“上海万达”构想

本篇文章5941字，读完约15分钟

图为白在优惠的金融政策下，上海自贸区将迎来万达金融集团。无论是与万科的战略合作，还是在上海自贸区成立金融集团，积极推进准reits，实际上都是王健林轻资产战略的推进器。按照王健林的想法，万达将在五年内迅速转型为一家商业投资服务公司。

近日，有关万达集团总部迁至上海的传言仍在继续，有些人甚至开始半开玩笑地说:“大连万达将成为上海万达！”

据媒体报道，“万达集团的总部将从北京迁至上海。目前，该公司正在选址，未来将建造一座新的总部大楼。”这一消息引起了市场的广泛关注。除了金融界，粉丝圈子里的讨论非常热烈。毕竟，“大连万达”不仅代表了总资产超过5300亿元的民营企业集团，也代表了老甲A时期，尤其是上海球迷心中的辽宁大连足球俱乐部。虽然“大连万达”早已是“大连实德”，与王健林和他的万达集团无关，而王健林选择了在千里之外的西班牙投资，成为马德里竞技足球俱乐部的所有者之一，但在上海球迷心中，“大连万达”将成为“上海万达”是不容易接受的。

《国际金融新闻》记者多次联系万达集团，询问是否有此事以及万达搬到上海的具体时间表，但只得到公司外部负责人的一句话:“我们没有收到相关的公开文件。现在作出正式答复不方便。”

5月13日，万达集团董事长王健林在接受《新京报》独家采访时首次回应称:“上海要建总部，北京总部也要保留。”

据王健林介绍，万达金融已在上海自贸区注册，未来其金融和商业地产将很可能落户上海，而文化等企业将留在北京总部。王健林并没有回避:“这样做的目的主要是为了资本市场，这样可以在公司规模较大时更方便；海外市场准备就绪后，在海外设立总部并非不可能。”。

随后，商业地产领袖万达和住宅地产领袖万科在5月14日宣布了他们的“婚姻”。对于此次战略合作，王健林透露，双方的合作不仅限于国内，还将在全球范围内展开。如果双方能在下一轮谈判中达成一致，这将是一个规模超过1000亿元人民币的大项目。他还表示，双方的合作并不涉及上市公司的重组，而是建立上市公司下的项目合资企业。

不是第一次搬迁

尽管万达集团的总部已经多次搬迁，但其注册地并没有改变，即使是在去年底在香港上市之后。未来，万达的商业地产和金融将设在上海，而文化和其他行业将留在北京

万达集团是一家2014年税收总额为274.2亿元人民币的大型企业，搬迁总部并不容易。然而，从万达的发展历史来看，这样的传言并非无稽之谈。

《国际金融新闻》记者从万达集团官方网站了解到，早在2008年，万达就完成了一次“大迁移”。那年，王健林将万达集团总部从大连迁至北京。此次活动在万达集团官方网站上的记录是:“2008年9月，万达集团将总部从大连迁至北京中央商务区万达广场，标志着万达的事业迈上了一个新台阶。”同时，“2010年7月，万达集团进行了有史以来最大的机构调整，包括集团与商业地产总部的完全分离”。

对于万达总部的搬迁，王健林除了官方解释之外，还给出了自己的解释:“把万达的事业推向一个新的高度。”当时他对外界说:“公司注册地不变，但实际上在北京设立了一个运营中心。由于大连不能留住商业地产人才，我敢说，目前全集团完全了解商业地产的人不超过10人。”

万达的主要业务包括商业地产、酒店、影线、文化旅游、电子商务、连锁百货店等。该公司的总部注册在辽宁省大连市，但现在主要的办公人员都在北京。有句话说，几年前只有万达集团的商业中心从大连搬到了北京，现在叫做运营总部。

众所周知，万达集团诞生于大连。1988年，出生于军队的四川人王健林辞职下海，依靠大连重建旧城，赚得了他人生中的第一桶金——近1000万元。1993年，王健林离开大连，跨越了大半个中国，将他的地盘扩展到了广州。当他处于最大的压力下时，他9天9夜没有睡觉。在会议的第十天，他昏倒了，被送到医院。从广州开始，万达逐渐大规模走向全国，成为全国性的房地产企业。

虽然万达集团的总部已经多次搬迁，但其注册地并没有改变。根据工商资料，大连万达集团有限公司、大连万达商业地产有限公司和大连和兴投资有限公司，均由万达集团大股东王健林实际拥有，均拥有一个注册地址，即辽宁省大连市西岗区长江路539号。

根据北京工商企业信息，2008年7月，大连万达商业房地产有限公司北京分公司注册资本50亿元，主管税务机关为朝阳区地方税务局；万达文化产业集团总部注册在北京通州，主管税务机关为北京市通州区地方税务局。万达文化业务是集团未来发展的重点。目前，它是中国最大的文化旅游企业，注册资本50亿元，资产490亿元；万达百货的注册地也是北京，主管税务机关是朝阳区地方税务局。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜表示，每个城市都有特定的资源禀赋，而北京是一个政治和文化中心，因此这些资源是集中的。从吸引人才的角度来看，企业会倾向于选择北京。“北京更倾向于发展和研发科技企业，而上海不如北京。然而，上海也有其优势，其金融体系相对发达，适合外向型经济。如果要发展互联网金融要素市场，选择上海具有优势。”

