北京顶豪牛气何来 “豪宅化”加速

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在上海(房地产)最高建筑单价达到38万元/平方米，深圳(房地产)首次出现单价在20万元以上的项目后，北京(房地产)房地产市场“豪华化”的速度正在加快。今年年初以来，许多以前的王迪项目将在市场上出售，顶级豪宅的平均价格首次超过10万元/平方米。业内人士预测，按照这个速度，一年之内，北京的新房将进入“20万元大关”。这是开发商的一厢情愿还是市场决定每单位价格冲刺20万元？谁来支付？

发现海淀豪宅集体“跑10”

2015年，北京豪华住宅市场的平均单价达到10万元/平方米，这已经不是什么新闻了。然而，没有一个区域的房地产市场作为一个整体已经进入了10万+的时代，现在海淀开创了一个先例。几天前，在海淀高端房地产发展趋势论坛上，话题集中在海淀房地产市场全面进入10万+时代。据悉，2015年4月27日，新的单价王在海淀北五环路附近诞生，底价高达43000元/平方米。预计普通商品房销售价格不低于10万元/平方米。

三大品牌开发商万科、保利和华润，都在海淀有高端旗舰项目，目前均价为“跑10”。位于西山板块的万科·乳源，新推出王楼产品翰林大厦，单位面积230-260平方米。目前产品的平均价格约为6万英镑；华润万家位于五环路旁边的清河区，均价也在6万多元；虽然北三环保利海德公园去年卖得很好，但今年进入市场的王楼产品平均价格还没有达到10万元。

海淀是地王经常出现的地方。2010年11月，五矿万科乳源项目征地时的底价接近2万元，重新定义了当时的区域价值。2012年7月，经过46轮竞标，北京万柳地块(万柳书院)最终被中和地产中标，底价超过4万元，成为当年的土地之王。

万科高端项目部总经理高广汉表示:“事实上，在中高端市场，1500万-2000万元的住宅业绩相对稳定。五矿万科乳源去年售出超过20亿元，今年将力争达到30亿元。目前，仍有价值约60亿元的商品出售。装修标准将在今年第三季度升级，价格也可能上涨。”

中原地产首席分析师张大伟表示，将销售受欢迎程度与当前价格相比较，根据市场规则，上述商品价格上涨几乎是不可避免的。预报

单价突破了20万元，这在今年就可以看出来

“目前，北京购房者的住宅合同最高单价为16.7万元/平方米。前几天，北京第一套单价超过20万元/平方米的豪宅获得了认可，但签约手续尚未办理。”雅豪机构营销总监郭毅透露。

“2015年，北京将有一个售价超过20万元/平方米的豪宅项目，而且会有一笔交易。预计我们将在9月份看到它。”张大伟表示，位于东三环的融创中国农业展览馆项目的最高报价为19.2万元/平方米，预计进入市场的房屋报价将超过20万元/平方米。

张大伟介绍说，华润旗下的北平富项目也将成为“20万元+”俱乐部的成员。华润置地北京区营销管理部总经理助理秦江告诉《新报》记者:“每套北平房的总价将超过1亿元。”此外，位于四环路的万柳书院今年售出约16万元/平方米，该项目还有冲刺单价20万元/平方米的实力。

张大伟和郭毅都表示，该地区位于四环路以内，周边地区的教育、医疗等配套设施已经完全成熟，新项目必须有实力成为“20万元+俱乐部”的成员。分析

谁在为奢侈品市场买单？

在豪宅项目进入市场的情况下，豪宅市场的交易变得越来越活跃。据统计，截至4月28日，北京今年共售出104套房产，总价超过5000万元，创历史新高，均价也首次超过10万元/平方米。谁在消费高端房地产？

玉子华富的营销总监马燕认为，豪宅应该以总价来区分，应该有单价和面积的双重门槛。单价高，面积小，不能称为豪宅；大面积和低单价也是如此。

马燕表示，2000万元人民币是高端市场的分水岭，大部分购买力超过2000万元人民币的购房者都是企业家或公司领导人，资产超过1亿元人民币。因此，在热卖2000万元豪宅的背后，企业家们也看好中国的经济发展形势。

然而，豪宅的集中入市不仅加剧了市场竞争，也使得2015年成为高端市场分化的一年。从市场发展的角度来看，高房价推高了房价，市场也将争夺“假豪宅”和“真豪宅”。五环路以外许多没有质量特色的项目将面临去转型速度下降的问题。

记者对这场豪华秀的评论引发了一场“血战”

百度百科对豪宅的解释是指质量、档次、规模和价格都比高档房子高的房子。它的奢侈程度主要体现在它的资源份额上。所谓的豪宅只是统称。因此，就像“好”和“坏”、“高”和“低”是相对联系的一样，豪宅是动态时代空背景下的一个相对概念。

2000年，北京有500万套别墅是豪宅，但在2015年，当北京总价超过1000万元的房产说这是豪宅时，就有点憋屈和惭愧了。只有单价超过10万元的项目才能说是奢侈品项目。2015年，北京的房地产市场注定会成为一场奢侈品秀，在这里，每一个空.的主人都会互相争斗，互相残杀或许见血是一个诡计。根据一组数据，今年将有近20个顶级豪华住宅项目进入北京市场，总价值约800亿元，是前几年的两倍多。

一方面，有很多股票项目，另一方面，纯粹的新项目正在涌入市场。龙湖西局项目一出现，苏南农业展览馆的国王们就迫不及待地要出现了，而苏河、东巴和夏佳胡同的国王们已经在虎视眈眈了。华远、先锋、万科、远洋、中信等品牌房地产企业频繁出现在豪华住宅市场。

目前备受追捧的豪宅开发还能持续多久？中国能承受豪宅的重量吗？在拥有13亿人口的中国，豪华住宅项目几乎在嫉妒和怨恨的目光中成长。

业内一些专家指出，近年来“豪宅”备受追捧的原因是，在“生态”、“智能”等概念相继出现后，房地产开发商推出了“豪宅”，这是一个可以叫卖的新卖点。除了追求巨额利润之外，似乎越来越多的开发商将豪宅视为提升其“行业地位”和“品牌”的一种形式。还有一种观点认为，土地公开拍卖抬高了土地价格，这使得豪宅项目成为一种无奈之举:如果你不做豪宅，你能拿什么来安慰巨大的土地价格成本和开放的利润胃口？

面对普通人居住在巨大金字塔“塔基”的梦想，站在“塔尖”上买得起豪宅的人数总是最少的。即使相关数据显示中国约有1万人拥有数十亿美元的财富，这些“目标业主”中有多少人愿意将消费导向豪宅？然而，有多少买家为北京满眼的豪宅项目买单，只能等待市场给出一个明确的答案。

朱英杰