育大院、科技大院、健康大院等多种复杂的房地产开发模式。

2014年，随着中国旅游市场的快速发展和产业升级，澳远开始了文化旅游产业的新尝试。“澳源印象岭南文化旅游城”位于广东英德，采用“文化+旅游+地产”的新型复合开发模式，引进豪华酒店品牌榕树酒店集团和中国顶级演艺制作公司——山水胜点(由著名导演梅创立，以澳源为战略股东)，打造华南首个集休闲度假、魔幻主题娱乐城、居住、医疗、养老等为一体的大型综合项目。

2015年，奥林匹克公园与景观节将再次战略合作，打造“奥林匹克公园韶关印象(房地产)”项目。广东省韶关市拥有丰富的历史、文化和自然景观，如南宗禅法的发源地南华寺、国家级自然保护区丹霞山、广府文化的发祥地诸暨里等，每年接待游客2000多万人次。奥林匹克公园韶关印象项目将结合韶关独特的旅游资源和禅宗文化，打造中国南方首个涵盖文化、旅游、商业和居住模式的世界级综合旅游度假区。

对于奥林匹克公园的核心业务——商住发展，集团曾表示:公司非常重视商住业务的双线发展，住宅项目和商业项目的比例将根据市场情况、客户需求、业务规则等因素进行动态调整，以灵活应对市场经济的变化。例如，2014年，住宅和商业项目的合同销售额将各占50%，当市场经济发生变化时，可能调整为46%。今年，奥林匹克公园将暂时向住宅项目占55%、商业项目占45%的方向发展，其中商业项目将保持“销售第一、自持为辅”的轻资产模式，增加运营的灵活性。

澳远集团首席执行官杨忠表示，总体而言，澳远正在全方位提升和改造复合地产。未来，它将不再是简单的提供房子，而是将顾客的需求放在第一位，将奥园提供的优质服务融入社会生态服务体系。

可以说，澳远集团已经将其原来的复合地产概念升级为全新的2.0版。从外延上看，它是围绕客户的家庭生活提供全方位的优质服务，其核心是“满足客户现在和未来的所有需求”。

围绕这一主张，澳远集团发起了许多战略转型。无论是商业地产还是住宅地产，都在投资、产品等方面做了相应的调整。例如，商业地产约占公司销售收入的40%。未来，奥林匹克公园可能更愿意保留一些社区业务，以配合“最后一英里”的客户服务目标。

投资风格趋于稳定

可以预测，随着多产品形式和多元化投资的成熟，奥园在复合地产的经营收入有望在某个时点形成井喷效应。

事实上，自2013年以来，奥林匹克公园进入了快速发展的快车道，当年的签约销售额一下子突破了100亿大关，翻了一番。到2014年，澳远在房地产销售市场仍领先于同行，实现了22%的增长。

值得称道的是，奥林匹克公园在高速发展的同时，保持了各项财务指标的优化。2014年，营业额约为人民币70亿元，同比增长约22%；毛利润约为21亿元人民币，同比增长约18%；毛利率保持稳定，约30%；净利润约为8亿元人民币，以奥林匹克公园27亿元的股本计算，每股利润为0.29元人民币。截至2014年底，澳远的净资产为90.3亿元。

值得一提的是，虽然处于快速发展过程中，但奥林匹克公园的负债水平却大幅下降。数据显示，截至2014年12月31日，集团净负债率为61.8%，同比下降2.2个百分点，比2014年年中下降8.6个百分点。现金回报率保持在81%的高水平，反映了奥林匹克公园稳定的财务表现。

此外，澳远集团在资本运营方面也变得更加活跃。2014年上半年，澳源集团在海外发行了5年期3亿美元票据，受到国际资本市场的好评，超额认购4.2倍，进一步优化了债务结构。下半年，华夏保险作为战略投资者被引入，融资10亿元人民币，推广轻化生产经营模式，强化现金流。截至去年年底，澳远集团的可用现金约为59亿元，这为其今年的投资奠定了坚实的基础。