然而，仍有观点认为，如果我们真的想再次搬迁，2008年万达高管“带着孩子结婚”的迁移是不可避免的。此外，除了阿里巴巴之外，大多数互联网巨头的总部都聚集在北京，万达已经撤出北京。虽然离“铁哥们”马云很近，但离“大军”还很远。

为什么选择上海

作为一个金融中心，上海吸引了许多具有开放和国际化视野的跨国公司地区总部。万达金融总部迁至上海，可以依托上海的金融中心和区位优势，聚焦全国和世界

在国内城市中，北京和上海一直吸引着数量最多的大型国际企业总部。根据商务部的数据，截至2003年底，跨国公司在上海有56个地区总部，在北京有24个。截至2013年底，上海共有445家跨国公司总部，北京只有142家。

"王健林非常喜欢上海."一位接近万达集团的人士透露，万达集团未来的总部很可能位于上海浦东。同济大学经济管理学院经济金融系教授石建勋表示，上海是一个国际金融中心，在资本运营便利性方面具有优势。与北京相比，上海有着良好的商业环境，较少的政治气氛和较好的气候。

业内人士张宏伟告诉《国际金融新闻》记者，上海毕竟是在建设国际金融中心，拥有上海自由贸易区的政策和资源优势。投融资平台的建设受到大多数大型企业的关注。对于万达来说，将上海作为地区总部是合适的。“上海的优势不言而喻。如果你把上海和北京相比较，你自然会把长江三角洲和京津冀相比较。前者无疑比后者在经济上更加灵活，上海在国际上也更加开放。利用外资的数量远远高于其他城市。”与北京相比，上海作为一个金融中心，在资本运营的便利性方面也具有优势。此外，张宏伟还表示，万达搬到上海是因为其转型和海外扩张。

显然，将集团总部设在上海也符合王健林对万达未来发展的要求。此前，王健林宣布万达集团要进行“轻资产模式转型”，并提出了两个目标:一是到2020年，集团服务业收入和净利润力争超过65%，房地产销售和净利润占比不到35%；第二，海外收入占20%以上。

上海人口众多，在长三角市场处于领先地位，除此之外，上海正在打造一个国际金融中心，聚集了大量跨国公司的地区总部。万达酒店最近投资了伦敦、马德里、芝加哥和洛杉矶等城市的核心区域，国际化是一个非常重要的环节。

今年1月23日，万达集团收购了澳大利亚悉尼的阿尔弗雷德大厦(alfred Building)和费尔法克斯大厦(fairfax house Building)，并计划投资约10亿美元建设一个综合性地标项目。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目之后在澳大利亚的又一项重大投资。

之后，上海有望在万达的国际化进程中扮演“桥头堡”的角色。毕竟，随着上海自由贸易区的进一步扩大，上海已经成为mainland China走向国际的重要窗口。

值得注意的是，万达电子商务已将其业务总部设在上海。据媒体报道，万达金融已基本落户上海。3月24日，万达互联网金融服务(上海)有限公司在上海浦东新区注册成立，注册资本4亿元。其法定代表人是万达集团总裁、香港上市公司万达商业董事长兼总经理丁本溪。外界认为这是万达发展重心转移到上海的信号。

即便如此，上海一家机构的分析师对万达总部的搬迁并不乐观。她认为，目前万达的新业务未来更容易迁移到上海，电子商务和金融都需要上海的前端技术和信息支持。“但是，万达集团原有的固有业务难以调整。这不仅很难与城市文化基因相匹配，而且员工也很难适应如此远距离的工作环境。”

组建金融集团

万达正面临第四次转型，从房地产型企业向服务型企业转型。如今，万达互联网金融布局的步伐越来越紧凑

看着“铁人”马云的“蚂蚁金融服务集团”，王健林也想打造自己的万达金融集团。

事实上，早在去年8月，万达、腾讯和百度就在深圳联合召开了新闻发布会，正式宣布在香港成立一家电子商务公司。万达、腾讯和百度将在开户系统、会员系统、支付和互联网金融产品、建立综合积分联盟、大数据融合、wifi共享、产品整合和流量引入等方面进行合作。这为万达互联网金融的成立铺平了道路，但万达金融的成立一再被推迟。

然而，万达集团副总裁兼首席财务官刘朝晖近日透露，万达金融集团已完成注册，注册地不是深圳前海或广州，而是上海。不过，他没有透露具体地址是否在上海自由贸易区，以及是否会利用自由贸易区的黄金改革政策。刘朝晖还表示，将向之前收购的第三方支付平台注入快钱，并在未来研究互联网金融产品等一些纯金融业务。

根据以往的公开信息，万达金融集团的结构正在形成，可能由投资管理公司、财务公司和资本管理中心三部分组成。然而，这种结构可能会改变，万达金融集团将把自己定位为纯金融。

