降息打开股价上行空间 “4+4+2”思路捕捉地产潜力股

本篇文章5931字，读完约15分钟

自2014年11月以来，利率已第三次下调，信贷政策再次放松，这表明政府进一步确认了当前疲软的经济形势。房地产行业将从目前的宽松政策中受益匪浅，这主要体现在销售的改善和财务支出的减少。在业内人士看来，表现明显逊于市场的房地产行业，也将在利好政策释放下获得超额回报。

预计市场需求将受到显著刺激

降息如期而至，资本成本的改善得到了大力支持。证券分析师戴(Guba 000750)认为，自第二季度以来，在政策不断发酵的背景下，房地产销量一直在稳步上升，而银行对消费者的支持力度略有不足。

以一线城市为例，尽管新房地产政策出台后首套房贷利率有所下降，但变化不大。但是，只有少数银行开始实施政策明确支持的第二套住房贷款首付比例调整，第二套住房贷款利率没有出现明显的下降趋势。目前，基准利率仍普遍上调10%。此次降息将从基准利率的源头大幅提高资本成本。

从购买成本来看，按去年同期6.55%的基准利率计算，100万份20年期等额还款共需支付79.6万英镑利息。但降息后，5年期贷款利率降至5.65%，总利息67.1万元，成本改善效果显著。对于开发企业而言，加上此前RRR降息导致的流动性释放，资金短缺将进一步缓解，行业投资失速风险有望得到控制。

海通证券(600837)分析师涂李雷表示，宽松政策仍在继续。目前，通货膨胀水平较低，未来宏观政策将处于持续宽松阶段，这将有助于缓解开发商的资金压力。自2014年行业进入调整周期以来，开发商的资本在第二季度开始进入冰点。尽管下半年行业投资明显收缩并未使资本状况持续恶化，但总体紧张态势并未明显缓解。此次降息有利于进一步缓解开发商资金压力。数据监测显示，截至2014年底，商品房销售同比增速与开发投资同比增速的差距明显改善。

降息直接降低了购房成本。根据计算，经过这一轮降息后，三次购房者每月供应量的累计降幅在3.81%至8.87%之间。根据历史数据，以25个基点为标准，连续3至5次降息后，买家的购买力将有明显支撑。考虑到自第一次降息以来，成本已经下降了近90个基点，预计后期市场需求将明显受到刺激。

房地产市场成交量开始适度反弹

交易恢复的趋势已经确立，一线城市的价格预计将首先反弹。在业内人士看来，五一之后，营业额继续呈上升趋势，同比分别增长了3%和27%。短期而言，在经济下行压力下，放松房地产政策是稳健增长政策的重要组成部分。4月份，cpi同比仅增长1.5%，这也为空进一步放松货币政策提供了空间。受行业和货币政策的刺激，后续交易预计将继续回升。在交易稳定的背景下，4月份100个城市房价数据环比降幅也继续缩小。

目前，房地产交易已进入季节性升温通道，重点城市一手和二手商品房交易正在加速。随着降息举措的推进，此前一直处于观望状态的需求预计将加快进入市场的步伐，而在5月和6月供需双方都很活跃的时候，市场交易很有可能会继续复苏。戴表示，就库存而言，重点监测城市的住宅建筑实用面积仍处于较高水平。在去库存周期，企业很难开始新的建设，土地投资超出预期。因此，很难在第四季度之前保持房地产投资的增长率。改进观点；在价格方面，一线城市的一、二手房价格逐月上涨，土地资源的稀缺使得一线城市更受增量市场的青睐。一线城市房价将率先进入上行通道，而二三线城市的高库存将在未来一段时间内保持正常状态，整体价格上涨势头不足。

从行业销售来看，3月份以来行业销售的回升已得到充分反映。随着后期传统推盘季节的到来，市场销售有望继续创下新高。从基本面来看，屠认为，在后期，市场开始从去库存的转折点进入利润转折点。2015年下半年的价格上涨应该是一个高概率事件。企业盈利能力有望适应房价的上涨。

今年以来，房地产类股的表现逊于市场

降息有望打开空地产股的空间。从领先的房地产公司的趋势来看，存在着偏离基本面的情况，而领先的房地产公司今年迄今的表现明显逊于市场。目前，领先的a股房地产企业不应在牛市环境中坚持低市盈率、低市盈率和低增长三种低状态。未来，a股房地产白马龙头企业估值将出现明显的上升势头，2015年龙头企业市盈率应达到15倍。

近期资金的持续宽松将为板块基本面的复苏注入一股推动力，而利好政策无疑将增加销售方的复苏预期。戴表示，房地产行业各行业的估值水平仍处于较低水平，具有较高的安全边际，他对房地产行业短期内将获得超额回报持强烈乐观态度。最近两次降息后一周的房地产指数表现统计显示，与沪深300指数相比，房地产指数获得了超额收益，而房地产类股在近期市场调整阶段的表现明显弱于其他板块，超卖市场使得房地产类股加速反弹的可能性进一步增加。降息后，地产股获得了基本面和政策的双重支撑。戴认为，房地产类股的短期提振更多地取决于基本面的复苏表现，并强烈推荐房地产板块。

