青岛城投租赁纠纷将再仲裁 欠租及证照成焦点

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国家商报(博客、微博)记者彭飞来自青岛

对青岛城建投资(集团)有限公司(以下简称青岛城建投资)而言，持续近两年的租赁纠纷考验了其智慧。据《国家商报》记者在青岛进行的一项当地调查显示，涉案房地产已聚集了30多个国内外知名品牌。在商家眼中，卷入纠纷的新海广场刚刚过了品牌培训期，但急于收回该房屋的青岛城市投资却没有给出相关的业务发展规划，商家的利益难以得到保障。

值得注意的是，在2014年底借壳上市后，青岛城市投资表示愿意整合青岛旅游资源。然而，作为争议的焦点，尽管相关物业的产权都是在青岛市投资的，却从未获得合法的许可。《国家商报》的记者发起了调查。

虽然与国际电影巨头米高梅同名，但青岛米高梅商业有限公司(以下简称米高梅)在2008年奥运会协办城市青岛的身份更多的是“二房东”的形式。

米高梅于2008年12月30日注册。成立的第二天，米高梅与青岛城市投资有限公司联手，打算把这个曾经是奥帆赛和陆地停车混合区的地区变成青岛第五大商业区。

当时，负责青岛奥运后资产运营、管理、建设和利用的青岛市投资公司与米高梅签署了租赁协议，将奥帆中心区近4万平方米的房屋租赁给米高梅，租期为20年。

随后几年，在“二房东”米高梅的经营下，星巴克、哈根达斯、俏江南等30多个国内外知名品牌落户在米高梅从青岛租赁的奥林匹克帆船中心新海广场。

然而，青岛城头出租给米高梅的房产并未获得合法许可。据《国家商报》记者调查，青岛城头以拖欠租金为由提起仲裁，要求终止与米高梅的租赁合同。然而，米高梅认为，房东一直未能申请到合法执照，这是其拖欠租金和双方纠纷的根源。

经过多次沟通，青岛城头给了一个答复:“争议正在通过法律程序。”然而，令米高梅担心的是，该商户与米高梅有直接的租赁关系，这一纠纷可能会引发一场涉及30多个国内外知名品牌、金额近10亿元人民币的诉讼。

5月20日，米高梅一位高管向《全国商报》表示，青岛市中级人民法院已受理其拒绝执行合同解除裁决的申请，米高梅还提议进行新一轮仲裁，以合理解决与青岛城头的租赁合同纠纷，案件将于5月29日开审。

租赁纠纷涉及10亿美元的违约赔偿金

谭女士没有想到的是，由于房东与第二房东之间的租赁纠纷，她在奥林匹克帆船中心新海广场的餐饮业务被打理了好几年，这种纠纷随时都有可能发生。

作为最早的商人之一，五年前，谭女士的餐厅与米高梅签订了租赁合同。在接下来的几年里，也有诸如俏江南、星巴克和海底捞这样的餐馆。商人也知道米高梅只是第二个房东。新海广场的真正所有者是青岛市投资，青岛市最大的地方政府投资平台之一。

2008年3月，青岛发展投资有限公司、青岛东奥发展建设集团有限公司和青岛城建投资中心在整体组织体系转移的基础上，成立了青岛城市投资。从职能上看，本公司作为政府投资和资产运营的受托人，主要负责青岛2008奥帆赛后奥运资产的运营管理、建设和使用。

2008年12月31日，青岛市投资与米高梅签署租赁协议，将奥林匹克帆船中心渔人码头(现新海广场所在地)和物流支持中心租赁给米高梅。根据合同，渔人码头的建筑面积为35000平方米，物流支持中心为5800平方米。租赁期限为20年，租赁日期为2011年1月1日，租赁价格为每天每平方米1.5元。

上述米高梅高管向《中国商报》记者承认，“第一笔租金是按照青岛城市投资同意的金额支付的，约为1400万元，但此后米高梅一直没有支付，一直拖欠。”

尽管拖欠租金，米高梅和青岛城市投资在接下来的几年里都很平静。然而，由于租金支付的差异，两者之间的矛盾日益加剧。

上述米高梅高管表示，在2013年下半年，当米高梅想支付租金时，对方财务部门告诉他们，“城市投资不会接受，将向米高梅提出诉讼。”几乎与此同时，2013年7月，青岛城头以米高梅未付租金为由向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并提出终止合同和赔偿违约金。

