最重要的税

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——关于房产税的一些意见和建议

《东方房地产金融周刊》专栏作家特里·杨紫茳

财产税，最重要的税，应该是最简单的税，最普通的税，最容易和最好的税。

首先要明确的是，我们这里讨论的是商品房的房产税，其他房产如商铺、写字楼等已经有相关的政策法规，所以我们暂时不在这里讨论。

财产税之所以是最重要的税种，是因为财产税是对保留房地产(尤其是其巨大的住房资产存量)征收的最重要的税种，除了流通和交易中的税收，如营业税、增值税和契税。它覆盖范围广，目标大。虽然税率低，但总额高，可以长期保持相对稳定。

这几乎是每个公民和机构身边最常见的税种，它包括多种含义，如国家意志、公民意识、法治观念、产权意识、财税法规、市场评价等。

普遍收藏，逐步到位

建议采用普遍征收的方式。原则上，只要是商品房，就应该征收房产税。没有免税，只有估价和税率的差别。这是一个长期的、制度上的和公平的考虑。

当然，中国的住宅产品种类繁多，内部差异也相当大。

它可以逐步实施到位。从操作角度看，对2000年以后交付的商品房试行征收可能是可取的，因为这些房屋基本上有比较明确的土地出让(转让)手续，完整的产权资料和交易资料，业主的经济状况相对稳定，住宅基本正常使用，物业日常维护和管理正常。此外，这部分住房占现有住房总数的一半以上。

对于2000年以前的一些房子，可以分几个步骤提出建议。一些售后公房，包括房改房、经济适用房和拆迁补偿房等。，考虑到当时的社会经济状况和业主的情况，结合房屋的实际情况(房屋陈旧，且环境和配套设施需要改善等。)。首先，明确产权关系，这是大前提，它必须进入商品房状态才能生效。然后我们可以一步一步地考虑，没有或有延迟。将来征收的税率也可以降低。

至于房屋的其他属性，包括原来直接管理的公房、旧花园房、小巷等。，以及其他形式的财产权，我们将分别讨论它们。

财产属性，认房子而不认人

在具体的征收中，以前有上海(房地产)和重庆(房地产)版本的实施办法，因为要考虑家庭和个人的情况，包括平均面积、已购单位数量等。现实是复杂多变的，这不仅与市场发展背道而驰，也使实际操作复杂化。不利于征管工作的正常开展，群众不易理解和接受。这涉及到交易中心和税务机关的正常事务，以及买家的家庭、婚姻、子女等，不仅事半功倍，而且情况正在发生变化。一些现有的做法属于雕刻一艘船和寻找一把剑，这几乎是有趣的。因此，业内一些同事称之为“最难征收的税”，这在一定程度上是有道理的。

建议先从商品房的属性入手。只要是商品房，不管业主的身份如何，不管是第一套房还是多套房，不管它是否超过平均面积(这本身就很有趣)，等等。税率是在一个系统内的，只要房屋价值是由第三方房地产评估机构客观评估的，就要按照相关部门规定的税率细则按规定纳税。

简而言之，它的意思是“认识一所房子，但不认识一个人。”房地产少的人缴税少，而房地产多的人缴税多，这是自然的算术加法。一旦最后一个被出售，下一个被购买，它将继续以这个税率支付。简单，让市场选择，让买家用脚投票。

低税率为主，区别对待

从长远来看，大多数普通商品房的税率应该相对较低。特别是，上述2000年以前建成的一些售后公房，如拆迁补偿房，年久失修，结构和设施陈旧，大多数业主和居民(租户)收入较低，因此可以采用较低的税率。但无论税率有多低，也不意味着它不会被征收或豁免。必须征收，这是严肃和系统的。

同时，我们不建议惩罚性的高税率，包括对多套房征收累进税。因为高税率的结果往往导致人们往逃税的方向想。在这方面，我们可以从现行的物业收费标准中得到一些借鉴。

例如，什么税最容易征收和管理，纳税人也很合作？印花税！低税率、快速征税和直接窗口操作的优势显而易见。相反，手续越复杂，税率越高，征管成本就越高，往往事半功倍，弄巧成拙，甚至滋生寻租和腐败。

当然，对于一些占据越来越多的社会和环境资源的商品房来说，尤其是那些单户别墅和位于稀缺的市区的高端豪宅等。，可参照地段分类、基准地价、楼面面积、楼面面积比率指数等，采用较高的税率。这本身也是一种合理的社会再分配。

房屋估价和征收管理办法

房屋估价。这是收集和管理的重要基础之一。这部分工作量非常大，可以采取两种方式:

首先，它是按年和周期进行评估的。因为市场本身是不断变化的，所以在五年的周期内，每年有可能对大约20%的房产进行评估，以收集房产。

第二，机器和劳动的结合。由于房地产存量和新增量很大，建议通过计算机软件和数据库，结合一些房地产评估机构的手工评估、复核和复议，进行大量的系统评估。对于一些高税率和特殊性质的房产，必须将人工评估和系统评估相结合，以更好地保证公平性、客观性和及时性。

此外，创建文件并长期维护它们。房地产交易、税务等部门联网对接。虽然开始时一切都很困难，但幸运的是，这部分工作已经开始逐步展开，现在的统计手段和管理设施也越来越先进和全面。有利于今后的长期正常运行。

目的逐渐被披露

结合我国国情，借鉴其他国家和地区的经验，物业税的主要用途应逐步公开，主要集中在一些地方政府的支出、社区公共设施建设和福利保障等方面。这基本上符合“取之于民，用之于民”的原则。

把沙子收集到塔里，尽一切努力。财产税关系到成千上万的家庭，也是国家和地方政府的一个重要财政来源。这项极其重要的税收有着伟大而长期的使命。就个人而言，我们应该更全面、更系统地考虑这个问题。本着“普遍征收、不动产、房屋确认、低税率、定期评估”的原则，提高了征收管理的可操作性，具有公平、简便、稳定、全面控制的特点。

财产税是最重要的税，也应该是最简单的税。最常见的税种是长治市长期稳定税(房地产税)，也是最容易和最理想的税种。