屠李雷还表示，他对房地产行业仍持乐观态度。涂李雷指出，目前，交易正积极明显上升，房价有所回升，但不会引发调控，房地产处于较好的投资阶段。按照“4+4+2分配法”，即40%的股份，万科、保利地产(600048，股份)、金地(600383，股份)、华侨城；二线白马泰和集团(000732，分享)、世界银行(002285，分享)、滨江集团(002244，分享)、华夏幸福(600340，分享)、金科(000656，分享)、莱茵地产(000558) 20%主题、科技中心-张江高科技(600895，分享)、市北高辛(600604，分享)国有企业改革——合肥城建(002208，参股)、田健集团(000090，参股)、格力地产(600185，参股)；冬奥会-北辰产业(601588，分享)。

一些分析师还表示，在累积利好政策的背景下，地产股的投资机会已经凸显。投资者可以从主题投资中选择投资对象，建议关注京津冀、国企改革、上海自贸区等房地产主题投资机会。

选定的潜在股票

一线股票是万科、保利地产、金地和华侨城

万科a(000002)

净资产收益率将上升到更高的水平

在优惠政策和销售旺季的推动下，公司3、4月份的销售额逐渐回升，同比增速也呈现出不断扩大的趋势。2015年4月，万科销售面积同比增长33.85%，价值同比增长39.29%。

广发证券(000776，Guba)分析师乐家栋指出，随着信贷环境的改善和房地产政策的放松，需求明显升温，整体销售处于小幅升温周期。平均销售价格方面，4月份平均销售价格同比上涨2.21%，同比上涨4.07%，这与销售的区域结构有关。作为行业领导者，该公司在销售复苏和复苏方面领先于行业整体水平。第一季度之后，土地投资策略相对开放。在深化核心城市扩张的基础上，统筹中西部重点城市发展。各类房地产改造开发项目有序进行。公司组织结构内的激励制度不断完善。我们将继续看好万科的融资能力和轻资产运营模式，未来两年净资产收益率将达到较高水平。

保利地产(600048)

大型健康领域提供了巨大的商机

保利地产作为产业链覆盖最完善的领先地产公司之一，在住房、商业地产、房地产基金、养老地产等诸多领域都具有优势地位。，而中央企业集团的整合正如火如荼，这也给公司整合中央企业房地产资源带来了想象。

中银国际证券(BOC International Securities)分析师田世信指出，该公司推出了5p战略，重点关注五个方面:老年地产、全生命周期绿色建筑、社区o2o、保利地产应用和海外地产。O2o，一个商业品牌建设社区，将很快推出，保利地产应用计划在6月推出。同时，商业控股面积100万平方米，运营和租金超过10亿元，租赁运营规模居行业前列，商业互联平台；2014年，公司的三位一体养老金战略逐渐落地，公司在养老金行业领域的深入研究和大规模社区覆盖将为公司在大健康领域提供巨大的商机。

Gemdale (600383)

多元化融资方的优势明显

2015年第一季度，公司实现净利润7900万元，同比增长59.13%。业绩同比大幅增长，主要是由于完成速度加快，以及低利润率项目结算带来的毛利率回升。

中信证券(CITIC Securities)分析师苏表示，今年第一季度，土地收购步伐明显加快，权益类收购土地金额达到56亿元，占当前销售的84%。继续强化一、二线城市和合作征地模式，9个被征地项目中有8个不到50%。公司今年的征地率预计与去年持平。除了继续参与招标、拍卖和挂牌，它还通过旧的改革模式获得了高质量的土地储备。目前，公司的净负债率仍处于行业的中等水平，选择“小盘股交易”使公司能够兼顾现金流和扩张速度。此外，公司在多元化融资方面的优势也非常明显。港股平台和金融平台的稳健投资为此提供了渠道。今年，它将发行30.3亿张中期票据，为扩张做准备。

华侨城a(000069)

借助020提升增长潜力

公司加大对文化旅游产业的投资，延伸相关产业链，有利于创造新的盈利模式，不断增长的旅游消费需求也为公司的战略转型创造了一个开放的市场。

资本证券(Capital Securities)分析师王建辉指出，该公司目前有十几个景点和酒店，每年有3000万游客，每个综合项目都有数万名常住居民。文化旅游和房地产开发两大产业都有大量的消费群体，空房的增值服务也是巨大的。基于客户的内在优势，公司利用互联网和大数据技术，建立了华侨城旅游在线营销平台otm，拥有17个在线景点，涵盖了多项增值服务。根据公司在深交所互动平台上的披露，2015年，公司将在完善营销平台的基础上，加快智能景区和智能社区建设，实现社区应用和景区应用的推出。公司对o2o业务模式的进一步探索有望挖掘更大的业务增长潜力。

二线白马泰和集团、世界银行、华夏幸福和金科股份

泰和集团(000732)

