“开发商不讲诚信 业主们无法安居”

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【导读】北京玺源台区开发商13年交房时，业主们承诺2年内取得房产证，小区内公共停车场交房后方可采用，但业主们至今未交房产证，小区内停车位也未向业主开放， 《每日315》本期焦点:开发商不说诚信，业主们不能安居乐业。

据新闻网北京9月25日消息，经济之声《每日315》报道，北京玺源台区业主认为开发商不讲诚信。 业主表示，开发商在年交往时，业主们约定2年内可以取得房产证，业主们2年内取得房产证，小区内公共停车场已经建成，交房后可以采用，但业主们至今未制作房产证，小区

业主:购买合同应该在8月31日发给我。 已经两年了。 他没有送。 至今没有任何答复。 第二，矛盾集中的一点是，大家最讨厌的是没有停车位。 这也写在合同上。 说要在两年内采用地下停车位，现在没有任何征兆。 我们现在很难停车，市道各方面的交通很拥堵，我入口两侧现在车停了，特别乱。 第三，后面的停车楼表示是建设委员会的信息，说是违反建设的，建设委员会的也说不应该由他们来管理，现在具体哪个管理都不知道。 最重要的是，1楼的3、4层到7层左右的业主，因为整个采光受到阻碍，白天必须开灯，紧挨着铁路，所以那个地方有火灾的危险等，大家都担心离大楼有7、8米的距离。 现在的这些问题很突出。

开发商泰乐房地产开发有限企业与业主签订的《北京市商品房预售合同》中有关于房产证取得期限的确定约定:商品房交付采用后，因出卖人责任，买受人未能在商品房交付日起720日内取得房屋所有权凭证的，买受人未退房的， 合同继续履行，从买受人必须取得不动产证明的第二天起，至实际取得所有权证之日止，出卖人应当每日计算已支付全部房款的万分之一违约金，并于出卖人实际取得权利说明之日起60天后支付给买受人。

业主们从北京房管部门获悉，未能按期办理转移登记，领取房产证，是因为开发商未按时办理初始登记，未提交大产权证等材料。 因为到现在为止还没有拿到产权证，所以业主们很动摇。 特别是，因为业主发现了，所以找到开发商不容易，合同上留下的联系电话一直打不通。

业主:现在业主找不到开发商了。 我不知道开发者去了哪里。 留给我们的开发者联系电话，打完电话后就不怎么联系了。 连接后，如果听前台的话，电话就会切断。 也就是说，这件事我回复了领导，不用演戏了。 很多邻居已经试过了。 包括我自己在内，我一次也没通过过。 有些邻居经过，被挂的机会非常多，以前的邻居会说两句话。 总之，小组里的反映是这样的。

联系不上开发者，业主们只能等待对方主动联系自己。

目前最需要处理的是停车位问题，业主们又将观察力转移到物业上，但这件事物业管不了。

关于停车位问题，记者在合同中观察到，交房时的年8月31日，公共停车场工程完工。 合同中，出卖人约定90日内达到聘用条件，不符合聘用条件的，出卖人需要向买受人支付违约金，违约金总额最高不超过总房费的1%。

合同中还明确记载，小区配套车共有6百多辆，地面车340辆，地下车库共计379辆。 业主们，他们已经进入小区两年多了。 这些车没有开放过。 他们不得不把车停在小区周边的市街上。 由于无人管理，总是磨磨蹭蹭、相撞，小区业主与业主之间，业主与物业之间因停车位而发生纠纷。

有业主知道，在与房地产多次争夺后，房地产企业是外勤，第一年的房地产费至今没有拿到。

业主:我们开发商是小开发商，没有个人房产，他委托的最好的房产在这个小区里，它至今还没有启用我们第一期的房产费，所以房产也整体无法管理。 包括保安块在内，都是开发商自己人，而且都是区一样的街头小混合背景之一，保安和这边双方不一致。 是双方想由不动产管理的事件。 在保安那里，他可以管理，但他甚至有陌生人敲门，安全问题以前非常突出。 最后由于业主反应强烈，启用了门禁。

业主们写了《玺源台业主维权倡议书》，9月16日将该倡议书交给了小区保安队队长，但目前尚未得到开发商的答复。

不动产证明书什么时候能做好？ 什么时候可以引进小区的停车位？ 记者拨打开发商北京泰乐房地产开发有限企业的联系电话，多次拨打，无人接听。 记者又打了柜台的电话，一家房屋销售代理企业的销售负责人李先生接了电话。

