二三线城市又现降价 一楼盘每平直降5000元

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“现在是房地产最艰难的时候。从国家的整体情况来看，中长期内将会出现一波物价上涨。”一位深入长三角房地产市场多年的业内人士认为，许多中小房企仍将在资本漩涡中挣扎。

韩毅智库研究中心的数据可以证明这一点。2015年2月，50强房地产企业总销售额为812.9亿元，比上个月大幅下降47%；同比也大幅下降。对于标杆企业，万科(000002。SZ)截至2015年2月底的预计销售额为307.1亿元，同比下降23%，其中2月份同比大幅下降38%；恒大(03333 . hk)2月份月度表现同比下降54%；保利在一个月内同比下跌42%。

许多业内人士在接受《21世纪经济报道》采访时表示，一、二线城市和三、四线城市都需要经过一段时间的调整才能逐步恢复，而去库存化导致的房价调整现象将从三、四线城市蔓延开来。

二线和三线城市正在与现有的住房企业进行斗争

杭州现在正在降价。杭州华瑞房地产的子公司华瑞鲁青从3月4日起推出了100套特价房，平均价格下降了5000元/平方米，户型面积为89-180平方米，总折扣价为95万元。据现场销售人员称，降价后的平均价格约为12000-13000元/平方米，而周围类似建筑的平均价格约为14500元/平方米。从该项目当年的底价9184元/平方米来看，目前的售价不应该赚钱。

华瑞鲁青的降价反映了杭州的高库存。

“杭州现有约15万套商品房库存，需要20个月的时间去库存，主要城市约有9万套，需要17个月的时间去库存。”在3月7日的全国人民代表大会上，杭州市长张鸿铭向媒体报道了一系列最新数据。但张鸿铭直言不讳地表示，“它不会崩溃。”

杭州不是浙江的一个孤立案例。在浙江舟山，也存在着供大于求的局面。据大舟山房地产网络数据中心统计，2014年舟山市共销售商品房8145套，比2013年(9963套)下降18.25%；总交易面积为83.3万平方米，较2013年(约106.52万平方米)下降21.8%。

今年2月初，舟山市统计局和舟山市调查组在2014年统计分析报告中提出，要加快存量房屋消化，加强对房地产企业资金状况的监管，防止资金链断裂引发的社会不稳定。据当地媒体报道，舟山市(定海和普陀)新建商品住宅12118套，按照2014年的平均销售速度，需要25个月消化。

当地一家房地产公司的老板告诉《21世纪经济报道》说，舟山的常住人口只有100多万，人口引进长期处于不活跃状态。商品房供过于求，很多房产卖不出去，只能降价。此外，向银行申请发展贷款也不容易。为了缓解资金链问题，舟山大多数房企普遍采用信托等资金杠杆。一旦遭遇刚性赎回，他们将被迫降价促销，以确保现金流。

据调查，舟山某大型房地产企业存在隐性资金链问题。除了最近几个信托的严格赎回期限外，当地一家商业银行还计划提前向该公司收回贷款。

除了降价促销，出售股权也是房地产企业常用的手段。根据中原地产研究部的最新统计，目前上海证券交易所有19家企业的股票出售，总股本接近100亿元。例如，上海新安亭房地产有限公司获得25%的股权近1650.95万元，上海郑明房地产有限公司获得10%的股权1300万元，北京华南建筑有限公司获得25.382%的股权7.3733亿元。

不仅是浙江，而且“加快去工业化”已经成为长三角开发商的普遍共识。

新启动投资的增速已经放缓

但也有一些公司对市场前景持乐观态度。与大多数房地产企业认为今年房地产市场将去库存化的保守观点不同，徐汇地产认为，今年将是房地产市场新一轮上行周期的开始。预计中央政府今年将继续实施宽松的货币政策。随着预期利率和存款准备金率进一步下调，房地产市场的供求将趋于平衡。今年上半年，房地产市场仍以去库存为主，并将在下半年逐步恢复，但不同城市的恢复情况会有所不同。因此，这家中型房地产企业将2015年全年的合同销售目标提高了18%，达到250亿元。

3月10日，徐汇地产(0098.hk)发布了2014年度报告。去年，公司合同销售额达到212亿元，同比增长38.4%。很少有开发商实现了超过30%的销售增长。

房地产咨询公司韩毅智库(智库)回顾了近年来房地产行业演变的基本逻辑:本轮房地产调控始于2011年初，已连续16个月，导致需求增加，新开工项目减少。2012年第一季度后，宏观调控放松，发行了更多货币。在接下来的20个月里，住房需求迅速释放，房价反弹。到2014年2月，需求疲软，该行业出现拐点并一路下滑。直到去年第四季度，央行下调了利率，并调整了第二套住房的信贷政策，迫使市场掀起了一波改善需求的浪潮。但今年年初，市场再次显示疲软。

韩毅智库房地产行业研究员冯伟指出，目前行业内的风险主要体现在两个方面:一是从价格角度来看，这个周期的价格还没有被清理，调整效果不明显；第二，从行业供求关系来看，需求无法有效积累，导致新开工投资预期增长率持续偏低。

从目前的调整周期来看，2014年土地和住宅交易市场的调整并不明显，特别是在降价不到位的情况下，由于贷款和购房限制的放松以及降息的推动，需求提前释放，导致一、二线城市土地价格大幅上涨，部分项目房价小幅上涨。

冯伟认为，2015年上半年，由于需求明显不足，交易量将持续下滑。下半年，由于2014年新开工建设放缓导致供应减少，需求逐渐积累，市场将形成明显的复苏浪潮。