七问张江高科：如何从房地产企业转型为科技投行

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张江高科技(报价600895，咨询)(600895.sh)利用上海建设具有国际影响力的科技创新中心的机会，提出恢复高科技企业的本来面目，将它们从一个公众认可的房地产企业转变为一个技术投资银行。

5月22日，张江高科技总经理葛培建在接受《中国商报》独家采访时表示，张江高科技未来最大的利润必须来自资本市场，而不是房地产租赁和销售。张江高科技园区的一大批高科技企业为张江高科技的转型提供了源源不断的项目支持。

张江高科技园区成立于1992年，将成为上海建设具有全球影响力的科技创新中心的核心区域。1996年在上交所上市的张江高科技，作为张江核心园区重要的上市开发主体，一直是张江高科技园区开发、运营和服务的主力军。

但至少目前，房地产业务仍占张江高科技主营业务收入的86%。年报显示，2014年，张江高科技实现主营业务收入29.3亿元，同比增长56.57%；其中，房地产销售额达到18.93亿元，房地产租赁达到历史最高水平，达到6.39亿元。

葛培建还表示，张江高科技目前在资本市场上确实属于房地产企业，但他预计三年后，股权投资收入将占张江高科技主营业务收入的一半。

一个案例是，2014年7月25日，张江高新浩成风险投资参与了“新三板”首批上市公司以1000万元的价格增加客户订单的行动。截至2015年1月，浩成创业投资的市值增长了6倍以上。张江高科技投资团队的投资项目中，13个已经上市，4个已经退出，9个即将上市，13个将提交会议，1个正在进行股权分置改革。

但是国有企业的转型不是那么简单。张江高科技如何在3年内完成这一转型？

问:上市公司如何为科技创新中心建设服务？

《中国商报》:作为张江核心园区重要的上市开发主体，张江高科技在科技创新中心建设中应该发挥什么作用？

葛培建:我认为张江高科技应该打造一个创业服务业的集成商，在园区内为创业者提供全生命周期的综合服务。张江高科技最大的优势是整合。

首先，张江高科技有一个可持续的物理空室。据初步估算，该公司拥有工业地产275万平方米，截至2015年2月，已完成的地产面积约为140万平方米。已有600多家企业建立了租赁关系。

同时，它在张江核心园区拥有最大的孵化器。整个张江核心园区有27万平方米的孵化器，张江高科技占地10万平方米。目前，有300多个孵化项目。

其次，张江高科技具有产业集群的禀赋优势。张江有一个电子产业集群。2014年，集成电路行业营业收入397亿元，占全国三分之一；还有一个医疗产业集群。2014年，生物医药行业的营业收入为416亿元，占上海的47%以上。国家批准的三分之一的一级新药来自张江，张江企业申请新药的成功率是全国平均水平的三倍。

我们还有经营工业投资增值服务的优势。具有提供权威科技成果的平台优势；具有整合公共平台资源的整合优势；具有银企合作、投融资联动的金融资源优势；它具有与多层次资本市场接轨的优势。

如果张江高科技被纳入房地产行业，它将没有任何优势。我们希望恢复高科技公司的本来面目，成为科技投资银行。让工业地产和工业投资有机结合，协同发展，形成我们独特的商业模式。

第二个问题:如何解决专业人员的结构和激励机制？

日报:张江高科技一直被认为是一家房地产公司。如果将其转变为技术投资银行，现有的人员和结构能否满足发展需要？

葛培建:战略定位一旦确定，商业模式创新的最大瓶颈就是人员结构。因此，我们应该有一个专业的团队，市场导向的机制和综合服务。

我们专门成立了产业投资部和资产管理部，历时三个月完成了中层管理岗位的公开竞争，36人竞争10个岗位。比赛结束后，“轻松工作，轻松工资，轻松福利”。

此外，员工和部门经理进行双向选择，建立一个与行政程序平行的专业程序，这非常困难，目前似乎非常稳定。

由于各业务部门迫切需要补充懂高科技行业、有工业地产或科技金融行业经验的高层次专业人才，为了避免骨干人才的缺口，我们也于5月18日向世界发布了招聘信息，希望能找到12名专业人才。

我们想成为初创企业的“时间伙伴”。时间是初创企业的生命周期。从最初的空合伙人和住房经理到时代合伙人和技术投资银行。

每日新闻:对于科技投资银行来说，员工的激励机制非常重要，但国有企业往往是有限的。他们如何与市场导向的机构竞争？

葛培建:这正是传统国有企业的重点、弱点和短腿。

国有企业有三把铁椅子，可以上下移动；铁饭碗，进不去；钢铁工资可以高也可以低。

董事会已经非常清楚地看到了这一点，所以我们已经形成了中长期的激励机制，允许员工和团队提取部分超额利润并购买公司股票。国有企业持续创新和利润创造的动力仍然依赖于激励机制。

