“二万”怎么了？ 围观娱乐化郁、王联姻的地产头条

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观点房地产网

一个娱乐性的房地产标题再次占据了各种房地产媒体的主屏幕，这使得眼球爆炸，笑话变得模糊不清。

这一次，主角仍然是中国房地产行业最具“吸引力”的两个人。13日中午，中国最大商业地产开发商的老板和中国最大住宅地产开发商的掌舵人同时出现在北京，宣布一项“意想不到的”合作。

现在，两家公司的负责人已经在现场用溢美之词表达了合作的喜悦之情，而作为行业巨头的他们，也在联手之后暗示了房地产寡头时代的到来。

然而，当这个行业走下坡路的时候，这两个经历了20年来房地产行业最大转折的巨头真的能走出阴影，迎接新的房地产“白银”时代吗？

于亮和王健林在现场多次表示，万科和万达的合作绝不是兄弟控股集团在最困难的条件下热身，但事实真的是这样吗？

5月13日，国家统计局的最新数据显示，1-4月，商品房销售面积为2.6385亿平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月缩小4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降13.6%。

或许，这种情况就是房地产行业的两个“龙头老大”与连横联手的背景。但正因为如此，我们不难理解双方首脑相互合作的愿望。

于亮表示，与万达的合作将有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会；这也有助于提高其商业地产能力，促进公司更好地转型为城市配套服务提供商。

王健林表示，万达与万科的战略合作是一种全新的尝试。对万达而言，通过与万科合作，万达可以集中精力加快实施资产轻战略。

他们表示，未来两家公司将充分发挥各自在行业中的领先优势，本着合作意向，深入开展房地产项目合作。

为此，双方将成立各自的协调小组，由集团高级管理层牵头，负责合作事宜的日常对接和项目合作信息的交流，双方合作的主要形式为联合征地和合作开发。

但是，如果我们这样说，我们仍然需要抛开对舵手未来愿景的描述，仔细审视双方背后的商业逻辑和战略，从而了解双方在行业低点共同努力的现实考量。

商业压力巨大的万科

于亮承认万科独立做商业地产压力很大。

数据显示，万科从2010年开始进入商业地产领域，并在很多地方成立了商业管理公司。2011年，万科正式宣布三大产品线。在过去的两年里，虽然万科一直强调住宅开发，但它也在商业地产领域频繁行动。近年来，万科先后在北京、深圳和佛山开展了商业开发项目。

据房地产新媒体不完全统计，万科已经形成了四大商业产品线:万科广场、万科红、万科大厦、万科2049，在中国有18个购物中心项目正在建设和规划中，商业面积150万平方米。

然而，从现实来看，万科的业务很难得到“成功”这个词。一些商业地产老手告诉笔者，与发展模式成熟的住宅地产相比，万科近年来的商业地产之路是缓慢而艰辛的。

最近的一个例子是，几天前，香港巨人领汇房地产投资信托公司宣布了暂停收购深圳龙岗万科广场的重大计划。

调查显示，早在2014年11月，领汇房地产投资信托(Link REIT)就主动向外界披露，已与万科就深圳龙岗万科广场购物中心80%的股权以及部分街边商铺和停车位达成战略意向收购函。

然而，今年5月之后，即4月30日，领汇房地产投资信托再次向公众宣布，尽管上述收购意向已被推迟两次，并与万科进行了详细的研究和讨论，但在收购意向期间，仍未能就某些条款达成共识，并决定暂停收购计划的讨论。

对此，瑞意德中国商业地产研究中心总经理陈在接受视点房地产新媒体采访时表示，万科的企业基因或许已经确定，他或许可以打小规模的社区业务，但对于特别大规模的商业项目，他还无法控制。

陈说，一般来说，在做住宅开发时，项目卖完之后就要到达终点，而对于商业地产来说，房子的卖是开始，未来的经营和服务是决定价值的核心，这需要经验和技术。

从万科过去的商业项目来看，开发商业地产仍然是最后的手段。毕竟，在一线和二线城市，尤其是在一些核心地区，政府很少出售纯住宅用地，而主要是出售综合用地，这就要求征地房屋企业要有能力开发住宅建筑，并有团队来经营企业。

因此，一些专业机构指出，万科目前的核心竞争力仍然体现在住宅项目上，而商业地产、工业地产等其他物业类型长期没有涉足，经验不足，成功案例少，不能带来新的利润点。

显然，这一次我们找到了与万达的合作，万科将一些未来项目的商业地产交给了对方开发，但在一定程度上，却切掉了“商业地产的不可承受之轻”。

旺达是如何变轻的？

与万科在此次合作中的“收益”相比，业内人士认为，万达最重要的是如何放轻松。

“商业设施对建筑群的价值已经增加，尤其是住宅部分的价格是爆炸的根源。因此，在未来，万科的住宅可以迅速分享万达商业参与的好处。例如，房价可以从10，000英镑涨到12，000英镑，但对万达来说。他们的生意能从房子里得到什么样的回报？”

“这些商业项目仍需要万达支付开发费用。如何平衡支出和收入？”

“因为这还只是战略合作，没有具体的项目和方法可供参考。万达和万科的利益如何分配？”

面对如此多的问题和询问，一些有经验的商业地产人士认为，随着城市建设的快速发展，未来商业地产空房的增长也有一个上限，而万达以前的土地收购成本优势在未来将逐渐减弱。

万达要想进一步拓展商业地产轻资产业务，更迫切的是要继续提升运营能力，将业务重心转移到现有商业地产的运营上来。

瑞易德中国商业地产研究中心总经理陈在接受视点房地产新媒体采访时表示，从目前的情况来看，未来双方在二线城市的合作和协同效应将会比较大，一线城市的品牌效应可能会比较一般。

陈表示，在中国，最有效的“轻资产”游戏是品牌和管理的输出，从短期来看，双方的合作最能体现效果，主要是从品牌角度出发，可以提升品牌价值，增强对投资者的吸引力，从而取得更大的发展。

事实上，据了解，在过去的两年里，万达和万科都宣布走“轻资产”之路，但万达的“轻资产”过程并不容易。据分析，最大的问题是大量的商业存款占用了大量的资金，住房开发过程中的标准化、产业化等问题亟待改善。

上海(房地产)资深业内人士张宏伟表示，根据万达未来的利润来源目标，2020年，万达集团三分之二的收入和三分之二以上的利润将来自服务业务，即除房地产销售以外的收入和利润。