土地市场区域分化加剧 一线城市地价继续走高

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罗涛

全国土地供应已进入收缩期，即使在一线城市，土地供应也开始减少。

根据嘉里提供的数据，在已宣布2015年土地供应计划的三个一线城市中，北京(房地产)计划供应1200公顷住宅用地，同比下降27.27%；上海(房地产)计划供应600公顷住宅用地，同比下降20%；广州(房地产)计划供应524公顷住宅用地，同比下降24.21%。

然而，在一线城市住宅用地供应减少的背后，土地价格继续创下新高。不敢在三、四线城市冒险的开发商全面回归一线城市，这种竞争导致土地价格上涨。

中原地产首席分析师张大伟认为，一、二线市场的风险远低于三、四线市场，预计一、二线城市房地产企业的征地竞争将会加剧。

供应减少

今年3月下旬，国土资源部、住房和城乡建设部下发文件，要求各地因地制宜，限制土地供应。5月17日，国土资源部下发《关于印发2015年全国土地利用总体规划的通知》，要求各地区别对待，保持压力，合理安排建设用地计划指标，促进地区、城乡和行业协调发展。严格控制大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地规划目标。

据嘉里数据，截至5月20日，全国300个城市的商业用地总成交量为911万平方米，相当于4月份总成交量的60%。根据这个简单的估计，5月份的总营业额预计与4月份持平，很难有所突破。

根据上述数据，从1月到3月，中国300个城市的商业用地总地价率稳定在10%左右，4月份上升到21%。5月前20天的整体保险费率也高达13%。

在2015年中国13个重点城市中，房地产开发建设用地计划供应量为9604公顷，占国有建设用地总供应量的35.3%。

从城市角度看，2015年北京、上海、广州的房地产开发建设用地计划供应量为3335公顷，占13个重点城市房地产开发用地计划供应量的34.7%。10个二、三线城市的房地产开发建设用地计划供应量为6269公顷，占2015年10个城市国有建设用地计划供应量的32.1%。

城市分化加剧

“一线城市的土地限制是出于规划的需要，二线、三线和四线的土地供应减少是因为当地房地产市场库存过高。”香港汇理研究所研究员乐伟告诉《中国商报》记者，“三、四线城市的库存去库存周期很长，政府根本不敢供应土地。”

根据公开信息，2015年宁波市国有建设用地供应计划比去年缩减了一半以上。而常州(房地产)，芜湖(房地产)，土地供应更是少之又少。

相反，依靠强大的市场消化能力，面对开发商的青睐，一线城市如北京、深圳开始屈服，近期土地供应频繁。

5月6日，北京市国土资源局公布了2015年第一批国有建设用地商品住宅用地供应计划。第一批土地供应共计61个地块，土地面积约601万平方米，约占全市年度商品住宅和商业服务用地供应计划的52.3%。

广州也在4月底连续两天上市“王迪级”地块。29日，天河广日电梯厂进入市场，建筑面积约24万平方米，起价超过38亿元；30日，花都区的另一块巨无霸地块挂牌上市，建筑面积达98万平方米。

就连卖地少的深圳(房地产)也在5月19日下午发布了2015年第二批城市更新单元项目。到目前为止，2015年的两批城市更新单元已经有32个计划，总拆迁土地面积为175.8万平方米。

据凯瑞分析，鉴于北上归线至深圳的土地频繁进入，开发商蜂拥而至的回报，以及楼市复苏带来的行业信心的提振，未来几个月，一线城市的土地市场将保持旺盛的供需态势，房地产开发和新建住宅区的投资将迅速增加。