"被申请人所欠租金为人民币4184.5万元."在仲裁申请中，青岛城市投资要求米高梅支付未付租金4184.5万元和违约金472万元，并解除合同和返还财产。

去年8月4日，中国国际经济贸易仲裁委员会裁定，取消青岛城头与米高梅于2008年12月31日签订的《青岛奥帆中心渔人码头及物流支持中心租赁合同》，并支付拖欠租金。然而，由于青岛城市投资的违约，仲裁裁决不支持城市投资支付违约金的要求。

事实上，由于商户与米高梅有直接租赁关系，根据米高梅与商户签订的合同，公司将支付最高近10亿元的违约金。

合法执照丢失了7年

“关于不付租金的问题，我们在没有收到任何书面答复的情况下停止了支付租金。这是错误的。”米高梅的上述高管直言不讳。

但他认为，青岛城市投资没有提供法定计量机构的计量数据，无法计算租金，而合同规定租金应按法定计量数据支付。《国家商报》记者注意到，在去年8月4日的庭审中，双方除了相互指责拖欠租金的问题外，对租赁房屋不能通过验收和办理房屋产权证的关键问题也各持己见。

米高梅分别于2009年7月和2009年10月27日两次致函青岛城头，要求获得建设用地规划许可证、建筑施工许可证、房地产权属证书和竣工验收备案证书等许可证。然而，在中国国际经济贸易仲裁委员会的庭审记录中，青岛城头认为米高梅应承担未经授权的建设和改造的责任。

米高梅表示，改造是由租户和双方协商决定的，青岛城市投资没有异议。然而，青岛城市投资不承认米高梅的声明，并表示米高梅的增加和重建没有得到其同意。

青岛市投资于2010年8月2日出具了产权证，产权证上印有“渔人码头和物流支持中心的产权归我集团所有”字样。

包括商家和米高梅在内的很多人都证实，青岛市投资在申请营业执照时，提供了青岛市投资的政府背景证明，在效用上相当于房产证。对此，国家商报记者试图采访青岛城市投资的相关负责人，但经过多次沟通，集团办公室负责人回复称“目前该事件已进入法律程序”。"重建时间在2009年之前，是青岛城市投资的违约."根据上述米高梅高管的说法，渔人码头未能获得房地产许可证的原因是其建筑高度超过了规划要求。据青岛市规划局选址办公室的消息人士透露，涉及重大政府活动的临时建筑，如果当时来不及办理相关手续，也可以根据政府会议纪要重新发放合法许可证。《国家商报》记者注意到，虽然青岛市政府相关会议纪要中提到了渔人码头项目，但真正的建设是在2008年奥运会之后。

记者获得的相关文件显示，青岛市规划局在2008年和2009年两次提出“建筑高度控制在10m以下”的审查意见。

米高梅高管透露，2008年底双方签订租赁合同时，新海广场(渔人码头)主楼高度超标，高于原计划10米的限制。就此，上述规划局人士告诉《国家商报》记者，原建筑方案不得擅自修改。如果不按计划实施，就是违法建设，有可能无法取得许可证。

《上海》

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租赁前景不明的商家担心青岛市的投资管理能力

国家商报记者彭飞来自青岛

2008年3月，青岛城建投资(集团)有限公司(以下简称青岛城建投资)正式成立，并在北京奥运会后接管青岛奥帆中心。

2008年的最后一天，青岛米高梅商业有限公司和青岛城头携手青岛最大的地方政府投资平台，签订了渔人码头(现申新海广场)和物流支持中心的租赁合同，并在奥帆中心开始商业运营。

同时，除租赁给米高梅的部分物业外，青岛市投资直接负责奥帆中心其他区域的管理，2013年11月成立青岛旅游集团有限公司接管。

然而，国家商报记者注意到，2014年底，借壳上市的青岛城市投资有限公司打算依托奥帆中心整合青岛旅游资源，但现在奥帆中心的两种管理模式截然不同。

商场刚刚过了品牌培训期

根据青岛市南区工商局的网站信息，2010年4月28日，米高梅建设的新海广场投入试运行，青岛首创“公园商城”的商业模式。网站信息还显示，包括俏江南和星巴克在内的80%以上的国内外知名品牌首次在青岛加盟。

关于新海广场商户的纳税总额，米高梅的一位高管告诉《国家商报》记者，“米高梅的年纳税额可以确定为160万左右，商户总额估计为上亿。”

包括米高梅和许多签约商户在内的人们认为，一个购物中心的品牌培育期基本上需要4到5年，而今天的新海广场刚刚走过这个阶段。根据米高梅的消息，星巴克和海底捞将在2020年后续约。

