深圳竞争力首超香港 房价借势上涨难抑？

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2015年5月，深圳突然爆发。

首先，许多机构报告称，深圳的竞争力首次超过香港，在中国排名第一。深圳今年的国内生产总值也将超过香港；“深创板”股价飙升的公司很多来自深圳，这似乎表明深圳已经成功实现了产业升级，成为高科技和新兴产业的世界，深圳也被称为“中国硅谷”。

与此同时，深圳房价飙升，3.30新政后市场率先回暖；在四个一线城市中，深圳已经成为净人口流入量最大的城市，在深圳似乎很难找到一个空间给那些需要的人。

那么，深圳的房价会像这样持续上涨吗？

产业升级下的暴涨逻辑

自去年9月30日的新政以来，深圳房价已经上涨了八个月。

根据深圳房地产研究中心发布的最新数据，4月份，深圳一手住房价格为26300元/平方米，比上个月上涨1.6%。

4月26日，位于深圳龙华龙胜地铁顶端的天颂地铁站开业当天，三个小时就完成了98%，平均价格为36000元/平方米，总销售额约为26亿英镑。

深圳很多人预测龙华的房价很快会达到4万元/平方米。一年多以前，这里的房价还不到3万元/平方米。

5月16日，深圳市福田区吕晶洪湾项目新增建筑250套，均价超过5万元/平方米，最高超过6万元/平方米。与2014年11月首个开盘价格46000元/平方米相比，该项目平均价格在6个月内至少上涨了3400元。

中原地产研究总监刘源指出，从城市层面来看，深圳是本轮楼市复苏过程中最突出的一个。最近，本市二手房价格大幅上涨，仅3月和4月累计涨幅就超过7%，也是历史最高水平。同时，4月份价格同比涨幅也达到12.6%。无论是环比还是同比，深圳4月份的房价涨幅都是所有城市中最高的。

刘源认为，深圳房价飙升的原因在于，深圳楼市是“北至广州、南至深圳”中最小的。同时，新房的比例也是最低的，仅占30%。因此，虽然新房存量的消化周期与其他一线城市相似，但新房存量的绝对值很低。当需求反弹时，新房库存就不能像其他城市一样充当蓄水池，市场很容易立刻被推高。

第二，产业结构的影响。决定一个城市住房销售量的是人口规模，而决定其住房价格水平的是产业结构及其基础上的收入结构。深圳是国内互联网产业和金融业的聚集地。去年，这两个行业的发展是有目共睹的，员工收入大幅增加，刺激了大量的购房需求。

CICC在《中国风云系列之一:换笼换鸟，深圳引领创新潮流》报告中指出，深圳率先实现产业升级，华为、腾讯、中兴为深圳积累了大量人才，对深圳互联网发展产生了深远影响；深圳在中国金融业排名第一。2014年，深圳金融业增长13.8%，占gdp的14%。金融机构总资产超过7万亿元，比年初增长21%。

产业升级不仅聚集了一大批人，也给当地房地产市场带来了巨大的推力。产业对房价的影响主要来自三个方面:人口规模、人口结构和收入。高端和多元化行业越多，空.的价格涨幅就越大

数据显示，2000年至2013年，深圳常住人口增加了362万。自2013年以来，深圳的年净人口流入量已超过北京和上海，成为中国最具吸引力的城市；目前，深圳70%以上的常住人口是外来人口，这是深圳房地产市场大幅增长的主要原因。

根据世界银行发布的数据(报价002285，咨询)，截至5月10日，深圳一手住房的销售面积下降到368.9万平方米，销售套数为34300套。根据该机构的预测，如果深圳近8周的新房平均周销售率为997套，那么目前消化新房可售量的时间仅为34.5周(约8个月)。

中国硅谷的房价神话

房价上涨近乎疯狂。最近，困扰深圳房地产业和购房者的一个问题是，房价会像这样持续上涨吗？

深市业内人士林晓华直言，买家一直“害怕”价格上涨，这种恐慌会让一些人涌入市场；对开发商而言，虽然许多项目都在酝酿涨价，但贸易商不可避免地会担心:涨价幅度有多大？如果价格上涨，它会被卖掉吗？

深圳很多人认为，土地供应已经连续几年没有跟上，供求关系的恶化是深圳目前房价飙升的原因。近年来，深圳的住房供应要么依赖开发商手中的储备土地，要么依赖已成为主要渠道的城市更新。

中原地产预计，2015年深圳将有102个新的商品房项目，其中55个是新项目，占58%。但一方面，城市更新周期长，不确定性大，供给跟不上需求；一些熟悉深圳市旧城改造的人士表示，去年底以来凯撒的封锁导致了旧城改造的放缓，这也在一定程度上影响了深圳的新房供应。

基于此，他们认为深圳房价短期内仍将上涨。

深圳房地产研究中心主任王峰在演唱过程中表达了不同的观点。他指出，深圳的新房供应最近有所增加。截至4月底，全市已批准预售商品房132.41万平方米，同比增长124.2%。仅在4月份，供应量就比上个月增加了7倍。此外，4月底，全市商品房库存消化周期上升至9.5个月，表明库存得到不断补充。

此外，投资和新建筑大幅增加。今年以来，深圳房地产开发投资累计293.93亿元，同比增长83.2%；其中，住宅开发投资同比增长86.7%。新开工面积305.73万平方米，同比增长241.6%；其中，新开工住宅面积191.23万平方米，同比增长229.7%。

因此，王峰认为，经批准的房屋预售、房屋投资、新增建筑面积、建筑面积等数据表明，后期楼市供应仍将保持充足，市场不必过于紧张，2015年土地供应计划也不必作负面解读。今后，政府应加大力度，加快由建设向预售审批的转变，加快新的建设和预售审批的步伐，以增加中短期楼市的有效供给，满足楼市需求，稳定楼市价格。

也有一些深圳业内人士判断，深圳一些涨幅过大的地区正面临回调风险，如南山后海区和龙华区。

到今年年底或2016年，市场可能会再次陷入僵局，甚至下跌