郭英成意外重掌佳兆业 融创收购有点悬

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长期困扰人们的凯撒事件已经扭转，情节超出了大多数人的预期。

凯撒集团(01638.hk)4月13日上午发布的公告显示，被迫辞去董事长职务的公司创始人郭英成再次出任集团执行董事兼董事会主席。同时，任命负责旧城改造业务的房地产开发有限公司董事长郑毅为执行董事，并调任中国人寿孙悦楠、叶为副董事长。

凯撒创始人郭英成去年12月离职，试图出售股票以“脱身”，这导致了凯撒一系列债务违约。现在，郭英成意外地扼杀了一次“东山再起”，这是否意味着这家一度濒临破产的公司，将迎来一次“咸鱼翻身”？

郭英成意外回归

“这个宣布太出乎意料了，我们没有预料到，但是每个人都很兴奋，这可能意味着公司有翻身的希望。”在得知郭英成重新获得了凯撒的管理权后，一名凯撒员工无法掩饰自己的喜悦。《国家商报》记者了解到，去年12月，凯撒在深圳的几个项目被锁定在一份销售协议中备案，据报道，深圳市原政法委书记蒋尊宇一案涉及郭英成。随后，郭英成于去年12月10日宣布辞去董事会主席一职，并正式退出公司管理层。中国人寿的孙悦楠和叶成为公司的实际控制人。

此外，郭氏家族不仅在去年12月4日向中国人寿出售了11.21%的凯撒股份，而且在今年2月初，融创中国宣布计划以45.52亿港元的总价格收购郭氏兄弟手中剩余的49.25%的凯撒股份。当时，郭英成退出的意图非常明显。

郭英成的“回归”并非没有预兆。《国家商报》4月4日报道称，凯撒在深圳的8个项目中，大部分突然“解锁”。随后，第二大股东人寿保险公司宣布，将向凯撒提供13.77亿元的两年期贷款，以支付该公司去年收购的深圳大鹏新区的土地。由于嘉汉人寿一直与郭氏家族关系密切，在深港区域项目最终解锁后，郭氏家族出资帮忙，这让人不禁怀疑嘉汉人寿是否有意帮助夺回对的控制权。

凯撒的“咸鱼翻身”？

“对郭英成而言，由于他已重返凯撒，且资本市场和房地产市场近期显示出复苏势头，他可能不愿意低价出售资产。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，由于凯撒资产规模庞大，很难全面盘活。郭英成需要仔细清理其资产并分别处理:一方面，郭英成仍需要投资于未来。出售资金雄厚的项目可以减轻债务压力；另一方面，将精力和资源集中在接近销售状态的高质量项目上，实现了尽快收回资金的目标。《全国商报》记者注意到，在此次任命中，深圳市凯撒房地产开发有限公司负责城市更新业务的总裁郑毅被任命为执行董事。黄立冲表示，由于深圳的老式业务是凯撒资产组合中的优质资产，而深圳楼市正处于强劲复苏势头，只要人寿保险能够提供资金支持，至少在深圳，房地产业务有望回归正轨，这也是郭英成选择老式项目作为突破口的主要目的。

此外，由于凯撒在中国的大部分项目被司法扣押，郭英成必须获得债权人的支持，以振兴这些项目。然而，一位未透露姓名的房地产企业高管认为，由于债权人在之前的债务重组过程中与融创进行了不愉快的谈判，郭英成的回归对债权人有利，而人寿的努力也增加了他们的信心。只要郭英成能更好地保护债权人的利益，预计他们会更愿意支持凯撒完成自救。

另一个重要因素在于凯撒现有的团队。记者了解到，尽管凯撒部分员工在商业活动全面停滞期间选择了离职，但公司仍按时支付了大部分剩余员工的工资，许多员工对郭英成持积极态度。如何重新凝聚团队的战斗力，将是郭英成“复出”后的一项重要任务。

融创很难赢得凯撒

郭英成出人意料的回归对凯撒的员工和债权人来说无疑是一个意想不到的好消息，但在赢得凯撒的谈判中陷入僵局达数月之久的融创中国可能会感到沮丧。一些业内人士对《国家商报》表示，郭氏家族回归管理层意味着他们不再想出售自己的股份，融创完成收购凯撒的要约的可能性非常小。

记者注意到，尽管融创中国于2月6日晚宣布，但该公司于1月30日以45.52亿港元的总价格从郭氏家族手中收购了凯撒49.25%的股权。然而，根据双方的协议，此次股权交付需要满足五个条件，包括债务违约已经被债权人批准或免除，出售股份不会违反现有的债务条款，所有现有的争议需要通过和解等方式解决，凯撒部分地区的非正常经营状况需要以满足融创的方式解决。

黄立冲告诉记者，由于公司和债权人在此前的债务重组谈判中未能达成共识，这意味着凯撒的股权转让尚未达成。现在郭英成重新掌权，生活生活也捐款帮助。显然，郭氏家族不再想出售股份。

同时，有人认为，郭英成回归更多的是为了减轻凯撒债务交叉违约的压力，降低债务重组谈判的难度，从而帮助孙宏斌更快进入凯撒。然而，黄立冲认为生活在整个事件中是一个不确定的因素。作为第二大股东，它以前没有被枪杀，这更多的是由于一些不可预见的因素。现在，在凯撒的房地产解锁后，凯撒的价值也增加了。人寿保险的财务实力比融创强。与其将凯撒的股权低价转让给融创，不如通过“部分振兴+分拆出售”的方式实现其价值最大化。