三类挂钩商业物业理财慎投

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Q1:最近，一些第三方金融机构推荐我购买与一线城市中心地区投资建设写字楼相关的金融产品，称其投资前景看好。不过，我担心经济增长放缓会增加空写字楼的入住率，所以我想问这类理财产品是否值得投资。

Q2:我发现二线城市中心区写字楼投资建设的理财产品的年化预期回报率远高于一线城市。这合理吗？二线城市写字楼的投资机会是什么？

邵永官中国码头房地产(上海)有限公司董事助理兼总经理

A1:我个人认为，中国一线城市核心区域的写字楼在未来仍有很好的投资价值。原因很简单——土地稀缺，例如，上海、北京等一线城市的中心区域可用于商业开发的土地越来越少，这将不可避免地导致地价和租金标准的提高，相应的理财产品也将获得丰厚的利润。

至于市中心区某个单一的写字楼项目是否能有较大的投资回报，有必要对at/きだよ 0。一般而言，一线城市中心区写字楼的入住率将超过90%(即空的入住率低于10%)。如果一座办公楼的入住率低于这个数字，就表明它在建筑管理方面可能存在一些问题。

其次，写字楼开发商的土地收购成本和信贷成本往往决定了项目投资的回报率。例如，上海静安区九仓开发的一个项目，主要是公司自筹资金开发的。另外，土地收购相对较早，成本相对较低，因此可以保持较高的投资回报；然而，如果一栋办公楼主要利用信贷资金开发和建设房地产，相当一部分租金收入将用于偿还贷款利息。即使入住率很高，也可能不会给投资者带来可观的收益。

最后，该办公楼是否有管理外包对项目收入有很大影响。一方面，外包建筑管理机构将收取一定比例的租金收入，降低项目投资回报；另一方面，外包有时会影响建筑服务的质量，导致空的入住率上升。

A2:目前，部分二线城市中心区空写字楼的入住率接近20%，高于一线城市，是一个需要关注的风险点。

然而，这并不意味着二线城市中心地区的写字楼投资没有高回报。例如，我们最近发现，成都、重庆等西部城市的商业地产写字楼有很好的发展机会。一个非常重要的原因是，中国幅员辽阔，许多大型跨国企业发现很难仅仅通过在上海和北京设立总部来将业务范围扩大到西部地区。因此，他们在成都和重庆设立了分公司，带动了当地中心地区商业地产写字楼租金的持续上涨，带来了良好的项目投资回报。

如果你对投资与二线城市中心写字楼投资和建设相关的理财产品感兴趣，你仍然需要从四个维度评估其收益风险比。一是征地成本是否低；第二，城市中心区的地价有多大升值潜力；第三，项目开发商是否使用自有资金或银行贷款进行项目投资和建设；第四，发展商的大厦管理质素有多高，能否长期维持高入住率。

目前，我码头看好成都等区域性中心城市中心区商业地产写字楼的发展前景，并投资建设了类似港城的成都郭进中心。

陈至(21世纪经济报道金融市场观察员)

A1:实际上，你必须预测你投资的一线城市中心区空写字楼的入住率是高还是低。最直观的方式之一是关注哪些企业已经落户该物业，以及该物业是否出名。

企业在落户时也要注意“门到门”。例如，当一家世界知名的金融机构落户时，它将吸引其他金融机构的同行成为“邻居”。因为这些机构对办公空间有着相似的要求，只要一家知名机构认可这栋办公楼的质量，其他同行也会效仿。毕竟，这些金融机构往往需要与许多企业进行面对面的沟通，它们之间的距离越短，就能挤出越多的时间，而不是“被堵在路上”。

因此，在你决定投资与一线城市中心区写字楼投资建设挂钩的理财产品之前，你应该先问问项目开发商哪些知名企业已经签订了结算协议，你基本上可以判断其空购买率。如果落户的企业不够有名，你应该注意。

A2:就我个人而言，我建议你暂时不要参与这类理财产品的投资。目前，空部分二、三线城市的房地产市场入住率也在上升，反映出当地缺乏相应的产业发展实力，导致企业不愿进来落户。因此，劳动力向外流动，空的住房占用率将上升。由于企业不愿入住，当地商业地产写字楼的租金压力自然不容乐观。

或许，为了打消你的投资顾虑，这些理财产品的发行人会告诉你，即使入住率较低，只要作为理财产品抵押品的商业地产写字楼能够高价出售，就足以偿还本金和利息。事实上，这句话没有错。问题是，如果当地缺乏工业发展基础，企业不愿意落户，收购方为什么要高价购买这几栋办公楼？因此，如果你对二三线城市的产业发展趋势没有把握，最好远离这些城市中心地区的商业地产投资项目(包括相关理财产品)，减少投资者自己踩矿的风险。