嘉凯城：拟定增募资39亿元 加速城镇生活服务平台战略转型

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《时代周刊》特约记者阎良来自上海

随着市场的复苏和政策的逐步放松，最近，房地产上市公司频繁再融资。

继上周南国地产(002305，股份)(002305.sz)和天津松江(600225，股份)(600225.sh)公布固定收益计划后，5月18日，贾凯(000918，股份)(000918.sz)宣布发行价格不低于6.22元/股，募集资金总额不超过39亿元，主要是

“未来，贾凯市将不再追求传统住宅开发的规模，而是将重点放在效率上。重点发展建设传统优质项目，扩大旧城改造、城中村改造、安置房建设，加大存量力度。提高流动性，降低资产负债率，调整资产结构。”贾凯市董事兼副总裁李怀彬告诉记者。

李怀彬认为，此次非公开发行募集项目的实施，是贾凯深化战略决策、强化产业布局、降低财务支出、提高盈利能力、抵御市场风险的重要举措，将有助于贾凯更好地把握产业机遇，实现企业价值和股东利益最大化。

固定增加39亿元

5月17日晚，贾凯的一则公告预示着下一个大动作——公司股票将于2015年5月18日停牌，待公司董事会审核完成非公开发行股票并披露相关公告后复牌。

“非公开发行股份不超过6.27亿股，发行价格不低于6.22元/股，募集资金总额不超过39亿元。”5月18日晚，贾凯的公告回应了前一天的信息。

“本次非公开发行股票是公司在国内房地产业发展新常态、新型城镇化稳步推进的背景下，应对国家经济结构和区域产业布局变化的重大战略举措。”李怀彬说。

公告称，此次贾凯启动的23.4亿元固定收益计划投资浙江、江苏等地的17个城市客厅项目，包括千岛湖、塘栖等中国经济强镇，以及海盐县等具有消费升级潜力的小微城市和浙江余杭星桥等城市副中心街区，覆盖各级新型城镇化建设。

“2014年，公司进一步深化战略，确定了‘城市生活服务平台提供商’的发展战略，重点发展城市生活服务平台——小微城市和发达小城镇的城市客厅。”李怀彬告诉记者，除了零售、餐饮、体验式消费等传统商业模式元素外，城市客厅还引入了综合市政服务、o2o零售业态、公共特色空房等商业亮点，以商业地产开发为先导，结合传统商业、现代公共服务和网络平台，通过金融平台实现闭环盈利模式。

“项目一旦形成，不仅能解决城市经济发展问题，还能顺利将贾凯市转变为平台综合服务提供商。”海通证券房地产行业首席分析师涂李雷(600837)表示。

努力打造“城市客厅”

4月29日，嘉凯诚(000918.sz)发布了年度报告。报告期内，公司实现营业收入84.49亿元，同比下降24.88%；实现上市公司股东应占净利润3809.09万元，同比下降33.36%。同时，公司的战略转型产品“贾凯？去年，“城市客厅”在14个地方成功落户，第一家产品店如期开业。

年报显示，2014年，贾凯实现房地产销售收入52.9亿元，同比下降，但毛利率同比增长30.15%；结构调整后，房地产行业作为上海(房地产)等投资重点一线城市，去年实现收入44.14亿元，同比增长17.61%，占公司2014年收入的一半以上。

年报还显示，2014年，贾凯开始从传统的房地产开发商转型为当地的城市居民生活服务平台提供商，并在小城市和重点镇建设了集传统零售、餐饮、社会娱乐、o2o商务和综合市政服务于一体的“贾凯市”。城市客厅”。

据《时代周刊》记者报道，2014年，贾凯在浙江规划了14个城市客厅项目，2015年又在浙江和江苏赢得了4个项目。该计划中的23.4亿元将投资于17个项目，上述项目预计将产生57.5亿元和7.15亿元的收入和税后利润。

上述项目一旦实施，将对贾凯市的绩效产生积极影响。“第一批项目的价值在于建立标准和汇集资源。第一批项目独立投资、建设和运营完成后，后续将采用更多的轻资产模式，包括出口品牌和管理，加快引进战略投资者。和资产证券化，以促进城市生活服务平台的快速扩张，并迅速提高运营效率。”嘉凯诚资产管理公司相关负责人指出。

根据该计划，2017年，贾凯计划在长江三角洲地区建设200个客厅产品，全面覆盖约4000万城市人口。其中，2015年计划新增60个城市客厅项目，47个开工项目，4个开放项目。

除上述筹资计划外，贾凯计划将剩余的15.6亿元投资于杭州长河住宅项目，并偿还金融机构贷款。据了解，杭州长河项目以商品房为主，并配有部分经济适用房，预计实现净利润8054万元。

加快战略转型

“我们赖以发展的地球已经发生了变化，过去我们赖以成功的空时代也发生了变化。”现在确实是深入思考的时候了。”在2014年的年报中，行业领袖万科用这样动情的话语总结了过去的30年，并提出2015年的主题为“勇敢的开拓者，坚定的变革”。

目前，房地产行业已经从黄金时代转向白银时代，移动互联网正在颠覆整个商业社会的运作规则。对于同样在房地产行业的贾凯来说，在“白银时代”，他需要展示自己的技巧。

“首先，主营业务的发展应该加快，重点突出。2015年，住宅开发业务仍将是公司的主营业务，但发展重点仍将是以上海为中心的一线城市，主要是旧城改造、城中村改造和保障性住房建设。立为核心，支持全公司盈利，支持公司城市生活服务平台战略转型，培育核心能力。”李怀彬告诉记者。

然而，事实上，在小城市和重点城镇，将建设集传统零售、餐饮、社会娱乐、o2o商务和综合市政服务于一体的“贾凯”。城市客厅被贾凯视为掘金的“秘密”。

据《泰晤士报》记者报道，在城市客厅项目的实践中，贾凯市采取了ppp式的发展模式，即企业负责项目的建设和竣工后物业的运营管理，政府在竣工后回购或租赁政府公共服务设施，企业获得租金或运营收入，政府负责监管基础设施和公共服务的价格和质量。

以店口市客厅项目为例，店口文化中心等项目建成后，将由店口镇政府回购用于公共服务；剩余的商业部分出售50%，剩余的50%出售给由佳凯诚商业管理公司管理的基金公司。

为了保证城市客厅工程的建设，贾凯还建立了“一个智囊团+四轮驱动”的机制。“目前，公司已经启动了以长三角城市发展数据研究所为智库的四轮驱动战略实施计划，‘开发投资、运营管理、金融服务和技术平台’。”李怀彬说。

2014年，贾凯发起成立长三角城市发展数据研究所，今年成立专门的技术平台公司，提供线上线下服务，打造从投资、开发、招商运营到房地产金融、城镇化研究、移动技术业务的完整产业链。在此基础上，制定了一系列涵盖城市客厅从选址、投资、设计、建设和开发到招商运营各个环节的标准指南。

“标准有利于城市客厅的快速复制和发展，是贾凯城市生活服务平台战略的核心竞争力，也是城市市场特色和商业模式定位的必然要求。”李怀彬说。

一位长期跟踪贾凯市的房地产行业研究人员指出，短期来看，房产销售利润和商业/商务/商务/商务/商务/商务利润仍然是贾凯城市生活服务平台的主要利润来源。随着城市生活服务平台的快速扩张和产业链的不断完善，公司有望在未来形成“商旅商旅”