电子商务战略的进展比预期的要快

2015年4月，太和集团在平潭建立了太和互联网财务控制平台。这一次，公司入股了深圳(房地产)吴极，一个房地产电子商务平台，其战略推进速度超出预期。

广发证券分析师乐家栋指出，一方面，借助吴极房地产电子商务平台，可以促进公司项目的销售；另一方面，结合泰和集团在金融领域的前瞻性布局，特别是银行资源的积累，未来将尝试切入基于互联网的住房交易金融服务业务，这符合泰和集团“以房地产为核心，融投为两翼”的“一体两翼”战略。公司以房地产业务为核心，布局稳定+快速周转+高杠杆，年内销售规模达到300亿元；金融业已经积累了。这一次，它将介入基于房屋交易的互联网金融服务，并且协同效应显著；同时，依托氟化工基础，积极探索战略性新兴产业的投资机会。

世界银行(002285)

金融业务已经成为新的增长引擎

该公司已在新房金融服务领域确立了领先地位。去年，用于首付新房的小额贷款产品“玉娟家园贷款”成为爆炸性项目，贷款规模近20亿元。在此驱动下，金融业务已占到公司利润的近20%，成为利润增长的新引擎。

中投证券(CIC Securities)分析师李绍明保守估计，嘉园在空房5年的贷款增长为120亿元，是2014年的6倍；今年3月，p2p平台“盖金”应用正式上线，有效破解了资金来源瓶颈。预计今年贷款规模将超过40亿元，并将继续翻番。该公司的核心优势在于其对真实交易场景的深度渗透，同时在资产规模和风险控制方面仍比金融机构具有显著优势，这也使得双方的合作前景广阔。

华夏幸福(600340)

首都经济圈的最大受益者

近日，公司计划与太谷科技创业发展有限公司签署《创新孵化体系战略合作框架协议》，双方将在构建产业创新发展模式、孵化器运营、b2b创新服务能力建设、落地具体产业化项目等方面进行合作。

海通证券(Haitong Securities)分析师涂李雷认为，双方将在构建产业创新发展模式、孵化器运营、b2b创新服务能力建设和落地具体产业化项目等方面进行合作。太谷科技创业发展有限公司作为一家专注于孵化器运营管理和科技创业的专业机构，致力于成为全球领先的创业生态系统中的一支生力军。公司是首都经济圈的最大受益者，未来发展规模和速度有望大幅提升。考虑到“创新中国”的相关概念，该公司的估值为40亿欧元，一旦该模型成功，该公司在空.的股价就非常高

金科股票(000656)

新能源已经成为新的利润增长点

公司项目的扩张将逐步回归到省会和二三线地区的中心城市，回归到盈利的现金流项目。同时，加大科技产业园、文化旅游地产、健康产业等房地产项目的拓展力度。2015年，计划完成销售额300亿元。

信达证券(Cinda Securities)分析师崔娟(音)认为，该公司的“房地产+新能源”两大主营业务已经协同发展。2014年，公司通过并购成功收购了高质量的风力发电项目。未来，我们将以风力发电和光伏发电为重点，密切关注国内外市场，通过收购和自主开发加快优质项目布局，努力实现新能源业务快速发展，把新能源业务打造成为企业新的利润增长点，形成“房地产+新能源”双主营业务协调发展的新局面。未来3-5年，公司将力争实现风能和光伏发电装机容量达到5gw，形成约400亿元的投资规模。

主题概念张江高科技，格力地产

张江高科技(600895)重塑盈利模式打造“新三大业务”

公司明确表示，将充分利用“双自联”优势，以转变经营模式、创新经营模式、重塑盈利模式为核心，加强资本管理在主营业务调整和产品创新中的配套应用。

海通证券(Haitong Securities)分析师涂指出，企业将依托汇率、利率、税率“三个利率”激活国内外创新资源，探索“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”新模式，开辟金融资本、产业资本和土地资本的联动渠道。张江高科技将着力打造新型工业地产运营商、未来高科技产业集成商和科技金融综合服务提供商三大新业务，努力成为国内高科技园区发展和运营的引领者和新标杆。得益于上海(房地产)科技创新中心的建设，工业投资增加了/0/房。

格力地产(600185)

互联网加速了三大产业的发展

得益于珠港澳一体化和国企改革，公司有三个主要观点:房地产、海洋和港口经济。公司主营业务集中在珠海(房地产)，发展方向和核心优势资源与珠海高端经济相关。同时，公司有军工、横琴、港珠澳合作、国有资产改革、现代服务业转型等理念。

海通证券分析师涂指出，公司明确表示将加快发展海洋经济、港口经济和现代服务业三大板块，具体业务包括海岛开发、渔港、生态农业、休闲旅游、金融和互联网。该公司计划借助互联网、金融和电子商务平台将所有部门串联起来，从而形成一个封闭的良性商业循环。屠认为，上述说法实质上决定了格力地产未来的转型方向。考虑到公司是珠海市国有资产证券化的重要渠道，企业转型具有明显的资源优势。

我们的记者林伟制图王镇