绿地京津：今年“要进城”

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在北京出售和待售的绿地项目中，90%以上是商业产品，绿地表示未来将加大住宅开发力度。新华社记者张玉社，“我负责征地，我开玩笑说，今年的任务是进城”。新官员上任半年后，绿地北京和天津的老板欧阳冰今年在北京赢得了两块地，最近他终于“放手”了。在4月10日举行的“绿地集团2015北京天津分部品牌发布会”上，他透露，绿地北京和天津计划今年增加住宅产品供应，并计划在北京五环路购买综合地块。

自2007年成立以来，2009年在大兴开展了首个“走进北京”项目；绿地京津分区发展迅速。2014年，预售款达到180.11亿元，销售面积762，600平方米。自2013年以来，京津冀绿地已在北京占用了21块土地，其中90%以上用于商业用途。2015年，其销售目标更为激进，达到251亿元。

演出将在年底前售出211亿元

“前四个月的总销售额接近40亿元，这在集团排名中是可以接受的，但比年初设定的目标稍差。”绿地京津营业部总经理欧阳冰向《新京报》表示，整个京津地区的供应节奏集中在下半年，251亿元的年度目标“毫无疑问或动摇”。

欧阳冰直言不讳。格林兰集团一致认为利润和报酬非常重要，但规模是第一位的。在集团对业务部门的要求中，年增长率低于两位数是“不可想象的”。

如果这一目标不降低，这意味着今年年底前，绿地京津地区的销售额将超过211亿元。在北京，销售程序是严格审批的，房地产企业的销售业绩往往取决于供应能力。格陵兰能提供这么大的供应量吗？冲刺和出售皇冠的基本精神来自哪里？

据绿地公共信息统计，目前北京和天津共有7个项目在售，其中北京5个，香河1个，天津1个(房地产)，包括今年新拿下的昌平和太阳宫项目。北京有11个待售项目，分布在石景山、昌平、顺义、通州和密云。

欧阳冰透露:“今年许多项目正在建设或竣工，运营所需的资金正呈指数级增长。”一方面，他将加快申请速度，另一方面，他将积极与银行和其他金融机构合作。

通州一个复杂项目的营销总监对《新京报》表示:“绿地项目往往会提前锁定一批客户。”他的项目位于通州绿地中央广场旁边，目前正在接待客户。

挑战商业项目投资客户大幅下降

记者了解到，在18个出售绿地的项目中，除香河、天津外，90%是商业和写字楼等商业产品，大部分分布在五环路以外。最贵的是望京中心，写字楼价格为7万元/平方米，大多数项目的写字楼价格为2.1万-2.8万元/平方米。

“2014年，我们卖了180亿元，但不到5%的房子，其中一些是由天津和香河项目，这是不合理的。”欧阳冰说，房子的现金流保护比商业办公室好得多。未来，占用土地和绿地将增加居住用地的比例。目前，我们正在与政府沟通，准备做一些大规模的综合性房地产项目，这是大多数同行不能或不愿做的。

但也许今年更严重的问题是商业项目的销售。欧阳冰透露:“自去年以来，外国投资客户越来越少。”过去，在北京郊区购买商业项目的大部分人是外国投资者。他们购买并出租，或者等到二手房升值。出售后；然而，从2014年下半年开始，在格陵兰销售团队反馈的数据中，外国投资者的购买量呈现出逐渐下降的趋势。

记者了解到，客户群的变化减缓了销售速度，政府部门也要求商业地产开发商留在当地自持物业，不鼓励“卖了就走”，这也影响了许多项目的销售和支付。

例如，丰台科技园一栋办公楼的一位资深开发商告诉记者，“征地有很多规定和限制。”现在产品已经进入市场，管理委员会提出了很多要求，比如很大一部分面积要求(开发商)。自我维持，吸引投资的企业也必须选择，每年有多少税，而检查不符合定位。”

成为转型的平台服务提供商

面对新的挑战，绿地也开始快速调整。记者了解到，早在2014年6月，绿地就在北京推出了商业项目服务平台“商务立方”。例如，在一些郊区项目中，它开办了自主经营的社区食堂，商务中心提供打印、传真、预订租车等服务；绿地商务还将配备迷你健身中心、社区银行、便利店等服务。

绿地京津营业部副总经理、负责市场营销的李记此前也向《新京报》承认，郊区配套设施的缺乏往往导致空企业的高购买率，投资者的不满意回报也拖累了该综合体的整体发展。今年和明年格陵兰岛将交付大量商业项目，因此有必要启动社区商业服务链。

“从去年第四季度到今年春节，我们关注的重点是如何应对客户群的变化，以及在外国投资和购买减少的情况下，如何成为本地买家和本地用户？挖掘出这些客户的购买价值？”欧阳冰透露，绿色空间已经“用在心里”，对策正在逐步实施。

目前，鉴于客户群已从“外国投资者”变为“当地企业用户”，格陵兰的计划是为这些新业主或新租户提供全套生活和商业需求。用欧阳冰的话说，就是“不仅要满足基本的办公需求，还要在这个平台上实现自己的商圈和商圈的扩张。”

此外，欧阳冰补充称，未来格陵兰将利用互联网作为平台开发格陵兰社区应用，构建社区移动服务生态系统，还将利用房地产投资基金作为平台进行项目投资、产业投资和创业创新投资运营。

对话

欧阳冰，绿地京津业务部总经理

“第一份工作是去市里”

问:自从去年11月搬到北京和天津后，你做了些什么？

我在北京已经整整半年了。在过去的六个月里，我做了三件事。首先，我熟悉情况，项目，政府，媒体，合作伙伴和联系网络。其次，我做好了2015年京津地区的工作规划和未来3-5年的中期规划。三是谋求发展。我们部门有五名领导。我负责的业务工作是征地，其他工作由其他领导负责。第一季度，我们在北京昌平买了一块住宅用地，在朝阳太阳宫买了一块商业用地。以前，除了望京项目，我们的其他项目都在五环路以外。我开玩笑说我的第一份工作是去镇上，也许我以后会继续做这三项工作。

问:你对房地产行业的转型和创新有什么看法？

答:在过去的六个月里，我也一直在思考创新和转型。无论是国内房地产行业的总体情况还是北京市场，分化趋势都非常明显。每个人都可以看到，专业人士没有必要谈论差异化。我认为北京市场在三到五年内可能是幸运的，但如果运气不好，它可能会更快，它将面临中国大多数城市今天面临的局面。

问:如何转向北京和天津？

答:从今年开始，重点任务之一是聚焦房地产行业，做好M&A投资和互联网增值，这可能是我们未来绿色空间的一个突破方向。

这个版本是曾辉写给《新京报》记者的