房价中地价究竟占几何？

本篇文章2263字，读完约6分钟

在品牌和设计盛行的世界里，面包的价格越来越脱离生面粉的价格。房子也是。建筑安装成本在房价中并不重要，但土地价格所占比重越来越大。

这也是房地产开发商和舆论指责现行土地招标、拍卖和悬挂制度的现实依据。那么，土地价格是多少？地价占房价的比例是多少？

房价和地价:一个复杂的账户

笔者在专著《住房市场大衰退:33年来住房市场变化的大演绎》中梳理了2008年12月至2014年3月重点城市平均地价的走势。

受金融危机影响，2009年上半年的土地价格甚至比2008年略有下降，但从那时到2011年6月，重点城市的平均土地价格从3500元/平方米上升到4500元/平方米，尤其是在2009年第四季度。

2011年年中至2012年底，土地价格处于徘徊阶段，重点城市平均土地价格保持在4500元/平方米，与房地产市场走势一致。然而，2013年3月之后，土地价格跟随房地产市场，再次进入上升趋势。截至2014年3月底，重点城市平均地价为5139元/平方米。

但这是一个复杂的账户。首先，土地价格和房价数据不匹配。笔者可以找到2008年底以来重点城市的平均地价，但房价统计中没有相应的口径；二是地价在上涨，房价基本上涨，但由于土地供应和季节等因素，地价在上涨；第三，近年来房地产开发商有意掩盖市场，发展缓慢，因此地价在房价中的比重自然容易被扭曲。

因此，最好的方法只能是抽样调查，从房地产开始。

地价与房价比值的实证研究

至于地价与房价的比例，几年前有一个公开的案例。

在2009年的“两会”上，中华全国工商联房地产商会发布了2008年全国9个城市“房地产企业开发费用”的调查报告。数据显示，土地成本占房地产项目开发直接成本的比重最高，达到58.2%。

现在回头看，这项调查值得思考。首先，出版商是房地产开发商协会；第二，2008年，房价在这七年中处于低水平，这自然增加了比例；第三，这58.2%是土地成本占直接成本的比例，而不是房价的比例。

然而，作为土地的提供者，国土资源部仍然不能坐视不管。2009年6月底，国土资源部首次对“地价推高房价”的争论做出积极回应。当时，国土资源部副部长卢新社在国务院办公室的新闻发布会上说，中国的土地价格约占房价的23%。

然而，争议并没有平息，所以在同年7月，国土资源部公布了全国620个房地产的所有调查数据。

在这620个房地产案例中，土地价格与房价的平均比率为23.2%，最低比率为5.3%，最高比率为58.6%；78%的房地产地价占不到30%的房价；有356处房地产，地价占房价的15% ~ 30%；北京21个项目的平均地价与房价之比约为25%。

此外，2010年，中国土地调查与规划研究院城市地价动态监测与分析小组发布报告称，2009年，中国城市房价和土地价格持续上涨，房价增速大大超过土地价格增速。全国监测城市住宅用地平均价格比31.29%，基本在正常市场范围内。

房价公式

当然，不同楼宇的成本构成自然不同，这要视乎市场情况和发展商的出价而定。

最近几年发生了什么？一家上市银行审计部的人告诉笔者，在他审计的上海几个房地产项目中，土地成本只有20%低，40%多高，30%多正常。

虽然土地成本在房价中并不重要，但土地价格驱动房价是不言而喻的。华中师范大学的袁计算出土地价格上涨了1%，导致房价上涨了0.21%。

根据重庆工商大学管理学院副教授黄菊林的研究，房价惯性、土地价格和供求关系是影响房价的主要因素，其中房价本身的贡献最大，达到70%；二是销售完成率对房价的影响，其次是土地价格，土地价格对房价波动的贡献率接近30%，但土地价格的贡献率不到10%。请注意，这里的“贡献”不是土地价格与房价的比率。

以上研究仅供参考。根据以上数据，我们大概可以得到这样一个房价公式:房价=土地成本(30%)+开发成本(10%)+建筑安装成本(20%)+税金(15%)+利润(25%)。这个公式通常是有说服力的，当然特殊情况是不可避免的。

其中，开发费用指三大支出，包括管理费用、财务费用和运营费用(也称营销费用)。管理费用一般不超过房价的3%，三项费用一般不超过房价的10%。然而，近年来，房地产开发商融资紧张，一些项目借用房地产信托，因此融资成本自然上升。

在上面的公式中，利润占25%，这只能是一个粗略的估计。这也与房地产开发商的策略有关。笔者所掌握的华南某大型房地产开发商的内部数据显示，该房地产开发商大部分项目的利润率在15%左右。

数据还显示，一些房地产可能是暴利。例如，在三、四线城市，土地成本只有几百元/平方米，而房价至少是三、四千元/平方米，利润有可能翻倍。然而，有些项目的利润率可能很低，我们很难相信它低于5%，甚至只有0.46%。自2014年以来，像佛山雅居乐这样的房地产开发商一直在全面出售房地产，利润率完全为负。

此外，不同项目的利润也大不相同。一般来说，一个房地产的最终价格只为成本效益核算提供参考，实际销售价格跟随市场，所以利润波动很大。

南京某中型房地产公司投资部负责人曾告诉笔者，市场热的时候，实际售价可能比最终价格高2000元/平方米，但市场冷的时候，实际售价也可能比最终价格低几千元。

回到住房价格公式，在住房价格中，政府拿走土地、税收和“建筑和安装费用”中的政府规划费，而房地产开发商拿走利润，但他们也可以通过融资的方式提高自有资金的回报率。因此，实质上，房地产开发商和地方政府属于利益共同体。(作者的最新著作是《住房市场的大衰退:33年来住房市场变化的伟大演绎》)