地产商涌入科技园：转型还是投机？

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吴丽娜·希丹

“我们主要从事太阳能和风能的新技术和产品，如太阳能节能路灯、太阳能和风光互补监测系统、太阳能和风光互补泵等。”5月13日下午，企业家梁勇正在展示他的新产品:一种利用太阳能技术发电的节能路灯。

他正计划在一家中国房地产公司及其合作伙伴的帮助下，将他的产品产业化，并进入更大的市场。

"我的目标是筹集500万元，并拥有25%的股份."梁勇说。他首先从中山大学毕业，并为许多业内知名公司工作。然而，在看到了在太阳能市场发电的机会后，他去年决定辞职并开始创业。

现场还有其他几位企业家，包括移动互联网和传统的led产业，把他们带到这里的是一个名为“启蒙之星”的项目。

“启明星是我们的配套孵化项目，清华科技园的一些企业家可以直接使用这项配套服务。”清华科技园广州创新基地副总经理许在接受《中国商报》采访时表示，该创新基地是由清华科技园与招商局(000024)和番禺区政府合作建设和运营的工业科技园。据记者了解，招商地产目前拥有该项目50%以上的股份。

房地产开发商“涌入”产业孵化的浪潮

事实上，房地产开发商介入产业孵化浪潮的例子近年来不断出现。除招商地产外，还有华夏幸福(600340，古坝)工业园、soho3q、万科运城等。所有人都希望在“中创空屋”有所作为，他们通常选择与风险投资平台和天使基金合作，提供场地、孵化和融资等服务。

梁勇的办公室在他路演的办公楼里，在广州清华科技园有很多像他这样的企业家。

“我们整个园区占地1300亩，总建筑面积预计将超过100万平方米。它由几个功能区组成:R&D办公中心、单户总部、单户总部创新服务中心、单户定制区域生活及生活设施。今明两年，我们会提供更多配套设施。”清华科技园的工作人员正在努力向记者介绍园区的各项设施规划。

许告诉记者，清华科技园主要希望打造一个产业生态系统，在这里，创业者不仅可以获得办公空间，还可以获得导师咨询、项目路演、融资资源、公司注册、行政服务和住宿等一揽子服务。

然而，实际上有许多公司在做类似的孵化项目。为什么房地产开发商要挤进红海？

“这是因为随着城市发展的深入，住宅用地的供应越来越少，而政府更倾向于供应工业用地，从而带动了当地的经济发展。例如，在深圳(房地产)，去年只有一个住宅用地供应，其余大部分是工业用地和工业用地。房地产开发商只能对工业用地大惊小怪。”一位知情人士指出。

他认为，房地产业已经从黄金时代进入白银时代，纯住宅开发的利润普遍下降。房地产开发商也在寻求转型，尝试不同类型的房地产开发和经营。与城市一起成长的工业地产已经成为一个方向，尤其是在今年全国人大提出“大众创业创新”的背景下，为企业家提供服务是一个很好的利润点。

目前，万科还在广州和深圳推出了两个万科云项目，而在广州万科运城项目的第一阶段，一个将被拿出来作为“运创空房”。目前，移动互联网创新者的合作平台“长城俱乐部”和股权众筹平台“微投资网”已经推出。华夏幸福也是中国最早通过“工业新城+x”模式开发Maker 空房的开发商。先后与BAIC航海、京东建立创新发展产业联盟，签署战略合作协议，搭建科技成果孵化转化平台。

公园的盈利模式仍在探索中

尽管各种孵化概念非常热门，但就管理模式的盈利而言，大多数园区仍处于探索阶段。

“我们的孵化器现在正在加大投资。背后有这么大的地产，我们可以养这个东西，但孵化器只是我们模式的一部分，创造一个从孵化到产业圈再到大孵化的孵化群体，形成一个产业环境。公园是我们想要做的。”许对《中国商报》记者坦言，目前市场上的孵化器，大多还是全租全批的概念。

“目前，在大多数工业园区，产业孵化器最终都是通过房地产实现的，或者说投资孵化器已经产生了效果。单纯的孵化器园区管理无法体现其价值，这种模式还没有完全建立起来。”许告诉记者。

他表示，在一线城市，以孵化器为噱头的工业园区仍有很大的机会，但很难在二三线城市复制这种模式，主要是因为服务价值难以体现。许认为，园区运营的最终价值仍需在资本市场上体现，如上市。没有这个系统，要实现利润需要很长时间。

一位要求匿名的孵化器内部人士向我们的记者解释了另一个问题。他说，目前，大多数孵化器仍被定位为一个企业，并认为他们可以很容易地赚很多钱。在不了解行业的前提下，经营模式与传统房地产没有什么不同。“孵化器在启动过程中发挥了作用。有必要以平台的形式聚集行业。入驻的企业可以相互合作，共享资源。”

在“互联网加”的风口浪尖上，轻率的追随者比比皆是。在全国一些三、四线城市，以孵化器的名义建立的各种房地产或工业园项目已经遍地开花。

“事实上，在美国的许多地方，空科学园所在地都有这样的情况。”上述知情人士告诉记者，当我们去二三线城市，尤其是县级市，我们可以看到很多地方都在搞工业园区，但这里的工业园区只是一个载体，流于形式。然而，也有人愿意接手。一些二房东愿意出租这些工业园区。合同签订了20年。事实上，赌博是经济发展的一个规律，土地被覆盖后价格可能会再次上涨。

在上述人士看来，如何从当前的混乱局面中脱颖而出也是科技产业园面临的一个难题。“目前，许多孵化器仍在支付学费。他们中的一些人面临生存困难，被淘汰，一些人被迫转型。然而，在这一领域沉淀和不断探索孵化器需要时间。”