海淀北 地价带着房价飞？(1)

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业内人士认为，海淀北新区周边自然环境良好，地铁将于今年年底通车，未来将成为一个更加成熟的居住区。

海淀北新区建成了用友软件园、生命科技园和永丰工业基地，并有教育配套设施。

海淀北部新区实验学校位于苏家坨。

“感谢“首都海淀的好邻居”——4月27日，首都地产以56.4亿元的总价格和近5万元/平方米的底价赢得了海淀西北部的王迪皇后。五矿万科乳源、华润万家富等周边高端项目都打出了“谢谢”的广告，业内预测该资本项目未来售价将进入“10万元以上”，海淀北部新区一度成为热点。

土地王效应:海淀高端房地产价格快速调整

西北五环路外，距Xi二七地铁站约4公里，宽阔的马路两旁绿树成荫。这是西北望望，海淀北部新区，靠近永丰科技园。

“从国茂到地铁要花两个小时，周围也很冷清。不在中关村(000931)和清华附近工作的人是不会在这里买房的。”魏(音)住在中国西北的，她说，她所在社区的二手房价格为3.3万元/平方米，附近好学校区的价格分别为5万元和6万元/平方米，但未来项目的单价将接近10万元/平方米，这“令人难以置信”。

与普通居民不同的是，西北王板块的开发商凭着敏锐的触觉，在第一次给女王拍照时就迅速调整了价格。

华润万象福位于海淀区清河板块，该公司营销负责人表示，万象福目前的价格在6万元/平方米以上，235平方米的大型单位价格达到6.1万-6.2万元/平方米。然而，王迪出现后，领导人对价格有了新的要求，5月份，每平方米价格将提高1000元至2000元。

靠近新地王的万科五矿迎来了快速出货期。“王迪是催化剂。在此之前，我们的平均交易周期是1-3个月。最近，客户在一周内就下了订单。”乳源项目负责人高广汉表示，在《土地之王》首拍后，五矿万科乳源在“五一”期间增加了一些房子，目前已售出约5亿元；现在，一些折扣已经恢复，一些房子的价格已经超过60，000元/平方米。预计新房子将在第三季度推出，这将提高装修标准。

行业:地价太高，争议10万元以上

“10万+”可能是海淀大厦的未来，但根据目前的交易数据，海淀区新报价的下一个门槛是“6万+”。根据雅豪机构的数据，截至5月13日，海淀区今年只签约61套新豪宅(平均成交价超过6万元/平方米)，其中4月份售出15套，5月13日签约8套。

“现在该地区没有项目能达到10万个以上，更多的是想象力。”高广汉说，三四年前，大家都以为西北的繁荣还有点遥远，但现在，整个永丰都蔓延到了六环路，将来会是一个比较成熟的住宅区。事实上，海淀北部地区二手房的整体价格一直在稳步上升，波动不大，这表明该地区的买家更加理性。

根据中原地产提供的数据，海淀区的住宅用地非常稀缺，自2015年以来仅售出一片，2014年仅售出两片，2013年仅售出三片。业内人士指出，未来永丰板块除了少数住宅用地外，大部分都是规划中的工业用地，土地出让时间不确定。未来，海淀北部板块的新房存量很小，新地王的影响给了这些项目提价的信心。

一家中央企业的项目营销负责人告诉记者，土地价格上涨速度快于房价。即使按照4万元的商品房土地成本和财务成本计算，8万元/平方米的售价也很难保证总部要求的利润率，所以未来第一个新址的压力不小。但是，如果价格上涨过快，也会给后期的大规模项目带来销售压力，比如公园。

地区档案馆

海淀北新区占地约226平方公里，由上庄镇、苏家坨镇、温泉镇和王振镇西北组成，占海淀区的50%以上。

自2005年以来，海淀北部新区的规划不断完善。目前，规划总建设用地为69平方公里，约占区域面积的30%,其余70%的空房为绿色生态空房；规划总建筑规模约4800万平方米，其中工业建筑规模约2700万平方米，具有“生态、园林、现代化”的特点。

根据海淀区的公开信息，今年海淀北新区的开发建设安排了160个正式项目，预计面积为732万平方米。然而，目前这个地区待售的房子不多，不能满足这个地区人口的需求。

优势

1.生态环境良好，有适合居住的凤凰岭、九峰森林公园、稻香湖湿地等生态休闲场所。

2.用友软件园、生命科学园、永丰工业基地、环保科技示范园等一批工业园区相继建成，吸引了相当数量的高素质人才。

3.六环路穿过该地区，永丰路-万泉河高速公路连接中关村和其他地方，山区隧道和地铁16号线将改善交通。

自卑

1.区域位置本身远离城市繁华的商业区。

2.缺乏能够支持区域消费能力的大型商业设施。

3.地铁还没有正式开通，公交线路也相对有限，所以出行主要依靠私家车。

西北旺镇

“新地王”推动了区域豪宅的升温

小档案:王振西北部由原永丰乡和东北王乡合并而成，面积51.02平方公里。

豪宅项目酝酿涨价

一般来说，“新土地之王”的诞生已经广泛传播到周边地区，尤其是高端住宅建筑。尤其是海淀区西北旺镇，那里已经有两个高端住宅区，并有知名的住宅企业进驻。记者发现，位于中国西北的万科乳源和西山一号院正计划调整价格。

乳源的销售人员告诉记者:“五一期间开业的一个建筑大王那天几乎卖光了。”据报道，乳源只剩下3套了。两套230平方米，总价超过1400万元；一套260平方米，总价超过1500万。“2010年，周围的房价是18000元/平方米。万科赢得这块土地时，底价接近20，000元/平方米，是当时的地王。现在它是该地区第一个赢得新土地国王的人。如果公园稍后重新开放，价格肯定会上涨。”她说，今年4月底，乳源的价格涨到了6万元/平方米。下周开业的19号楼的平均价格可能达到65000元/平方米。