管理能力受到质疑

关于房东和二房东之间的纠纷，令商家担心的是，早在2013年就提出仲裁的青岛城头至今没有联系过新海广场的商家。“我们的商人呢？”新海广场的商人谭女士说，如果租赁纠纷继续，她担心如何确保自己的利益。

青岛市投资公司在2012年相关索赔的招股说明书中提到，其拥有青岛最好的旅游资源——奥帆赛中心，并负责青岛沿海一线海上旅游的开发和运营。旅游业和酒店业现在已经成为发行人最有利的业务部门之一。

但是，“现在奥帆赛基地码头对城市投资来说是一个损失。”据相关知情人士透露。然而，青岛市投资官员并未证实这一点。

在上述仲裁中，青岛城头和米高梅共同确认，青岛城头租赁的土地属于文体性质，不属于双方在合同中约定的商业用地。庭审期间，青岛城头表示，其土地用于文化体育用途的租赁物业的商业运营和使用已得到青岛市政府及相关部门的认可和认可，不影响租赁合同的履行。

然而，米高梅不同意。“我们为20年的持续运营投入了大量资金。一旦租赁物业因违反土地使用规定而被列为非法建筑，我们将会赔钱。”

即使有意终止与米高梅的租赁合同，青岛城市投资也没有就争议地区是否有新的规划向记者作出相关回复。

《上海》

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青岛城市投资的资源整合性差，股权融资可能受阻

国家商报记者彭飞来自青岛

青岛城市投资作为青岛市政府投资平台之一，于2014年底成功借壳h股。当时时任青岛市投资局局长的张震安曾表示，下一步将通过投资平台整合青岛的旅游资源，“依托奥帆赛中心，连接青岛沿海一线优质旅游景点。”

然而，国家商报记者在青岛调查后获悉，与奥帆赛中心相关的区域性项目的租赁纠纷可能会打乱青岛城市投资的整合计划。

再融资需要资产担保

七年前，青岛城市投资与青岛米高梅商业有限公司签订了租赁协议，将奥帆中心区近4万平方米的房屋租赁给米高梅，租期为20年。

关于房屋产权证中租赁房屋是否属于自己的问题，青岛市投资集团办公室的一位人士告诉《商报》记者，相关纠纷已经进入法律程序，不便谈及所涉及的问题。

据一位接触过青岛城市投资的人士认为，青岛城市投资借壳上市后，新海广场将是一个内部整合难以跨越的缺口。

2014年12月29日，青岛市投资的h股“华迈无线通信”正式更名为青岛控股(国际)有限公司(以下简称青岛控股)。

此前，华迈无线通信的性能并不令人满意。2013年，业绩刚刚转化为利润，营业额为912万港元，利润仅为71万港元。

开源证券高级策略师杨海表示，对于登陆资本市场的公司来说，上市本身就是再融资，但必须有资产担保。否则，上市平台只是一个空空壳。

融资困难或增加

据青岛媒体半岛都市报2014年底报道，时任青岛城市投资有限公司董事长的张振安表示，青岛控股有限公司下一步主要是发展青岛旅游和青岛金融，整合青岛旅游资源。

然而，在一位米高梅高管看来，作为奥帆赛中心的重要组成部分，新海广场的牌照还没有办理。《国家商报》记者注意到，在青岛城头2013年年报中，渔人码头已经转移到青岛城头的固定资产上。

根据评级机构大公国际的跟踪评级报告，青岛市投资的子公司青岛奥帆中心演艺有限公司拥有青岛奥帆中心这一相对优质的旅游资源。

青岛城市投资透露，与米高梅发生纠纷的资产与香港上市公司青岛控股无关，因为该公司尚未被注入上市平台。然而，开源证券高级策略师杨海认为，对于上市公司来说，如果没有资产注入，未来将很难再融资。

值得注意的是，随着2014年中央政府向各监管部门发布一系列平台债务清理文件，2015年地方融资平台债务清理将大幅收窄融资渠道。

2015年初，青岛城市投资将聚焦国际资本市场，2月12日，通过海外平台公司香港国际(青岛)有限公司成功发行8亿美元海外债券..对此，青岛本地投资者认为，与发行债券相比，通过上市平台融资的财务成本要低得多，这可能是青岛城头借壳上市的目的。

青岛城市投资不愿再谈论奥帆中心新海广场的纠纷是否会影响其旅游整合。