港漂买房记：香港总价太贵 深圳回报率低

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上周六，香港阴雨连绵。丹琳(化名)和马倩(化名)去了深圳的东铁线。他们此行的目的是考察深圳的房地产，如果他们看到合适的东西，他们会考虑卖掉它。他们觉得这个机会不能再错过了。

2015年4月26日，由港铁地产开发(深圳)有限公司开发的“港铁松田”开业。当天推出的600套公寓被来自香港和内地的近3000名买家抢走，最小公寓面积约为89平方米，价格为360万港元。无论是舒适度还是价格，这个楼盘的性价比都比香港好得多。

看到这个消息，从2013年开始关注深圳楼市的马倩变得非常焦虑。早在2013年，她就开始环视深圳北站附近的大大小小的建筑。当时，该地区仍在施工区，周围地区无人居住。房地产价格在每平方米1万到2万英镑之间。现在，这个地区的房价飙升至每平方米4万英镑。

钱是人，是一个“香港漂泊者”，已取得香港居留权，但不具有香港身份。在这一轮深圳楼市爆发中，“港漂”是一股重要力量——因为他们长期不在香港，没有足够的实力在香港买房，而毗邻香港的深圳已成为置业者的首选。

今年是马倩在香港的第五个年头。2010年，马倩从陕西来到香港学习。当时，她在香港大围租了一栋70平米的唐楼，楼龄已近50年。那栋房子的租金是每月7700港元。她和另外三个来香港学习的小伙伴合租，平均租金不到2000元。这对来自大陆的马倩来说已经是天价租金了，但我没想到这只是个开始。

2011年，马倩开始在香港工作。当时，一套50平米的两居室公寓租金为9000港元。与朋友分享后，她每个月要花一半的工资来增加水、电、煤和网络。回想起第一次见到房东时，她大胆地问了问房子的价格。房东太太骄傲地说，300万港元！对马倩来说，这是另一个天文数字。在香港生活了几年后，马倩终于发现，价值300万港元的房子几乎是香港最差的房子。

对于从内地到香港的人来说，香港的房价令人难以置信，平均每平方米约10万港元。最重要的是用户体验太差:香港的高楼密集得让人窒息，即使你花几百万买一套公寓，也只有30平方米左右。据统计，香港的人均居住面积是东亚最小的，只有15平方米。

“这么小的空房间花了我很多钱。”我真的无法克服心中的这个障碍。我买的时候觉得很失落，总有一种路过香港的感觉，周围的人也不断离开。”马倩说。

不少人对钱有过眼云烟的心态。根据香港特区政府统计处2011年的主题报告，在过去10年，内地来港定居不足7年的人士出现负增长，平均每年增长率为-4.2%，而香港整体人口增长率为0.4%，显示内地来港人口不断流失。

马倩觉得她不知道哪一天她会回到大陆去发展，就像她身边的朋友一样。她总是羡慕在大陆的同学，在家附近过着轻松快乐的生活。对香港人来说，虽然他们都是中国人，但要真正融入香港文化却非常困难，他们既不能接受内地随地吐痰的混乱局面，也不能像香港人一样畅快地说脏话。

这种不良的归属感一再阻碍马倩在港置业的想法。

最初，人们认为香港流浪者的减少可以使房价略有回落。然而，在2012年，香港特区政府突然宣布，非永久性居民和所有香港公司在购买香港房屋时，都必须缴纳15%的买家印花税，这打击了仍在努力买房的马倩和丹琳。

根据香港入境事务处的规定，在香港连续居住七年的人士，可以成为香港永久性居民。因此，居港未满7年的香港漂泊者钱和如果要买房，必须缴纳15%的买家印花税，这意味着即使是400万港元的房子，和也要再缴纳60万港元的买家印花税，彻底扼杀了和。

然而，他们周围的一些朋友投身于香港房地产市场。这些朋友宁愿给买家更多的印花税，赶上房地产市场上涨的班车。马倩不同意这一观点，并建议其他人采取警告措施，警惕房地产市场的风险。

然而，香港的楼市再次让所有人感到意外。从2013年到2015年，香港房地产市场大幅上涨。根据中原城市领先指数，自2013年1月以来，该指数已上涨22.3%，至141.37点。该数据显示，香港大部分房价至少上涨了20%。

就在最近，随着股市飙升，香港楼市开始了新一轮的疯狂。这条新闻不断在香港的长安、青衣播出各种破纪录的成交价格。一套海景房的未付地价已达335万港元。如果计算地价，它实际上是每平方米。售价高达12，528港元，即每平方米约132，000港元，是香港最新的公共房屋之王。

这样的消息每天都刺激着香港的漂泊者钱和。为什么不早点买房子呢？

马倩设法存了足够的首付，但由于房价飞涨，他无法再上车。工资每年增长不足5%，远远落后于香港房价的增长。

“你越耽搁，你就越买不起房子。这次我必须买一所房子。”马倩说，她和丹琳今年终于下定决心要买房子，即使他们选择在深圳买。

在深圳买房不容易

上周六，准备了很久的马倩和丹琳踏上了开往深圳罗湖的东铁线。

在此之前，马倩咨询了一些资深买家，并在深圳各地区做了大量工作。最近，香港人的投资热情已经转移到以深圳北站为中心的周边社区，深圳龙华区的房价已经从2013年的每平方米1万多涨到4万多。该地区仍有大量新建筑要开放，他们正关注着香港人的钱包。

