平安好房的房产众筹红线：不在买地前介入 客户不接触开发商

本篇文章3173字，读完约8分钟

国家商报(博客、微博)记者白

据悉，碧桂园将与平安合作在上海(房地产)拿出一块地，采用众筹模式进行开发，而绿城已经在浙江进行了众筹开发试验。金融巨头平安自去年以来一直致力于房地产众筹业务的发展。平安方浩首席执行官庄诺表示，相关产品将在过去两个月推出。

为什么这些先驱选择众筹发展模式？在项目推进过程中，如何控制财务和法律风险？

自去年以来，金融巨头平安(601318，股份吧)一直致力于发展房地产众筹业务。据此前《国家商报》报道，平安信托内部人士介绍，绿地、世茂、万科等房地产企业已与他们取得联系。

由于国内法律对售房和集资的诸多限制，目前房地产众筹项目大多停留在现有住房阶段。在去年12月推出股权众筹政策后，平安得以在实际操作中扩大房地产众筹的范围。

平安方浩首席执行官庄诺表示，在政策出台之前，不可能通过众筹来建房。现在，我们可以试一试，相关产品将在过去两个月内在方浩平安推出。

除了安全、优质的住房，中国平安董事长马明哲还在深圳前海(房地产)成立了众筹平台——深圳前海浦辉众筹贸易有限公司(以下简称平安前海众筹)。此前有媒体报道称，该公司未来还将参与房地产众筹。

在安全的房地产众筹路线中，一条逻辑线清晰可见:从海外众筹到国内现有的房屋销售，在削减营销费用后，通过众筹建房和集团内部合作，我们将开始降低开发过程中的融资成本，解决开发商对轻资产战略模式的需求。此外，平安方浩还涉及消费和投资运营收入的众筹。

削减营销费用，降低融资成本

当面对高房价时，似乎只有众筹能给他们一两个折扣。

土地和税收占购房者支付房价的50%以上，而资本成本、建筑成本和房屋企业净利润各占10%以上。此外，营销费用可以占到3到5个百分点。其中，土地和税收是硬支出，所以住房企业自己承担是不现实的。众筹设计者想要的是降低营销费用和资本成本。

在众筹初期，各种产品都试图通过各种脱媒方式将营销费用降低3-5个百分点，使开发商和买家达到双赢。其中一个就是拥有安全和良好住房的众筹产品系列。

在马明哲的领导下，平安已经分成了两个部门:互联网金融和传统金融业务。前者将涵盖五个生活场景:“医疗，食品，住房，交通和游戏。”目前，一个安全的好房子是马明哲在“生活”的生活场景中打下的一个重要棋子。

去年8月，平安方浩选择推出海外购房众筹作为突破口。由于是海外房地产，其首款房地产众筹产品“享受美国房东100美元的待遇”，既迎合了当前客户海外购房的心态，又绕过了复杂的国内政策监管，对试水颇有意义。

去年11月，平安方浩搬到中国，与领先的房地产公司万科合作“平安&万科北方城”项目，通过众筹方式直接在网上销售房屋。

在这个项目中，万科在广州北部的万科城购买了216套房子。如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，所有众筹参与者都可以享受到比当前周边市场价格低近13%的优先购买价格。

截至去年12月24日，该项目吸引了2361人注册，216名用户订阅购买。根据公开数据，此次众筹销售累计募集金额达到1585.5万元，购买转换率为9%。

庄诺表示，互联网平台未来可能会承担虚拟销售办公室的角色，将线下展厅移至线上，这不仅节省了营销成本，还通过众筹提前节省了客户，进而将优惠购买价格转嫁给每一位消费者。

然而，众筹买房只是平安众筹初始阶段的一步。在房地产众筹领域，平安的雄心不止于此。

去年11月，国务院总理李克强在国务院常务会议上提出开展股权众筹试点。12月18日，中国证券业协会网站发布《私募股权众筹融资管理办法(试行)》(征求意见稿)，明确股权众筹平台净资产不低于500万元，融资人或融资人发起的融资企业股东总数不超过200人，投资者为单个融资项目最低投资额不低于100万元的单位或个人。