最近，我们还计划试行投融资团队的增量项目和投资机制，该区已明确率先试点张江高科技风险投资公司。

张江高科技旗下的浩成投资平台投资规模为25亿元，目前已投资14亿元。投资机制试点后，将大大提高投资团队的积极性，提高投资项目价值发现的准确性，增强公司的长远发展势头。

日报:只在张江高科技试点？它将于何时推出？

葛培建:是的。该计划于5月份提交，6月份由普华永道(PricewaterhouseCoopers)等国际团队审查，7月份启动。

三个问题:股权投资如何才能不影响上市公司当期业绩？

日报:考虑到转型的步伐，下一步工业地产收入和股权投资收入的比例将会如何变化？

葛培建:目前，工业地产收入占60%~70%，未来三年，工业地产和工业投资各占50%左右。

每日:股票投资有一个退出周期。如何确保股权投资项目不会影响上市公司的业绩？

葛培建:如果是分散的、零散的股权投资，没有连续的滚动投资，可能会出现问题。

然而，到目前为止，张江高科技已经积累了40亿元的工业投资和36个项目，其中13个已经上市，4个已经撤回，9个已经预先披露，12个将提交会议，1个正在进行股权分置改革。我们分批次投资、分批次换股、分批次上市、分批次退市、分批次储备，形成良性持续滚动的投融资机制。

四个问题:如何评价资本市场对张江高科技转型的效益？

日报:目前，大家都在关注四个新板和战略性新兴产业板的推出，这将有利于张江高科技的股权投资业务。你如何评价它？

葛培建:多层次资本市场的繁荣是张江高科技转型的关键。

硅谷最大的成功是多层次的资本市场，包括全球资本的聚集。因此，如果推出四个新的板块或战略性新兴产业板块，将为我们战略规划的落地、未来业务规划的实现以及投融资的持续滚动机制提供良好的市场环境。

日报:资本是制约创新创业型企业发展的重要因素。张江高科技如何利用多层次资本市场提供支持？

葛培建:张江高科技有连接多层次资本市场的优势。

张江高科技是主板上市公司，我们还拥有在香港主板上市的何川集团29.9%的股权。同时，持有上海股权托管交易中心23.25%的股权，张江小额贷款公司19.67%的股权，上海金融发展投资基金5.56%的股权。

我们希望为初创企业提供多层次的资本支持。特别是，我们还计划为科技创新企业提供灵活多样的众筹服务，并与券商、基金、银行等机构合作，在张江核心园区建立p2b股权众筹平台。

问:它能为成为自由贸易区提供什么？

日报:张江高科技提出了“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式。如何实现？

葛培建:要建设一个具有全球影响力的科技创新中心，光靠上海和张江是不可能成长起来的。它必须基于全球产业链、创新链和资本链的高度渗透和整合。因此，我们提出“我们不希望我们在哪里，但我们想要一切”。只要我们能够聚集全球创新资源，即人才、项目和资金，我们就可以在美国的硅谷、日本的筑波和以色列孵化，而我们不必来张江。

同时，通过全球M&A基金，参与投资孵化和退出市场。

六个问题:如何激活创新资源？

日报:在年报中，你提出依靠汇率、利率和税率的差异来激活国内外创新资源。如何使用它们？

葛培建:例如，今年4月自贸区扩容后，中国银行(报价601988，咨询)和张江高科技在ftZ扩容后继续为自贸区做第一笔人民币贷款业务，现在4亿元已经全部到位。

目前，人民币存贷款在香港的利差为1.2%~1.3%，在mainland China的平均利差超过2%，在FTZ的金融时报下的利差约为1.3%。这一单可以直接降低15%的融资成本和10%的资本成本。

下一步，我们将按照上海自贸区金融创新的总体布局，力争成为新的试点企业，力争将张江核心园区引向科技金融服务创新示范区。

七个问题:如何预测2015年上市公司的业绩？

日报:基于这些改革，你对张江高科技在2015年的发展有什么期望？

葛培建:就管理团队而言，要加强和注意维护市场价值管理，同时注重提高绩效。因此，我们应该精心打造主营业务，使其更好更强，并与市场形成良性互动，通过资本市场迫使我们的团队不断创新，通过制度和制度创新来调动团队不断创新的动力。

日报:房地产仍然是张江高科技的主要收入来源，也是稳定的现金流。在转型为投资银行的战略下，房地产业将如何发展？

葛培建:工业地产的发展主要是对原有传统商业模式的创新。根据建设科技创新中心核心区的要求，通过资金交易创新工业地产管理模式。通过基金管理公司，我们可以吸引社会资本加入我们的行列，嫁接我们的客户资源，并利用我们的品牌资源和服务资源来创造满足需求的房地产项目。