房产众筹开发即将启动 房价真的会降1/3吗？

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国家商报(博客、微博)记者杜玉乐来自成都

2014年被誉为房地产众筹的第一年，绿地、房型等房地产企业充分发挥了“众筹买房”的模式。然而，众筹对房地产开发的干预一直面临着政策障碍。直到去年11月国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，首次提出“股权众筹试点”，众筹模式才迎来政策窗口。虽然修订后的《私募股权众筹管理办法》尚未出台，但也为众筹深度介入房地产开发打开了大门。

房地产众筹发展成功的先决条件是什么？众筹开发真的能降低房价吗？

“我们拿起手机...根据您的意愿在定制平台上找到相应的项目，并根据您的意愿提出您想要什么样的房子，您可以发起众筹，一群人在这里盖房子。”

5月9日，在由温州市工商联、全国商报、新希望集团联合举办的新常态下2015中国商业地产发展高峰论坛上，房地产“思考者”冯仑对房地产众筹发展前景做出上述展望。他认为这一举措可以使房价至少下降三分之一。

冯仑没有说的是，这样的想法越来越接近现实。本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，宣布该公司4月底在上海收购的一块地块的众筹开发计划。与此同时，绿城将于下月初启动绿城的众筹计划。

这些计划真的能把房价降低三分之一吗？目前还不清楚，因为房地产众筹发展有很多前提条件，但这些条件还不成熟。

许多房屋公司测试水众筹发展

2014年，它被业界誉为房地产众筹的第一年。去年“双十一”期间，绿地、远洋、房型等房地产企业充分发挥了房地产众筹的营销模式，其中房型通过房地产众筹募集资金超过42亿元。

一位参与绿地众筹的营销高管告诉《国家商报》，目前房地产众筹主要是一种营销方式，爆炸性的凝聚力只能在特定的时间节点形成。

除了众筹买房外，“众筹开发”的概念也是去年提出的。原意是，目前的房价居高不下，众筹开发可以避免许多成本环节。对于消费者来说，他们可以获得比市场更实惠的房价和个性化的住房需求；对于开发人员来说，这相当于提前锁定客户群。

在这一美好愿景的推动下，许多房地产企业正试图利用公共资金开发房地产项目。"房地产预售系统本身就相当于一个众筹开发项目。"四川房地产股份有限公司董事长范一波表示，随着银行和互联网的加入，众筹发展的概念越来越热。

据悉，碧桂园将于本月中下旬公布上海某地块的众筹开发计划。据媒体报道，平安集团最近斥资1亿元建立了一个股权众筹平台“前海众筹”，重点关注创新型股权众筹和房地产众筹。

平安集团的一名股权众筹运营商表示:“我们过去常常帮助开发商筹集资金，这相当于众筹。例如，有10个或更多的人参与众筹，我们选择一个或两个作为代表。开发商将产权证抵押给我们，然后我们将它转到众筹指定的账户，年投资回报率约为15%。如果未来房价下跌，众筹参与者将以原价回购；如果房价上涨，每个人都将按照房价涨幅分享收入。”“众筹发展的专业性相对较强，不像签署转让程序或直接处理房地产资产抵押。众筹需要制定一个商业计划，我们将有一个相对完整的团队来运营它，包括对资产进行尽职调查，以及在未来整理房地产价格。与众筹买房相比，众筹开发的运作模式相似，但涉及的专业面更广。”上述人士补充道。

这比想象的要难

随着众筹发展理念的升温，一向号称“定制化”模式先锋的河北房地产企业中美集团也被媒体视为实践这一理念的典范。

据了解，中煤集团主要与河北省一些机构和国有企业长期合作，定制和开发房地产项目。然而，中煤集团一直保持低调。一位接近中煤集团最高管理层的业内人士表示，中煤集团通常不接受采访。记者拨打了中梅官方网站公布的电话号码，但一直未能接通。

河北省在“定向建设”方面很受欢迎，民间集资也很活跃中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，中美以前是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为目标筹集建房资金，这只是表明房企缺乏其他融资方式。

陈宝存认为众筹发展很难成功，他遇到了一个活生生的失败案例。“那位朋友想筹集资金在北京建一所房子(房地产)。有数百人在筹集资金，但意见并不一致。房价比市场价便宜一半，但不可行。一家开发公司已经成立，但它没有专业开发商的优势。”

事实上，众筹发展远比想象的困难，甚至可能触及政策的红线，如商品房预售制度。范一波认为，房企可以通过引入第三方金融机构和采取迂回策略来避免非法集资。然而，作为一个产业生态系统，房地产的众筹开发违反了商品房预售制度，涉嫌违规预售。

“即使通过众筹获得土地，项目的后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让众筹人自己存钱？”亚信控股集团秘书长荣腾红提出了自己的问题，称众筹发展将把风险转移给众筹参与者。如果房企参与众筹开发，很容易形成变相融资。即使不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的购房优先权和投资机制的公平性？这也是一个问题。

从房企的角度来看，众筹开发项目的初始阶段更多的是书面的描述，而没有真正的示范空间来说服众筹参与者，这很容易带来观望的情绪。此外，当住房企业引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构就无法安抚众筹人，从而成为“伪众筹”。

全国房地产经理协会执行秘书、金融投资委员会执行主任姜伟表示，众筹发展作为一种金融创新，应该得到监管部门的鼓励和探索。核心是管好钱，保证资金的有针对性使用，降低开发成本和销售价格。

靠近碧桂园顶层的一家区域公司的投资总监指出，众筹开发仍是一个想法，该公司希望参与房地产的上游领域，收集大量买家信息。