拿地占比逾九成上市房企角力一、二线城市

本篇文章1986字，读完约5分钟

就像“互联网”之风在a股中吹起一样，一、二线城市的土地现在已经成为房企竞争的对象。当房地产开发商逃离通常过剩的三、四线城市，寻求规避一、二线城市的风险时，拥挤甚至肉搏战是不可避免的。

据北京中原地产统计，截至3月16日，今年全国销售排名前20位的房地产上市企业中，一、二线城市的征地比例达到创纪录的92.5%，历史上首次超过90%。与此同时，正是管理层对住房再融资的“放松”，仅最近a股房企的增加就呈现出井喷趋势。一方面，资本来源充分扩张，另一方面，征地取向高度趋同。一线和二线城市的土地价格是否会像网络股一样飙升，以及是否会因此引发新的过热风险，目前还不得而知。

圈钱的时候去大城市圈

刚刚发布2014年年报的保利地产也抛出了筹资100亿元的计划。根据公告，该公司此次增加的融资主要用于南京、珠海、成都和福州等二线城市的房地产开发和建设。

通过保利的年度报告，我们可以清楚地看到增加更多二线城市的逻辑。去年，公司实现收入1090.56亿元，净利润122亿元，分别比2013年增长18.08%和13.52%。然而，已经进入1000亿元销售门槛的保利地产仍面临压力，其业绩增长率远低于领先的万科和绿地。同时，保利地产去年的销售增长率为9.09%，较2013年的23.15%大幅下降。在销售增长的压力下，保利去年销售的最大亮点是在一些二线核心城市。根据年报，该公司在青岛、天津和合肥的销售额均大幅上升。因此，加快二线核心城市布局也符合保利的发展逻辑。

事实上，随着监管部门对住房再融资的“放松”，自今年1月以来，住房企业的增加已呈现井喷趋势。对住房企业资本投资的仔细观察显示，几乎所有再融资项目都集中在一线和二线城市。

除保利地产外，洪钟有限公司(报价:000979，供咨询)于3月18日发布计划，拟增资不超过39亿元，用于北京和济南三个项目的开发建设。与此同时，法华股份(报价为600325，用于咨询)也将其大部分资金投入到了广州、珠海等五个项目的开发中。然而，今年以来，筹集资金最多的范海控股(报价000046，咨询)向上海范海国际公寓项目投资35亿元，向武汉范海国际住宅区桂海花园项目投资15亿元。

核心城市上演住宅企业肉搏战

房地产企业再融资计划不仅揭示了大型房地产企业应增加一、二线城市的共识，而且近日频繁发布的上市房地产企业年报和业绩交流会也传达了这一明确信号。

昨日，R&F地产董事长李思廉在业绩交流会上表示，今年国内房价将趋于稳定，不会出现大幅下跌的可能。供过于求的情况主要集中在三、四线城市，而不是一、二线城市。接下来，R&F地产未来将重点关注一线和二线城市，预计不会参与三线和四线城市的土地收购。“如果有一个非常合适的征地项目，该集团只能考虑北京和广州等一线城市。”李思廉说。

景瑞控股联合董事长严昊也在该公司的业绩交流会上表示，今年景瑞60%的可销售价值在一线和二线城市，随着景瑞专注于战略转型，一线和二线城市的比例未来将继续上升。聚焦一二线核心城市是景瑞2015年的核心战略。未来，景瑞将增加对上海的投资，将其作为一个基地城市。同时，在他看来，像苏州、杭州、重庆、宁波和天津这样的城市仍有潜力。未来，他们希望在这些核心城市深化培育，南京将是今年景瑞的突破性城市。

在谈到今年的销售计划时，招商局房地产秘书长刘宁(报价00024)也透露，今年招商局的销售额为1000亿，新增销售额为700亿，其中一线城市占30%，二线城市占50%，三线城市仅占20%。

据北京中原地产统计，截至3月16日，一、二线城市销售排名前20位的上市房地产企业的征地比例达到历史新高，占92.5%，历史上首次超过90%。其中，一线城市的征地率高达62.5%，也是历史最高水平。与2014年的38.8%相比，这一比例大幅上升。

“鉴于三、四线城市存在明显的超额风险，基准房企已全部回归一、二线城市。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，从全国房地产市场来看，市场已经严重分化。虽然一、二线城市也在调整中，但需求基数仍然很大。从2014年第四季度以来的市场情况来看，一、二线城市明显快速复苏。一线和二线城市聚集了太多资源，需求集中，而与供应和库存相比，需求不足。因此，在当前经济发展不平衡的情况下，一、二线城市的房价易涨难跌，因此受到基准房企的一致青睐。

然而，也有市场参与者担心住房企业会聚集在一线和二线城市。易居房地产研究所研究员严跃进表示，住宅企业集聚到一、二线城市，肯定会推高土地成本，同时，产品竞争的压力会增加开发商的营销成本，降低开发利润率。目前，虽然许多房地产企业在一线和二线城市收购土地，但它们实际上是在郊区使用土地。这类地区的供应量大，需求相对较弱，而且仍有空市的迹象，这意味着许多一、二线城市引入郊区人口的情况不如预期。在房企抢地、地价推高房价的情况下，一、二线城市的房价上涨也将成为阻碍解禁的一个因素。高房价背后的高生活成本和开发/开发/开发/开发/开发/开发范围的缩小将成为破坏一线房地产市场发展盈利能力的重要因素。