澳远集团首席执行官杨忠透露，未来，奥林匹克公园将根据市场变化做出更加合理的项目投资，住宅和商业开发仍将是公司的核心业务。根据产品战略的调整，一线城市改善住房的比例将逐步提高。

截至2014年底，数据显示澳远集团的土地储备为1200万平方米，其中约70%为住宅用地。这些土地资源足以维持本集团未来五年的可持续发展业务。

然而，这并没有减少公司进一步扩大投资领域的动力。2015年3月，澳远与澳大利亚当地实力雄厚的开发商ecove建立了关联公司，持有70%的股份，并收购了悉尼市中心的“伊丽莎白130”项目，合作建设高端住宅公寓，规划38层，共148套公寓和2家店铺。这是澳远第一个海外房地产项目，也是开拓海外市场、寻求多元化资产组合和运营的第一步。

据了解，仅在悉尼，该项目的价值就高达20亿元人民币，预计今年可销售约7亿至8亿元人民币，其对奥林匹克公园的整体贡献不可低估。

互联网开创了一个新局面

自2014年以来，互联网的概念一直是大多数房地产企业无法回避的话题。无论是万科拜访各大互联网公司，还是碧桂园董事长与小米创始人的秘密会面，种种迹象表明，房地产行业的互联网增值趋势已经发展成为不可逆转的趋势。

奥林匹克花园也不例外。2015年初，澳源推出了澳源智能公寓1.0版，通过手机或其他移动媒体与社区、朋友、商业伙伴和客户保持联系，为生活增加价值，促进销售。

具体来说，ao智能生活平台提供了从智能硬件和智能服务到提供智能生活空房的三个模块，是一个结合营销的整体网络营销模块，包括ao智能公寓、ao商城、ao商业街和ao智能社区。这些模块可以为奥林匹克公园的居民和商人提供一个非常好的环境

据报道，2015年7月，ao产品线将在广州和重庆(房地产)率先推出，居民和商家可以通过ao智能平台享受智能生活的乐趣。这个新产品是如何工作的？例如，在广州奥林匹克公园城市世界的ao智能社区，居民可以通过智能手机自动访问ao智能服务平台，随时随地从住宅物业和周边企业获得服务，使用智能门禁和智能车库服务增加生活便利性，以及丰富多彩的o2o社交体验。

杨忠认为，奥公寓体现了“智慧、共享、包容”的服务内涵和“互动、开放、个性”的移动互联网精神。他本人也是澳远地产网络化的坚定推动者。

在杨忠看来，互联网加房地产是房地产和互联网的融合，有两层含义。一是认知层面，即结合房地产的互联网思维，如顾客至上、极端思维、平台思维和迭代创新思维，将这种思维融入房地产的整个开发过程。另一个层面是技术层面。事实上，互联网应该是信息技术的核心要素，应该融入房地产开发过程。例如，在奥林匹克公园，互联网的智能操作系统已经被引入到开发和物业管理的各个方面，从而大大提高了效率。

“我认为有很多创新的工作要做，而空的房间仍然很大。”杨忠的判断在一定程度上也影响了奥林匹克公园多元化经营的发展方向。

据可靠消息，奥林匹克公园成立了一个专门的互联网技术公司，并与中国著名的互联网公司合作。未来，它将建立中国最好的家庭生活服务平台，将家庭和服务联系起来。它将不再依赖奥林匹克公园现有的项目及其物业管理，而是突破物业管理的障碍，成为一个与普通人的家庭生活紧密相连的全新互联网平台。

虽然奥园没有透露该合资公司的具体业务，但可以预见的是，一旦其搭建的平台能够吸引足够数量的观众，其对未来奥林匹克花园业绩的贡献将是/0/，这是传统房地产评估方法无法预测的。