又借政府迁址传闻炒作？通州一楼盘报价超8万

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《国家商报》(博客、微博)记者王杰来自北京

夏至前，通州楼市开始升温。与降息、RRR降息等给北京(房地产)市场带来东风的优惠政策不同，通州房地产的看涨信心来自城市规划。

就像燕郊将通过地铁的传言一样，北京市政府将落户通州的传言近日也广为流传。“北京市中心支行”和“市政府东移”的消息似乎把通州的房价推上了一夜之间的“直升飞机”，甚至一些房地产开价高达8万元/平方米。

经过多次传言，北京市政府一直无法搬迁。从目前的情况来看，通州仍然无法承担分中心的功能。

中国城市经济协会副会长牛凤瑞在接受《商业日报》采访时表示，通州不太可能成为“北京浦东”。上海浦东和浦西(房地产)过去是未开发地区和主要城市之间的关系。尽管这与北京的主要城市通州相似，但两地之间仍有许多不兼容之处。例如，开发浦东新区是上世纪90年代的国家战略，高于通州目前在北京的战略地位，浦东的区位优势也强于通州。

牛凤瑞说，北京过去有八个城区，现在变成了六个城区，但是通州从来没有被包括在内，这是客观存在的。

实现“分中心”规划仍然需要时间

北京在2012年第十一届党代会上首次提出将通州建设成为城市的副中心，随后在2013年和2014年北京市政府的工作报告中明确要求加快通州建设。"现在通州仍然是一个“沉睡的城市”. "小张(音译)是一名住在林埃利的白领，他告诉《国家商报》，如果通州有相关产业的支持，他就不用坐地铁去西城区上班了。

首都经济贸易大学国土资源与房地产管理系主任赵秀池表示，通州新区的定位与现实差距很大，城市功能不全。它还没有实现宜居和工业化，目前仍是一个“沉睡的城市”。

然而，在牛凤瑞看来，一个新城市只有在建设之初是一个“沉睡的城市”，也就是一个发展的过程，才能在未来成为一个新城市或一个副中心。

根据通州市“十二五”规划，通州市重点发展高端商业、高端制造业、现代物流、文化旅游和医疗卫生五大产业。通过“一核五区”，即滨水高端商务区、宋庄文化创意产业集聚区、通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、国际组织集聚区和北京国际医疗服务区，实现其产业定位。

自2012年提出“一核五区”定位以来，通州规划中哪些项目正在逐步实现？

记者梳理了通州区2015年政府工作报告，发现核心区万达广场已经开业；华福水乡南区基本建成，新北京中心等项目进入主体建设阶段；R&F等项目启动；彩虹门、台广信等项目开始了前期工作。文化旅游区和环球影城项目获国家发展和改革委员会批准。环渤海高端总部基地和全国汽车联网产业基地具备上市条件。国际医疗服务区北京CIGNA医学检验中心正式对外开放，北京国际医学中心(000516，古巴)集团项目正在进行中。“目前，其中一些产业已经初具规模，前景看好。”赵秀池说。

市政府不太可能搬到通州

随着对通州“副中心”定位的热炒，“北京市政府迁至通州”的谣言再次传来。此前，北京市政府迁至通州的消息已经在市场上多次报道，但每一个传言都被证明是假的。

“有些人一直在提倡这件事，但这不太可能。”牛凤瑞告诉国家商报，通州作为北京市政府所在地，首先面临的是地理中心的问题。通州位于东面。如果像传言的那样搬到运河附近，运河东岸已经靠近河北省，通州能给的空的扩建房就不多了；此外，如果北京的行政职能转移到通州，还会涉及到未来行政职能的效率，这肯定要花很多钱，光是交通成本就很高。

牛凤瑞说，为了提高行政效率，一般行政中心与地理中心重叠。行政人员的搬迁也涉及到家庭成员的搬迁，也是谁来支付搬迁费用的问题。

牛凤瑞表示，通州被定位为北京的新城市或城市副中心。主城区的工业和人口密度越来越高，相关产业将不可避免地溢出，城市功能也不可避免地需要得到缓解。"通州也是首都工业分流的首选，有发展空的空间."

北京狄芳经济发展研究院副院长赵燕侠告诉记者，从通州新城的规划和发展来看，它将是一个以服务业为主的高科技企业，城市的服务功能将是其极其重要的区域特色。“随着几个重大项目的落地，文化旅游将成为通州未来发展的重要组成部分，运河沿线的文化资源也十分丰富。”

今年房价可能不会大幅上涨

据中原地产统计，今年通州楼市整体价格呈现明显上升趋势。截至5月25日，共签约商品房2878套，平均成交价22226元/平方米，同比增长2.3%。横向对比，通州在北京房价涨幅排名中处于领先地位。

中原地产首席分析师张大伟在接受《国家商报》采访时表示，房价上涨的原因在于通州土地供应不足，近年来住宅用地供应明显减少。

据了解，通州区房地产核准价格超过8万元/平方米。根据住房建设委员会的官方网站，该项目最近共批准了62套住房，其中119号楼的10套住房以82000元/平方米的价格获得批准，另外52套住房以81600元/平方米的销售价格获得批准。上述项目的开发商告诉记者，这只是住房建设委员会批准的最高预售价格。该项目是一个现有的别墅，销售价格将取决于市场情况。

雅豪机构营销总监郭毅告诉记者，所谓的预售价格只是开发商预期的最高价格，而不是市场认可的价格。具体价格取决于产品和市场。

一位熟悉通州市场的业内人士认为，通州楼市供应的稀缺确实有利于待售商品价格的上涨，但涨幅会很大吗？这需要一个问号。毕竟，通州“分中心”计划的实现效果仍需打折扣。

根据上述机构的统计，截至5月25日，通州区新建商品房的总成交量为31.01万平方米，而2014年的总成交量为87.16万平方米。转换后，将是2015年中期，交易面积只有去年的36%。

据上述知情人士透露，整体市场成交量并没有明显增加。二手房市场改善后，向二手房市场转移的效率也很低。由于新房价格太高，位置太远，配套设施不好，买家选择的天平倾向于二手房。

一位原本打算在通州买房，但最终选择在燕郊买房的消费者告诉记者，通州六环路附近的房价也应该超过2万元/平方米，是燕郊房价的两倍。如果你买的房子附近没有轨道交通，旅行也是一个问题。此外，通州点的定居政策还没有完全落实，这也是他转向燕郊的关键。

它还不能带动周围的发展

尽管通州楼市不太可能大幅上涨，但许多业内人士认为，通州仍将在京津冀一体化进程中扮演桥头堡的角色。随着未来城市副中心建设的深入，通州区作为重要的中心城市，在承担中心城市人口和功能方面的作用日益突出，人口的吸附能力将越来越强。

那么通州新城的崛起能带动燕郊、河北等地的区域经济发展吗？

牛凤瑞告诉国家商报，北京的产业规划是围绕首都核心功能区发展高端服务业和科技创新。一方面，通州必须执行北京的产业政策，同时，它有自己的区位战略，这是不能完全照搬的。“空通州区的产业发展和调整空间在全市范围内相对较大，其他同等地位的地区只有大兴区。”

牛凤瑞说，通州在京津冀发展中有着更加重要的地位。北京和京津冀的发展是一个向东、向南延伸的过程，通州处于这一位置。但就地理位置而言，燕郊三面与北京接壤，处于京津冀三角的核心区域。

那么通州对周边的河北有多大的影响呢？赵燕侠认为，从现在开始，通州还需要提升自身的发展水平，目前还没有能力带动周边的发展。