最初，这项政策的目的是为小微企业融资，但现在一些房地产巨头已成为焦点。

庄诺表示，目前已经有几个关于集资建房的项目，其中一个将在本月底启动。这些项目都是在土地收购后参与股权众筹，这可以大大降低营销成本和融资成本，使总房价降低10%~20%。

深圳前海人民谷互联网金融服务有限公司首席执行官郑路表示，如今，这主要是产权众筹。通过资产管理计划，几个人可以一起买房。但是，这些都是在项目获得预售许可证后进行的。根据现行的房屋销售政策，房屋公司不能在开工前买卖房产。住房和城乡建设部明确规定，开发商不得在未获得预售许可证的情况下以任何形式向客户集资。

避免围绕政策风险的项目争议

那么，庄诺的众筹建筑模式是什么呢？如何避免财务和法律风险并预先控制可能的争议？

深圳房地产律师张懋镕认为，由于目前大多数房企通过在建抵押贷款项目向银行借款，如果众筹提供的资金只能弥补部分项目的开发资金缺口，降低融资成本的效果有限。如果众筹提供的资金总额要覆盖整个项目，就触及了融资对象数量不能超过200个的政策红线，因为其规模较大。

庄诺表示，他们正在谈论的一些众筹产品足以支付开发商完成一个项目所需的资金。他们有一个20人的团队，已经研究了半年多，针对各种可能的风险设计了很多方案，即使众筹人在众筹过程中离婚，财产被冻结，资金的多少和人数的限制之间的矛盾也有长期的方案。

据他说，有很多解决方案，比如把项目分成一栋楼和一栋不超过200户的楼；或者将项目打包成保险、债券或余额宝等金融产品，将众筹建房的行为转化为购买金融产品。

庄诺介绍说，各种设计背后的逻辑是，众筹人不直接联系开发商，投资者面对的是由金融巨头中国平安代言的安全、优质的房子。这样，众筹购房款就停留在平安良家的平台上，平安良家以其他方式参与房地产建设。

另一个风险在于，由于原材料、施工成本、项目资金等的变化，不确定因素太多。在发展过程中，很容易因后期的会计成本而引起纠纷。

在张懋镕看来，众筹平台与开发商之间有两种合作方式:一是平等合作；二是通过合作建立项目开发公司。

他认为，如果众筹平台和开发商联合成立一个项目开发公司，最大的风险就是分红纠纷；然而，如果众筹只是开发商的合作伙伴，平台很难向参与众筹的散户解释成本增加的原因。

就连房地产巨头万达也对开发成本的核算感到头疼。万达董事长王健林公开表示，为了解决会计成本与预算不符的问题，他们制定了交钥匙工程，即先与总包商确定工程总价款，然后将所有工作委托给总包商，由总包商负责盈亏，万达只负责监督和收取房款。

就安全屋而言，它只是开发商的合作伙伴，如何解决前期众筹金额与后期会计成本不匹配的问题？

庄诺表示，他们将为建设成本设定一个资金上限，如果超出这个范围，开发商将承担额外的部分。这样，这似乎与万达的解决方案一致。

购买土地前不要干预

庄诺认为，众筹模式可以满足开发商的两种需求:第一，对于大型开发商来说，众筹可以提前锁定客户，加快去产业化，降低实际负债率，满足行业流行4.0(产品定制)。第二，对于中小开发商来说，可以解决融资难的问题。然而，目前，拥有安全、优质住房的合作建房企业在中国名列前十。

在平安的房地产众筹布局中，还有一个不可忽视的因素，那就是平安前海众筹，它已经在鲁法克斯上市，但尚未投入运营。该平台聚集了平安金鹿研究所、投资银行、证券、房地产、互联网等子公司的众多员工，还将涉及房地产众筹业务。

平台的定位是什么？它和安全屋会有什么样的合作？目前，平安尚未发表公开声明。平安集团仅透露:“公司期待抓住这一新业务领域的机遇，为市场提供创新的金融产品和服务。”

那么，平安涉足房地产的界限在哪里？目前，平安方浩明确表示，在购买土地之前，他不会干预。庄诺表示，土地招标、拍卖和挂牌中的不确定因素太多。

然而，郑路认为，只要产品结构合理，就可以覆盖可能存在的风险，提前确定土地拍卖的投资上限，并寻求开发商的合作，在购买土地前进行干预。如果土地拍卖价格超过上限，众筹资金将被退还。