地产投资托底经济愿望很美好现实很骨感

本篇文章1272字，读完约3分钟

一季度国内生产总值增长率降至7%。在内生经济增长势头较弱的情况下，预计第二季度经济增长率将降至6.7%左右，即低于政府政策目标的下限。4月份，贸易顺差缩减，国内需求疲软的问题变得更加严重。因此，第二季度的稳定增长压力很大。最近，财政政策和货币政策都趋于积极，但要支撑经济并不容易，尤其是市场普遍预期的房地产投资复苏。

从3月中旬到3月下旬，在密集政策的推动下，房地产销售稳步增长，当月销售同比增长率大幅收窄至-1.61%，4月份进一步反弹至7%。销售是房地产投资的先行指标，市场对房地产投资的复苏寄予厚望，但这是房地产正常上升周期的逻辑，与当前发展阶段不一致。

2014年第四季度，降息等一系列刺激政策推动了房地产销售的快速增长，但今年第一季度，房地产销售再次陷入低迷，更不用说投资的复苏了。当时，房地产投资的增长率甚至降至历史最低点。原因是目前处于房地产的衰退周期，由于人口结构的变化，房地产的供求结构发生了逆转。

世界房地产周期的运行规律表明，人口结构是长期房地产周期的决定性因素。根据统计局的统计，截至2012年12月底，中国15至59岁的劳动年龄人口为9.3727亿，比2011年减少345万。相关人士表示，2012年中国劳动年龄人口首次出现绝对下降，这只是一个长期趋势的开始。至少到2030年，中国的劳动年龄人口应该会逐年稳步下降。人均居住面积达到33平方米，与发达国家相比不算低。劳动人口是房地产需求的根本力量。随着中国人口红利的消失，房地产需求将逐渐萎缩。

当房地产进入下行周期时，投资增长率自然会下降。考虑到中国的高库存压力和投资冲动，未来房地产投资的下行压力非常大。截至2015年4月，商品房销售面积为6.5681亿平方米。根据过去12个月的月平均销售量，消化库存需要近7个月的时间。然而，在过去的两年里，开发商盲目收购土地，这导致了新住房供应的惯性。在过去的两年里，新房的建筑面积基本上超过了当月的销售面积，这导致库存上升而不是下降。因此，未来几年房地产行业将面临去库存化的压力，销售的反弹不会导致投资的复苏，而是加速去杠杆化的好时机。

短期而言，与房地产投资密切相关的资本和新建筑等指标继续低迷，这也不利于投资增速的回升。截至今年4月，新开工住房面积同比下降17.3%，高于2014年。同期，房地产开发资金来源同比下降2.5%，也明显低于2014年，反映出房地产行业投融资环境恶化。整体去库存压力大，叠加的投资资金不足，这反映在新建筑面积萎缩，最终导致投资增长率下降。

从2003年到2012年，是房地产业发展的黄金十年。房地产投资增长率长期保持在30%左右，但自2013年以来逐渐下降到15%左右，2015年进一步下降到个位数。大约5%的房地产投资增长率有望成为常态。房地产投资很难成为整个经济固定资产投资的主要驱动力，但在政策的强力刺激下，房地产投资最多只能止跌企稳。从短期来看，政府主导的基础设施投资仍然是最有效的。为了实现7%的年国内生产总值增长目标，基础设施投资的增长率需要回到25%以上。(作者:本质证券)