乳源的“邻居”西山一号院的价格已飙升至10万英镑。据售货员说，这个项目只剩下三套了。其中，270平方米的小楼平均价格为9万元/平方米；一栋500平方米的大楼平均价格是10万元/平方米。

“如果第一个永丰地块的底价达到43000元/平方米，保护资金就要花90000元/平方米，至少要100000元/平方米才能盈利。未来这里的升值潜力非常大。”乳源相关人士告诉记者，今年海淀区增加供应385套，同期售出513套，平均价格为5.35亿元/平方米。据中原地产统计，自2010年以来，海淀房地产市场的库存一直在下降。

二手房大约4万元/平方米

据乳源附近麦田房产(博客、微博)店的经纪人介绍，王振西北部二手房的平均价格在4万至4.5万元/平方米之间，花园洋房的价格更高。

“例如，冠城百旺大厦有四个阶段，现在二手房的平均价格是3.5万-3.7万元/平方米。因为它是北青路上唯一的商品房小区，所以它也有像清华高中这样的高质量教育设施。因此，当去年市场不是很好的时候，百旺的房子不仅没有下跌，而且还上涨了约5000元/平方米。”中介说。

海淀的教育资源也是这个地区的核心竞争力。在西北繁荣地区，有北京大学附属实验幼儿园、中关村第二小学、首都师范大学附属中学等。在交通方面，年底通车的地铁m16线设有西北旺站。然而，除了永旺，没有大型商业设施。据乳源销售表示，“冠城将计划在该地区建立一个综合商业支持中心。”

雅豪市场部主任郭毅说:“这里的交通、配套设施以及周边的自然景观都非常好。只要开发商搞好项目，周围的综合配套设施就能支持高端定位，而上海的项目(房地产)很少。稀有而昂贵是正常的。”

温泉镇

很少有集中的房子出售

小档案:温泉镇位于海淀北部新区的南部，以镇上的温泉命名。

一手住房销售接近完成

海淀区一直被认为是北京的上风和供水区。自然环境是这个地区最大的优势，温泉镇也不例外。其植物覆盖率接近70%。然而，相比之下，温泉镇的商品房很少，集中在温泉镇政府附近，主要是郑源？上峰商水和北辰？路祥，这两个项目的销售即将结束。

“我们计划在今年年底进行清算。目前，只有一些300多平方米的大房子在出售，一套房子的总价约为900万元。”据北辰说？据路祥销售人员介绍，该项目自2008年左右开始销售，目前产品平均售价为28000元/平方米。源头离这里只有一条街吗？尚峰仍处于水深火热之中，销售已经告一段落。记者走访现场，发现该项目目前仅销售20套50平方米左右的阁楼商住产品。

大多数业主来自附近的工业园区

据上述两个项目的销售人员介绍，由于温泉镇靠近工业园区，自然生态环境良好，也成为附近工业园区上班族的首选。

“去年下半年，我们新开了大约700套阁楼，其中大部分都是附近工业园区的客户购买的。”郑源？商峰商水销售人员说。

然而，记者注意到，海淀永丰第一个“土地王”的出现并没有对温泉区域市场产生很大影响。“来这里买房的顾客要么有良好的环境，要么是周围工业园区的人。第一个“土地王”的出现只是证明了这里的价值，但它尚未转化为对住房价格的影响，无论是一手和二手房。”郑源？商水附近麦田房产的经纪人尚峰也向记者透露，温泉镇的商住项目距离市区较远，交通不便，去化周期较长，价格不受市场影响，一直比较稳定。不过，他也表示，随着地铁m16号线的开通，这个地区在未来会对空有很大的欣赏力。

上庄和苏家坨镇

工业地产是主角

小档案:上庄镇位于海淀新区东北部，在北京城市功能开发区和中关村国家自主创新示范区的开发区内。

苏家坨镇位于海淀北部新区的北部，与昌平区和门头沟区接壤。这个地区有许多自然和文化景观。

该地区仍处于发展阶段

更北的上庄镇和苏家坨镇也存在商业设施不足、公共交通不便的缺陷。目前，上庄和苏家坨整体上还处于发展阶段，尚未形成大规模的商品房社区。居住建筑主要是政策性住房，如自住商品房、公共租赁住房和经济适用房。

"造成这种差异的主要原因在于区域规划和发展节奏的影响."据郭毅介绍，王振西北部有成熟的工业园区，海淀北部新区南部有温泉镇，因此聚集了一定数量的房屋。另一方面，北部的上庄镇和苏家坨镇在规划上主要是高科技园区和孵化器，可供开发的住宅用地不多，基本上是一些与工业园配套的房屋，没有建设大型商业设施。

自有住房销售疲软

记者走访了海淀，这是该地区唯一出售的自住商品房。贾县。虽然我们到达售楼处时已经是下午5点了，但现场仍有4到5组顾客在咨询买房事宜。然而，记者注意到，与朝阳区几个自住商品房项目的抢拍场面相比，销售情况并不好。

据了解，该项目共有2070套。自去年12月24日举行公共彩票以来，已经有两次选房，但有些房子仍未售出。根据项目开发商网站上的公开信息，3月16日，海淀？嘉县第一次选房后，还有630套房子待售。经过第二次选房后，还有374套房子可供出售，认购情况不是很理想。据项目现场负责人介绍，剩余的房屋全部以每平方米2万元的价格出售给了社会。