李先生:房产证现在开发商也在积极争取业主。

记者:怎么拖这么久，到现在还办不了房产证？

李先生:当时，签订合同时，都是签订正式合同的，所以两年内就签了。 一般来说，两年内我们一定能给你做房产证。 但是，他们卖房子的时候还是预售的房子，还不是盖房子。 我们年在政府会议上，在这个位置建设(排水棚站)，在南边。 因为建设它的时候，正好坐上了项目的工程用地，所以我们没办法，竣工验收没按时完成。 现在，我们结束了协商。 只有竣工验收完毕，国庆节拿到证书，拿到证书后，向我们业主提交房产证。

记者:不动产证明书什么时候下来？

李先生:即使给我准确的时间，我也给不了。 因为我也只是企业职员。 我把我现在知道的事件告诉你。 因为我现在对你说的是我们现在面临的现实情况。

销售负责人李先生告诉记者，停车位将于12月开放给业主使用。 至今为止没有开放，是因为车足够用。

李先生:停车位就是这样。 当时停在南方的业主随便停一下，当时我们的开发商一时觉得够了。 地下停车位不开放，我们计划年底向业主投放地下。

李先生说停车位很充足。 在小区周边的市道上，是没有人管理的“停车场”。 小区内停车位为什么不采用？ 李先生后来又提出了另外两种解释。

李先生:在此之前，地下停车场必须设立专门的地下停车管理企业。 每个立体停车场的位置都需要每天都在那里。 需要让业主停车访问。 这些东西当时我也不特别知道我们是怎么回事。 地下停车场不仅在1、2号楼下面，我们一共5栋100户。 所有投入招聘，为什么不开车？ 因为我们当时要是开着地下的车，一期的业主就会把地下的车全部占领，二期的3、4、5号楼出售的时候，地下没有车。 我们本来就是这么打算的。 但是，现在开发商觉得车位不够。 考虑到这个问题，我们把地下车站的位置分开一半让我们的所有者先用。 前小区有自己的地下停车位，所有者停在自己的地下停车位。

记者说想和开发商核实明确的相关问题，李先生不方便告诉记者如何联系，但是可以把问题报告给开发商。 迄今为止，开发者方面没有收到任何答复。

要不要调查一下业主的需求？ 业主们现在联系不上开发商，当地政府部门希望谈谈开发商，督促开发商补办手续，尽快办理房产证，支付违约金，拆除违章建筑，开放停车位。 相关问题一直没有处理，开发商不讲诚信，也不在信息表达中出现，业主们现在应该向哪个部门投诉？经济之声评论家包华和中国客户协会律师胡钢对今天的例子进行了分解解读。

包华:从领域管理方面来说，开发商的经营行为、领域管理应该是当地的居住建设主管部门，也就是北京市居住建设委员会。 从合同管理层来说，合同的市场行为管理应该是北京市工商局。 但是，我问的问题第一是在建设主管部门的管辖范围内，所以建议大家先进行领域投诉。

胡钢:我完全赞同包华先生的评论。 首先，由住建部门负责。 而且，所涉及的停车问题也可能涉及工商等其他几个方面的东西。 建议业主们在前期的信息表达下，尽量建立相对固定的与维权相关的临时性组织，与专家进行比较合理有序的充分的信息表达，以提高这种维权的效率。

经济之声:目前的情况是业主们已经联系了建设委员会和房屋管理局，还没有得到任何答复。 业主们举报后，相关部门应该多长时间答复业主的解决结果？ 如果长期得不到答复，业主们该怎么办？

包华:与此次交易过程中发生的纠纷相比，领域主管部门越来越多的是领域监管，是领域监管。 房屋产权证已经在办理中，如果手续不齐全，会督促办理，但实际上是业主们反馈给居住部门，督促居住部门公布事件。 包括适当情况在内，该期限目前没有特别确定的要求，但总体上所有权人的处理不长，大产权证处理完毕后，用户可以随时通过。

经济之声:销售主管李先生回答说开发商正在补办手续，尽快为业主办理房产证，并告诉记者无需支付违约金。 开发商在办理房产证后，应该向业主支付相应的违约金吗？ 法律上是怎么规定的？

胡钢:基本上有法律规定。 有约就照约办。 开发者为了削弱或减少自己的责任，他可能的主张是所谓的不可抗力，也就是所谓的污水和公共设施的需要。 这个主张需要相关证据作为支撑，而且这些东西本身是为了公共利益，而且是相关行政执法机关的正式公文，事情本身直接影响房产证的处理，其他地块的占用有时并不影响本区化房产的房产证的处理，所以在这方面还是 行政主管部门主张自己的权利，有一个补充建议。 根据消保法，不动产费适用于顾客权益保护法时，我们的行政机关应该在接到投诉后的日内采取相关行动，没有任何答复，恐怕本身与法律不一致。

经济之声:我们看到玺源台开发商与业主签订了北京市商品房预售合同，其中约定了房产证的取得期限。 商品房交付采用后，因出卖人责任，买受人自商品房交付日起721日未能取得房产证的买受人继续履行全部权属证书不退房的合同，自买受人房产证期满次日起，实际取得全部权证之日起，出卖人支付万分之一 业主能要回这笔违约金的一部分吗？

