供需错配导致楼市分化加剧

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最近，2015年4月全国房地产市场数据陆续发布。从成交量和价格走势、待售库存和开发投资等主要指标来看，全国楼市整体仍在下滑。然而，与此同时，房地产市场的分化进一步加剧，最明显的是，一线城市正在迅速回暖，从第一季度的“小春天”转向炎热的“仲夏”，而广大的二、三线、四线城市依然疲软。

根据国家统计局的数据，今年4月，一线城市新建商品房价格平均上涨1%，而二线和三线城市新建商品房价格平均分别下跌0.1%和0.3%。其中，具有楼市风向标意义的深圳(房地产)房价连续5个月逐月上涨，是4月份唯一一个同比上涨的城市，价格水平创下历史新高。

目前一线城市库存消化周期为12-14个月，已经回落到不到18个月的“安全期”，而深圳待售库存消化周期仅为9个月，甚至出现了“抢购”热潮。但是，除了少数二线城市已经企稳回升，库存消化周期下降到15个月左右之外，中国600多个二线、三线、四线城市的消化周期基本上都在2年以上。自2014年以来，房地产市场调控政策不断放松，但由于政策激励，库存压力较大的二、三、四线城市并没有明显缓解库存压力。相反，没有库存压力和政策激励的一线城市房地产市场已经变得火热。政策效果不佳的根本原因在于区域供需“不匹配”，即商品房供应主要集中在二、三、四线城市，而需求主要集中在一、二线重点城市。在2009年扩大内需的战略下，大量二、三线、四线城市走上了支持城市建设和基本建设的土地开发之路。由于这些城市的财政状况不佳，它们不得不依靠一级和二级联动的房地产开发模式(以土地换“三通一平”)。因此，近年来房地产市场的需求持续下降，但供应增长无法停止。

从2009年到2013年，广阔的二、三线和四线城市的房地产市场在数量和价格上大体稳定。一方面，与一线城市和几个重点二线城市相比，内陆腹地有600多个二线、三线和四线城市。房地产市场起步较晚，具有“补偿增长”的特点；另一方面，从2009年到2013年，全国房地产市场的数量和价格处于增长最快的时期，各种需求，包括自住、改善、投资和住房所有权，支撑着这些城市的房地产市场。然而，2013年后，城市商品房市场总体供需趋于平衡，甚至供过于求。每个家庭的住房单元数量从2008年的0.8个增加到1.1个，需求迅速释放的时期已经过去。与此同时，二、三、四线城市的吸附能力正在下降，人口外流趋势明显。如果人口不能有效聚集，产业集聚和升级将无法实现，商品房市场的进一步扩张将失去基础。

解决市场分化和供求错配问题，要遵循“需求跟随人、人跟随就业、就业跟随产业”的规律。产业升级较快的一线城市和少数重点二线城市，应从加快产业升级和现代服务业“转笼换鸟”的角度，将传统制造业和出口铸造产业转移到成本较低的二、三、四线城市。绝大多数二、三线、四线城市基本上位于腹地，因此有必要巩固农业产业化和地方工业化道路，加快地方传统优势产业的扩张、升级和转型。今后，要加快二、三线、四线城市新建住宅区的教育、医疗、地下管网等公共服务建设。同时，房价上涨过快的一线城市，今后应本着分类监管的原则，落实地方政府的主体责任，并可考虑适当收紧财税政策。