马倩从一位熟悉深圳楼市的朋友那里了解到，未来龙华区将会有很多新址。由于缺乏教育资源和医疗资源，她的朋友认为龙华区的市场价格是人为抬高的，所以马倩直接放弃了在深圳高铁站附近找房子的想法。

在另一位朋友的带领下，马倩了解到深圳罗湖区资源丰富，不仅有很多省级重点小学，还有很多3A医院，于是她选择了罗湖一所著名的省级重点小学附近的一个小区，并预约了中介在周末看房。

正在前往深圳罗湖的马倩和丹琳哀叹说，那些提前买房的人现在很容易就实现了财务自由。中介陈先生热情地介绍了周围的房子。陈先生做了将近10年的房地产经纪人，其间他错过了无数次买房的机会。他透露，在他们看到房子后，他会卖掉他一生中的第一套套房。

陈感叹当年身无分文的同行，因为抓住了房地产行业的机会，从20万起家，现在在深圳炒房，身价超过5亿元，而现在他只在福田区买了一套20平米的小房子。

介绍完毕后，马倩打开网页查看她最喜欢的社区。她看中了罗湖附近的一个社区，平均价格约为每平方米3.5万元，总价约为200万元。这个单价就是现在香港绿色蔬菜的价格！

但是后来，马倩在大陆打开了抵押贷款计算器。如果她需要买这200万的房子，她需要60万元的首付。按照5.65%的利率，她需要在抵押20年后每月缴纳9749.41元。这栋房子的月租金只有4500元，这意味着马倩每个月还需要支付5249.41元。

在深圳没有工作的马倩，与在深圳有工作并有住房公积金的朋友小啊相比，已经完全失去了竞争力。假设小啊也买了这200万的房子，小啊的贷款年利率只有3.75%(公积金贷款利息)，他需要每月缴纳8300元。如果租金是4500元，这意味着小啊只需要每月缴纳3800元。

马倩用香港的抵押贷款计算器进行了计算。如果你把这60万换成75万港币，你在香港能买多少钱？答案是300万港元的房子。

目前，香港的贷款利率为2.15%。假设马倩买了一套300万港元的房子，首付款为60万港元的20%，外加印花税、律师费、代理佣金、房屋租赁费和其他费用，首付款约为70万港元。在同样的20年还款期内，马倩每月只须供款12，718港元，而该房屋的租金一般约为10，000港元。马倩每月需要支付2718港元，比人民币5249元(约合6561港元)要低得多。

此外，对于在深圳没有工作的马倩和丹琳来说，如何从内地获得商业贷款也是一个问题。目前，虽然所有内地银行都在香港设有分行，但两地的银行似乎不太方便互相交换。

在参观了深圳的一个学区后，马倩和丹琳发现，即使是在省级重点小学的入口处，房租也只有3000到3500元。此外，租下房子后，它看起来又旧又破，给人一种看不见的感觉，让人无法再活下去。

马倩和丹琳都是香港有经验的租房者，很难接受这种房子。但是，中介总是说这房子特别容易出租，而且很难找到房间。

马倩不敢相信。她拿起计算器计算了一下。如果是200万的房子，租金是4000元，租金回报率是2.4%。在香港，一套300万港元的房子，租金可达1万港元左右，因此租金回报率为4%。1.6个百分点似乎不算多，但对于一栋总价高的房子来说，回报率的差异是显而易见的。

在深圳罗湖区，1990年左右建造的房子随处可见，而且这些房子看起来破旧不堪。然而，据中介介绍，这些房子的平均售价约为每平方米35，000元，而产权只有10多年。

在香港，似乎没有财产权这个术语。理论上，财产权是永久的。如果是50年以上的房子，政府会强制业主进行外墙维修，维修后的房子会焕然一新。马倩回忆说，她曾在1991年租了一套亨德森地产(Henderson Land)旗下的公寓，看上去几乎像一栋新房子。

然而，当马倩看到2004年在深圳建造的房子时，她觉得自己像是一栋在香港至少有40年历史的房子。这是马倩非常担心的另一点。

带着这种反差的心态，马倩最终决定与中介一起看看位于东门的房子。这个大厦(房地产)的入口处挂着防盗的标语，这让马倩感到不安。

忙碌了一天，一无所获之后，马倩决定周六晚上和丹琳一起回香港。

这次去深圳买房让马倩和丹琳有些失望。根据马倩的计划，她首先用有限的钱在深圳买了一套房子。如果她不考虑租房，她可以让父母先从家乡来住，这也方便她去香港看望女儿和小孙子。作为独生子，自从她去香港求学并结婚后，她的父母都成了real/きだよ/nest老人。

然而，即使有充分的准备，在深圳买房似乎也有一段时间是困难的。我和父母近距离重聚，所以我不得不后退。