包华:如果有这样的合同约定，建议业主们先行主张。 既然对方有违约行为，我们可以先主张。 主张后，开发者进行说明。 我的这种行为其实是其他因素造成的，不是我的错。 开发商推迟房屋产权登记是已经确定的事实情况，业主们可以将其作为事实依据，责任分工由开发商自行解释，不能说明就予以支付。

经济之声:停车位在合同中也有约定。 交房时，年的8月31日，公共停车场的工程必须完成。 卖方必须在90天内达到聘用设施的条件。 如果没有达到录用条件，卖方需要向买方支付违约金。 违约金总额最高不超过总住房金的1%。 这笔钱对我们的顾客有权利吗？

包华:可以。 合同上首先有规定的约定。 其次，与停车位相比，实际上是住宅配套采用的。 在这种情况下，必须与住宅的交付采用相对同步。 我们日常看到的很多地下停车场的停车位会比我们住宅的交货时间晚一点。 这也可以理解。 因为经营停车场的停车场需要办理对应的经营手续。

但是，如果已经过了手续的合理期限，特别是合同中规定了交货期和采用时间的情况下，开发者应该能够对条款负责。 当然，前期的条件希望所有业主都关注。 项目的车位都是密集的车位。 也就是说，机械车位。 机械车位的安装采用、维护在今后相当长的一段时期内，一直由开发商提供服务。 没有服务的车位无法持续招聘。

经济之声:那种开发商必须提供服务才能采用的停车位，我们业主需要做什么？ 需要支付越来越多的钱吗？

包华:立体停车场维修的价格会比平面停车场停车位维修的价格高一些。 如果开发者自己提供服务，则由开发者定价。 开发商委托房地产企业服务时，由房地产企业定价。 我们叫停车场管理费。

主持人:建交室的时候，停车场地上的和地下的都建了，但是一直不开放。 业主只能把车停在路面上，不能使用市政道路。 现在是建设了两年的住宅区。 停车场也是作为辅助设施建设的。 是不是应该早点开放小区内的辅助停车场呢？ 不开放的理由到底是什么？

包华:停车场的停车位对所有住宅的业主都很重要。 因为我知道基本上所有家庭都有买车的计划，没有停车位的话，生活会很不方便。 但是，停车位大多在住宅交付后交付，其检查可能与住宅不完全一致。 有时可能有拖把，但这个拖把应该在合理的期限范围内。 两年后在支付住宅的时候可能没有建停车场或者完全没有建。 所以开发商承诺和履行不同步，必须承担责任。

另一方面，我的业主也可以去地下车库看看地下车库的建设现状是怎样的。 如果看到没有安装立体车库，也许两三个月内就不能处理好。

经济呼声:由于小区内停车位不开放，业主不得不把车停在路边，发生了许多纠纷，有蹭车、磕碰等。 开发者应该为此承担部分吗？ 从法律上讲该怎么办？

胡钢:通常，如果汽车停在路边摩擦或其他碰撞，直接责任人负责。 当然，事件也有间接责任，是因为开发商没有如期按合同约定提供地下停车位，或者小区内部的立体机械式停车场地，在这种情况下，业主当然也可以在与开发商谈判时主张自己的权利。

经济之声:业主们还有一个需求。 他们认为开发商应该按照新政策返还代收的契税。 业主们表示，每年支付住房时，开发商将按3%的比例代收契税印花税住房维修基金。 到目前为止，开发者还没有处理支付的问题。 年在北京发布了关于本市部分地区享受优惠政策的普通住宅平均交易价格的通知的新政策。 该政策个人购买在90平方米以内，属于唯一住房。

包华:业主们的这个要求本身是合理的。 开发商代理所有者契税的主要理由是，为了适用于范围的产权登记，需要代理这部分契税，但是代理的契税金额较高的，应该返还。 偿还额，与我们开发商向业主提供的税票相加，应该是年时代缴的什么钱？ 目前，如果有确凿证据或者政策表明开发商不需要那么多代收的，开发商可以先退还很多代收的部分，如果需要向税务机关更换税务发票，这部分货款开发商可以履行合同规定。

经济之声:业主们认为停车楼是违章建筑，也阻碍了业主的采光。 我希望开发商拆除，是不是违反了建筑物？ 业主们应该去哪里呢？

胡钢:应该向房屋建设部门咨询一些相关房屋建设和规划的相关许可证，如果影响了采光，也构成明显的侵权行为，业主也可以向开发商主张自己的权利。 业主是与开发商签订的商品房购买的合同，可以根据合同追究其违约责任。 当然，这种涉嫌临时违章的停车场损害业主采光权利的，也可以构成侵权行为，向侵权人主张自己的权利。

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