吴亚军：“那些让我害怕的事情没有了”

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关键提示

在最疯狂的时期，不是所有的房地产企业都可以选择冷静。吴亚军不相信奇迹。她认为龙湖的策略不是为资本市场画一条美丽的曲线，而是在把握大势的基础上进行部署。现在看来，高级管理团队在关键时刻选择放慢速度并做出调整是正确的。

“吃心减肥”，和大多数女性同胞一样，龙湖地产董事长吴亚军对食物很感兴趣，也很注重减肥；像所有的母亲一样，小女儿也影响着她的喜怒哀乐。

但是许多人似乎更关心财富的分量。网络上对吴雅军身份的诠释往往回避不了吴雅军不喜欢甚至讨厌的“富婆”标识。

龙湖地产于2009年11月走出重庆，在香港上市，经历了一个艰难的时期，近两年突然放缓，公司悄然进行了平稳的调整。在吴亚军的脸上，曾经的焦虑和不安，已经被平静和镇定所取代。

“为什么我慢下来？”

吴亚军表示，龙湖地产的发展轨迹有两个主要节点，一个是从重庆向全国转移，另一个是在增长最快的时期决定放缓。

2006年，吴亚军决定龙湖地产向全国扩张。当时，龙湖地产的高管们对该公司应该先安心做“西南王”还是先做北京，然后在全国范围内扩张有很大分歧。

“当时，我说服了这个人，那个人又摔倒了。”吴亚军回忆道。不过，吴亚军坚信，房地产将会有较大的增长率。龙湖地产首席人力资源官方胜涛给了吴亚军很大的帮助。“那时候，老房子说如果没人愿意出来，我可以再招一个人。”

吴亚军曾在《方生涛——相濡以沫——不忘江湖》一文中回忆道，“当时老宅说‘入京’对龙湖发展成为民族企业意义重大。”与其只在重庆和成都做十几个项目，不如在北京、重庆和成都分十几个项目。这样，公司在资本市场上就有价值了。因此，他主动提出招聘北京公司的总经理，并于2006年加入该公司，以帮助外国空公司的高层管理人员生存下来。以前，我从来没有和老房子详细谈过，但他对行业竞争和战略的理解让我很惊讶。”

在迈出国有化的步伐后，龙湖地产进入了一个规模快速增长的时期。2003年，龙湖的销售额只有10亿元，但2007年超过了100亿元，5年内增长了10倍。2008年达到115亿，2009年达到183亿，2010年飙升至330亿，2011年达到382.65亿。近年来的增长率在这个行业中是罕见的。

但2011年，吴亚军发现龙湖地产存在诸多隐患，公司无法运营。最大的表现是，当一些城市的销售明显放缓时，“公司里有很多总经理认为他们没有问题，但市场和环境有问题。”我从来不觉得我的交易水平低。”

当时，吴亚军发现的问题主要包括:团队问题、区域布局和产品结构失衡。“2011年以来，大部分地区总经理基本上都是新员工，很多pmo(项目管理部)团队也是新员工，这在团队磨合中或多或少会造成效率损失、决策损失和组织损失，进而导致团队混乱。2010年，我们很快将郊区市场的低密度销售一空。由于施工期间，当郊区高层建筑大量推出，市场变得寒冷。我们手中商品的价值在郊区是30%，在郊区是35%，在近城区只有大约35%。当总的趋势逆转时，客观上造成了融化的困难。我们必须咬牙融化这些热的“甜蛋糕”和当前的“硬窝”。我们还必须拓宽新城市的布局，买新地方，开新盘，完成商业布局。”

“公司真的跑不了。对自己诚实很重要。我们第一个意识到了这个问题，并尽早向市场低头。”吴雅军说道。

2011年至2013年，在吴亚军的领导下，龙湖地产刻意放慢发展步伐，调整团队、布局和产品。这三年也是龙湖地产中高级员工被同行挖得最惨的一年。在吴亚军看来，一个企业的发展不在于它跑得多快，而在于它的稳定性。“企业将快速发展，不会倒退。”2014年，商品房成交量出现了负增长，这让很多同行感到比2008年更加痛苦，但龙湖地产却受到了轻微的市场冲击。

事实上，从2011年开始，房地产行业开始面临销售放缓。根据中原集团的报告，2011年中国十大企业的市场份额为10.43%，比2010年高0.32%，但与2010年1.97%的增长相比明显萎缩，前20名和前30名企业的情况相似。2012年初，参与制定当时房企排名的陈也提出，房企追求质量增长将取代过去单纯的规模增长。然而，对于房地产行业来说，这是一个艰难的选择，因为房地产行业习惯于用规模来谈论英雄。在最疯狂的时期，不是所有的房地产企业都可以选择冷静。

但是吴亚军不相信奇迹。她认为龙湖的策略不是为资本市场画一条美丽的曲线，而是在把握大势的基础上进行部署。最高管理团队在关键时刻“做出了一个困难但正确的决定”。现在看来，当时选择减速并做出调整是正确的。吴亚军表示，公司规模稳定在4500亿元，这是一个合理的规模。

从2014年开始，房地产市场必须适应从高速发展到平稳发展的新常态。一些房地产公司悲观地预测，房地产已经是夕阳产业。吴亚军认为，房地产是最好的一天。

“现在没有什么让我害怕的了。我并不害怕政策波动，但我担心公司内部存在问题，我害怕对行业做出错误判断。”吴雅军开玩笑说，她所谓的好日子就是有人听说过的管理和产品。

创始人对企业有吸引力

这是一场灾难

民营企业的创始人在很大程度上决定了企业的风格，也决定了企业的兴衰。我们都看到了，一些民营企业家有着很强的个人魅力，从战略制定到具体实施都牢牢掌控着一切。

但在最辉煌的时期，吴亚军选择了后退一步。2011年8月15日，龙湖地产宣布吴亚军辞去公司ceo职务，由邵执行董事接任。

吴亚军说，创始人对于一个民营企业来说有着很强的气场。“当时我发现，当我去一家位于四线城市的公司时，很难听到真相。许多员工看到我时都很紧张。”所以她决定退居二线。邵虽然不是吴亚军的完美接班人，但他为人正派、忠诚、勤奋、值得信赖。

“邵有时候在政治上很幼稚，经常跟我吵架。我支持他。有时，他会挣扎，觉得自己是对的，但他的心会害怕。尤其是当投资者批评他的时候。”吴亚军回忆说，邵调整公司的方向是正确的。

吴雅军无意中听到的一件事感动了她。邵有个弟弟，是烟台一家工厂的车间主任。后来，工厂关闭了。邵安排弟弟去烟台当地的环卫中心修理粪车。一年多来，他吃不下东西。事实上，龙湖在那里有一个大项目，所以他的弟弟可以在这个项目上挑选一个项目，并做一些剩余的工作，其他人不能挑选任何东西。”

吴亚军观察到邵肖明是一个很好的学习者。龙湖决定长期加大对商业地产的投资。邵对还是很坚定的。"他非常认真地看着首都的人们。"

吴亚军说，作为一个创始人，他眼看着公司成长，而公司的任何改革都容易面临“这是我的古董，所以不要让它动”的局面。辞去首席执行官一职后，“我被禁止参加几次会议。”我当时开玩笑说，我已经成为改革的阻力。”

但吴亚军意识到，“创始人要经历自我祛魅的过程，而创始人的魅力对企业来说是一场灾难。”然而，记者发现，远不是所有的民营企业家都愿意放弃公司一线的权力，一些老板享受着控制公司所有事务的乐趣。