世界500强与万亿市值：超大型房企的未来

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关键是，随着多元化的转型，中国的房地产开发商，或城市运营商和城市支持服务提供商，正在向万亿市场价值吹响号角。未来，万科、万达、恒大、绿地等众多房地产企业有可能进入世界500强，同时达到数万亿的市值。

我们的记者张晓玲

实习记者郑凯婷在广州(房地产)和深圳(房地产)报道

多年来，《财富》全球500强中最权威的500强名单从未单独列出房地产开发商，估计今后也不会使用。

由于中国房地产开发商越来越多元化，即使是专注于房地产行业发展的万科，也已经渗透到互联网、o2o服务和金融领域，不再存在单一的房地产开发商。

除了因母公司主营房地产而间接进入世界500强的绿地、中国海外地产和华润置地外，万达和恒大也提出了近期进入世界500强的意愿；万科在5月22日的股东大会上抛出了一万亿市值计划，进入世界500强指日可待。

超大型公司的多元化

兰德咨询公司(RAND Consulting)总裁宋延庆认为，进入世界500强是企业发展到一定阶段和规模后自然会发生的事情，这本身并不奇怪。

但是，从全球来看，没有一家房地产企业能够进入世界500强，因为这个行业的市场是有限的，区域是多元化的，所以不容易产生大的垄断企业。

对此，万科董事会主席王石曾表示:“房地产本身就是一个间歇性的业务。它不是通过品牌来推进市场，而是在很大程度上依赖于它所获得的土地...这也是全世界房地产企业的规模。这不是主要原因之一。”

然而，“中国市场非常大。”深圳一家大型房地产公司的内部人士表示，将万科与美国最大的开发商帕尔迪(Paldi)进行比较，我们可以发现，万科的规模已经远远超过了帕尔迪，并且仍在增长。

根据2014年《财富》全球500强榜单，其进入门槛为237亿美元(1470亿元人民币)，比2013年高出5亿美元，比2012年高出17亿美元。据估计，2015年的进入门槛将为1500亿美元。

2014年，万科实现销售额2151.3亿元，同比增长25.9%。由于结算滞后于销售，万科2014年实现营业收入1463.9亿元，与入围人数非常接近。

在此基础上，万科总裁于亮最近透露，万科未来将培养更多的企业独立上市，成为多个上市平台。万科也将成为一个控股集团，拥有多种形式的上市平台，希望整个平台的市值能达到1万亿。

万科有意打造一个全新的生态系统，即以独立事业部和草商为主营业务的万科企业集团，这将构成万科未来的创新方向。

2014年，恒大地产董事长许家印也提出了2015年进入世界500强的计划。他认为，取胜的法宝应该是“多元化”，他说，“世界500强企业大多会选择多元化战略。”

正因为如此，恒大已经进入了现代农业、快餐业、乳品业和美容行业等多个行业。2014年，恒大集团实现营业收入1114亿元，同比增长18.9%。

从已进入世界500强的绿地集团、华润集团和中国建设(601668)来看，它们的多元化经营地图是显而易见的。绿地已成为集房地产、金融、消费、能源、汽车等产业于一体的综合性大型产业群；华润专注于房地产、金融和医药，专注于产业和金融的融合；中国建设，中国海外房地产的母公司，已经进入基础设施，建筑工程和房地产开发领域，其业务已大大扩展到海外。

英国国际知名品牌城市总裁欧阳谷林将当前主流开发商的多元化视为复合房地产的发展过程。复合房地产是一种创新的开发管理模式，它打破了以往房地产开发的单一理念支撑，整合了多种产业(农业、商业、旅游、生态、体育产业、教育、科技等)。)以房地产为载体，开创了一种全新的房地产管理模式。

政策促进与产业升级

在企业积极融入世界以拓展其领域的同时，政策和政府也成为重要的推动者。

在5月24日闭幕的深圳市第六次党代会上，有人提出，到2020年，深圳将培育一批新的本土跨国企业，有8-10家本土企业进入世界500强。这个消息引起了各行各业的关注。作为深圳本土的代表企业，万科寄予厚望。

此外，国有资产改革和混合所有制改革也是重要的政策力量。随着中海与中建的合并，招商部、中交部、保利部、硅部、中粮部等房地产重组话题再次成为市场关注的焦点。近期最引人注目的事情是招商局和中国交通部的内部重组。

同政策咨询研究部主任张宏伟认为，国企改制后，民营房企的实力进一步增强，市场份额通过并购得到进一步提升。

重组形成“巨无霸”财团将成为这些房地产企业争夺行业领袖地位的重要砝码。例如，中国海运和中国建筑地产的重组已经完成，巩固和提升了其1000亿元开发商的地位；由于母公司资产的注入，招商地产(000024，分享)将成为中国最大的市值开发商；保利地产(600048，股份)和保利香港的重组也在进一步推进过程中；据悉，CCCC集团收购绿城股份后，将整合CCCC地产和绿城，成为其房地产业务平台；金丰投资(600606)重组计划交易完成后，绿地的市值可能成为房地产行业的“老大”，这将加剧2015-2016年房地产行业的“进龙”。未来，更多的国有或国有房地产公司可能进入世界500强并不奇怪。

政策背后是深化产业升级的要求和结果。以深圳为例。近两年来，深圳向高科技、金融和生物医药产业的升级效果显著，涌现出许多创新型企业。

总部位于深圳的万科、招商局和华侨城等房企也在创新和多元化方面引领行业。深圳万科率先推出社区食堂、社区教育基地和万科运城，这是很多人创造的产品。

从全国范围来看，万达、恒大、绿地等企业多元化的背后，有一个产业转型的逻辑。万达董事长王健林指出，中国经济将向商业消费转型，万达迅速增加文化旅游产业，以满足社会经济发展的需要。他预测中国未来的商业消费市场将达到30万亿元。

恒大多元化的逻辑也是基于此。中国品牌研究院食品饮料行业研究员朱表示，随着中央政府加强食品安全，国内快速消费品市场正处于产业升级和品牌结构调整阶段。未来3-5年，快速消费品行业将面临洗牌，这是恒大利用房地产资本快速切入快速消费品行业的好机会。

张宏伟指出，绿地集团除了主营房地产业务外，还在“大基础、大金融、大消费”三个重点领域加快发展综合产业，这也符合当前产业升级的需要。绿地房地产业实现了三大转变，从注重规模到盈利，从注重发展到开发经营并重，从注重国内发展到全球同步发展，基础设施和消费将顺应城市化和市民化进程。

随着多元化的转型，中国的房地产开发商，或城市运营商和城市支持服务提供商，正在向万亿市场价值吹响号角。未来，万科、万达、恒大、绿地等众多房地产企业有可能进入世界500强，同时达到数万亿的市值。

(主编袁··罗琦琦)