观点意见：内房最坏打算或进入“烂铜时代”

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施永青

最近，内地政府推出多项救市措施，包括减息、减税、放宽按揭等。，这确实可以在短期内增加市场活动，并大大改善市场气氛。然而，内地房地产业的领军人物对市场前景仍不乐观。

万科总裁于亮认为，虽然相关措施可以使住房政策更加市场化，有助于房地产市场的健康发展，但不能扭转市场趋势，只能加速或减缓这一趋势。“我不指望该行业依靠政策来拯救它。”于亮认为，大陆房地产市场的“黄金时代”已经一去不复返，未来只能是“白银时代”。

他的信息很明确，室内住宅的趋势正在恶化，而政府的政策不能改变这个方向，只能改变恶化的速度。万科是mainland China最大的开发商，项目不仅在一线城市，也在二三线城市，所以我们应该非常准确地把握市场脉搏。

根据我与其他一些内地开发商的接触，他们对市场前景也很悲观。从表面上看，他们中的一些人去年的表现比前一年要好，但这仅仅是因为之前投资的增加；实质上，开发商的毛利率一直在下降，投资结果也远低于预期。因此，尽管他们去年的销售量增加了，但他们的库存也增加了。二线和三线城市的许多房地产项目在第一次开盘的第一周只卖出了一点点，然后就再也无法推出了。

他们预计，投资于二、三线城市的资金已经被扼杀，将来也不会轻易收回，因为供过于求的局面太严重了，除了降价和抢客户，大家都想不出其他的招数。

因此，中央政府直到最近才限制大量库存城市的土地销售，为时已晚，因为即使地方政府继续出售土地，也没有多少开发商会进行。许多大开发商公开表示，他们不会购买二三线城市的土地，而且他们还有大量的土地储备。事实上，他们还没有说得更糟。真正的情况是，他们不仅不会购买土地，甚至想暂停他们已经购买的土地的开发。原因是他们担心发展后，可能连建筑成本也收不回来，所以要少输多赢，放弃地价。

如果开发商不购买二三线城市的土地，降低目前的发展速度，地方政府将会有很多问题。首先，有一个重要的财政收入来源，其次，经济增长不能由房地产开发驱动。这样一来，当地政府原来的基础设施规划就无法实施，社会经济活动也会放缓。一些中小企业将面临经营困难，三角债务将纠缠不清。企业将不得不缩小规模，失业率将上升。最后，他们不得不向中央政府寻求帮助。

万科表示，里屋已经进入“白银时代”，这实际上是一个可以尽可能思考的结论；如果你想做最坏的打算，你必须准备好进入烂铜时代。对于地方政府来说，当他们想要钱和钱的时候，当他们想要国内生产总值增长的时候，他们的国内生产总值增长就结束了。

施永清中原集团创始人、中原集团董事、am730董事长