楼市新政三连发 分析认为不要去接“下落的刀”

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3月30日，央行、住房和城乡建设部以及中国银行业监督管理委员会联合发布了一项新的房地产市场政策。新政的出台经历了一些波折。一些媒体提前披露了新政的内容，称“有关部门将于30日召开新闻发布会”。奇怪的是，“有关部门”已经辟谣，但在“辟谣”之后，政策又出来了。昨日，a股房地产板块上涨逾4%，保利地产等10只股票(报价600048，咨询)每日上涨，这些预言家又赚了一笔。

从纯投资的角度来看，房地产财富创造的时代已经结束，未来将是股权财富创造的时代。不过，我们希望楼市的“大事件”，例如“新政”，不要提前泄露，因为任何麻烦都会引起股价波动，而这种信息不对称对中小投资者来说是不公平的。

3月下旬，房地产行业迎来了一个政策密集期。

昨日下午，央行、住房和城乡建设部以及中国银行业监督管理委员会发布了一项新的房地产市场政策，第二套住房贷款的最低首付比例降至40%。用住房公积金贷款购买首套最低首付20%的普通自住住房；拥有住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金，首付最低为30%。

同日，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确对购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的个人免征营业税。日前，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》。

一周内，新的房地产政策相继出台，保持房地产市场稳定的意图显而易见。然而，国家商报记者注意到，据分析，从投资的角度来看，财产财富创造的时代已经结束，未来将是股权财富创造的时代，因此建议投资者不要拿“落刀”。

连续三次房地产政策

事实上，国土资源部和城乡建设部上周末发布通知，要求各地限制供应，合理安排住房和土地供应规模。本通知主要着眼于推进房地产用地结构调整。同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟告诉《国家商报》，这实际上是要求地方政府因地制宜，实行差别化监管。

然而，这项政策显然不足以解渴和满足人民的需求。有些人把它比作“袜子”而不是“靴子”来拯救市场。我没想到“靴子”三天后就来了。

根据三部委的新政策，对于拥有一套住房和相应未偿还住房贷款的家庭，为了改善他们的生活条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。上海亿居房地产研究所副所长杨红旭解释说，这一政策调整可以说超出了预期。此前，市场普遍预测，第二套房首付比例将降至50%，购买第二套房的人受益最大。

根据财政部“5比2”营业税新政策，叶巍“我爱我家”副总裁胡景晖表示，虽然在以前的二手房交易中，营业税往往会转嫁给购房者，但“5比2”之后，部分房屋的营业税会被免除，购房者的交易负担也会减轻，这将促进二手房市场上房屋的流通和活跃交易。

需求的改善显然受益匪浅

从新出台的三项新的房地产政策来看，改善需求正成为决策者稳定房地产市场的关键棋子。胡景晖表示，从三部委联合发布的通知的核心内容来看，新政的重点是合理改善已经拥有一套住房并急需改善的人群，但同时他们的购买力相对不足。新政将推动改善后的业主在城市出售中小型公寓，这显然对不想去郊区买房的首次购房者有利，因为有更多的中小型公寓可供选择。

交通银行(Bank of Communications)分析师夏丹向《国家商报》表示，二手房交易的营业税直接从2009年之前实施的“全五唯一”调整为“全二唯一”，而不是“全三唯一”。由此可见，有关部门对中央政府支持改善购房状况的反应是迅速而坚决的。

夏还指出，财税部门的政策调整可以释放一批存量住房，这有利于提高住房流通速度，增强市场交易活动，同时在一定程度上缓解了热卖地区住房供应紧张的局面。

胡景晖表示，“5比2”政策的最大受益者是买家。对许多人来说，他们不必承担以前由业主转嫁的营业税，以降低他们的购买成本。

根据招商证券的报告(报价600999，咨询)，最新的经济数据显示，经济下滑和就业压力仍然相对较大，政策需要应对。第二套房最低首付款的调整将有助于进一步释放刚性需求，从而稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而促进总需求的稳定和恢复。

很难改变房地产市场的总趋势

据中原地产发布的数据显示，截至3月29日，中国54个主要城市的交易量迅速回升，成交量达到20万套。“预计受前两天交易的影响，3月份54个城市的交易量将与2014年3月的21.6万套持平，但与2015年2月的12.6万套相比，将大幅增加。”中原地产研究总监张大伟说。

把握改进需求的策略也得到了业界的认可。中医学院常务副院长黄宇早前表示，从人口结构来看，2016年后改善需求将逐渐增加，2020年将是主要需求。

摩根大通(JPMorgan Chase)报告称，预计未来将出台更多有利于房地产市场的政策，如放松金融政策。4月份，存款准备金率可能会下调50个基点，利率也会下调。这将进一步降低购房者的门槛。

一周内连续三项新政策会对房地产市场造成过度刺激吗？胡景晖表示，一系列政策仍无法从根本上扭转房地产市场变冷的总体趋势。未来，“量价上涨”的局面不会再出现，“量多价稳”将成为2015年楼市的新常态。

民生证券给出的一些理由包括:即使短期房价企稳反弹，未来房地产在居民资产配置中的比重仍将系统性下降；在利率市场化的背景下，银行配置抵押贷款的意愿将系统性下降；中央政府已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的想法。新的想法是一个双轨系统，政府负责保障低端市场，其余的由市场决定。

《上海》

2008年以来抵押贷款政策的变化

2008年，住房贷款利率下限扩大到基准利率的0.7倍

2009年:首付比例调整为30%及以上，贷款利率不能低于基准利率1.1倍

2010年:未改善的二套房最低首付比例为40%

2011年:出台国家八条，全面提升“限购”、“限价”、“限贷”等政策

2012年:第二套房首付比例改为60%，央行两次下调标准

2013年:《新中国五条》颁布，出售自有住房按转让收入的20%征税

2014年:购买限制逐步放宽，第一套认证标准调整

2015年:第二套住房贷款的最低首付比例降至40%