如今，房企已经进入金融业，似乎“玩”互联网已经成为一种趋势。自2014年下半年以来，房地产老板在金融和互联网领域的扩张最大限度地展示了这一特点。

除了万达，中国另一个房地产巨头——绿地集团(Greenland Group)也开始了金融业务，并取得了巨大成功。据了解，绿地金融投资控股集团(以下简称“绿地金融控股”)成立于2011年4月，是绿地集团努力打造的战略性金融产业平台。2014年上半年，在格陵兰借壳金丰投资(600606)重组计划披露后，财务控制的扩张明显增加。

绿地金融控制集团董事长兼总裁严晶今年4月初表示:“绿地金融控制模式实际上是一家投资银行，行业分类是大型资本管理。”根据绿地财务控制的相关消息来源，公司成立最现实的目标是改变传统的房地产开发模式，利用财务手段开发房地产。

无论是万达还是绿地，房地产“大哥大”的行业背景都非常清楚:中国大约有1.7万家房地产企业，目前开发的项目只有5700个。十大传统房地产开发商的最大市场份额只有3%，非常分散，房地产行业的集聚不够明显。

房地产企业进入金融业最直接、最有效的方式是持股或入股银行。2013年，包括万科和绿地在内的许多房地产企业入股城市商业银行，这在2014年初形成了一种趋势。“未来，房地产市场将没有几千亿元的融资平台。你只是一个农民工。”万科集团董事长王石曾这样说过。

有人评论说，随着房地产业经营模式的改变、金融业的“混业经营”以及产融结合的推进，住宅企业的金融战略升级将成为一种趋势。然而，城市商业银行的规模和融资量都很小，股份制银行只能在小范围内分布。2015年，房地产企业财务地图内容更加丰富。

另一方面，对于银行、保险、私募和证券等金融资产而言，尽管房地产行业已经进入白银时代，但回报仍然可观。特别是2015年，房地产信托投资基金和资产证券化逐步推进，资本方正准备分享商业地产政策的红利。这是与房地产企业合作的好捷径。

轻型资产开发

在房地产开发投资增速明显放缓的背景下，以万达为代表的部分商业地产开发商致力于实现从“重资产”业务模式向“轻资产”业务模式的转变，努力减少资本沉淀，确保现金流。

最近，万达宣布了第四次转型，打算发展成为一个轻资产模式。总部的搬迁将充分发挥万达的执行力，实现既定目标。王健林指出，要做好轻资产工作，首先要建立轻资产标准模块，其评估主要取决于成本和租金。

如果你想了解什么是所谓的“轻资产”模式，你必须首先谈论什么是重资产。以万达集团为例。万达商业地产的主要产品是城市综合体。该产品模式是建设一个大型的万达广场，包括一些办公楼、商店、房屋等，出售配套物业，用销售产生的现金流投资万达广场。由于中国没有支持长期房地产投资的金融产品，万达只能“出售”和提高“租金”。万达广场建成后，归自己所有和经营，所有租金收入归万达所有。这种模式被称为重型资产。

与对资产的强调相反，对万达广场的投资很轻，所有资金都由他人支付。万达负责选址、设计、建设、投资推广和管理，使用万达广场品牌和万达环球原有的商业信息管理“惠云”系统。万达产生的租金收入与投资者分成一定比例。这是一个全新的模型。万达去年开始研发，现在已经开始运营。这是万达广场的轻型资产模型。

“轻资产”并不是一个新概念，而是对过去几年房地产企业“重资产”模式的理性回归。轻资产已成为万达乃至商业地产行业不得不面对的现实选择。”中国采购联合会购物中心发展委员会主任郭增力说。

事实上，由于商业地产的资金沉淀量大、回报率低，万达不得不改变经营模式。根据万达商业2014年年报，公司及子公司总收入为1078.71亿元，较2013年的867.74亿元增长24.31%。物业租赁、物业管理、物业销售和酒店管理的投资分别占9.6%、85.05%和3.72%。

“尽管资产密集型模式仍可发展，但它正变得越来越困难。为了迅速扩大规模，有必要改造轻资产。未来，万达商业地产有限公司可能会去掉“房地产”一词，成为万达商业投资公司或商业投资管理公司，走向房地产，实现万达商业地产的全面转型万达集团董事长王健林上月在深圳证券交易所发表讲话时表示。

“我们已经设定了一个目标，要在5年内消化万达7000万平方米的销售计划。也许5年后，万达广场将不再有大型资产项目。”王健林表示，这意味着万达商业地产将在五年内转型为类似酒店管理公司的完全轻资产的商业投资服务企业。

在王健林看来，电子商务平台也是实现万达轻资产平台的重要保证。未来，电子商务平台将实现两大功能。一方面，它是万达广场的智能综合管理系统，这将大大降低人力成本的支出。王健林表示:“未来，这个电子商务平台将汇聚16个子系统，涉及消防管理、商务管理、销售管理、物业管理等。、和16个系统可以组装在一个屏幕上。”另一方面，一旦平台聚集了大量的人和资源，它就可以用来为轻资产赚钱。

正是因为电子商务平台对万达实现轻资产如此重要，王健林才安排万达在上海进行电子商务，这让人们更有想象力。(参见d1版本)