降准楼市效应：3月份开始显现？

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本报记者张晓玲报道广州(房地产)和深圳(房地产)

RRR央行的突然降息给了房地产市场一剂兴奋剂。

市场数据显示，去年9？新政和11月份的降息使得房地产市场交易在第四季度迅速反弹。然而，进入2015年1月后，刺激效应下降，交易量环比下降20%。

2月4日晚，RRR宣布降息后，券商分析师和房地产研究人员都很兴奋。中信建投指出，RRR降息将使下一笔交易迅速反弹；明远房地产研究所认为，如果RRR降息叠加在降息上，释放出来的资金将优先流入房地产市场。

开发商并不乐观。九仓集团副董事长周指出，降息不是为了拯救房地产，其影响不会太大。毕竟，许多城市的库存一般都很大；深圳一大开发商也认为，去年以来的房地产市场形势是市场自发调整，楼市表现回归正常，RRR降息不会改变房地产市场的内在发展趋势。

对开发商和买家都有好处

根据许多业内人士的估计，此次减持将释放超过6000亿美元的流动性。明远房地产研究所的人士预测，银行释放的相当一部分流动性最终将通过房地产开发贷款、经营性房地产抵押贷款甚至银团贷款等多种形式流入房地产市场。

事实上，今年以来，房屋企业的征地热情明显增加。根据中原地产市场研究部的数据，今年1月以来，一线城市共进行了58笔土地交易，交易金额达到530.9亿元，比去年12月的378亿元增长了40.3%。而保险费率达到28.6%，也是2014年1月以后的最高保险费率。

房地产龙头万科发布的最新数据显示，该公司1月份新增7块土地，总价值68.83亿元，创下半年来的新高。

就购房者而言，虽然他们希望央行在去年11月底降息，但截至今年1月底，北方一线城市广州和深圳的第一批大银行的利率折扣并没有大幅下降——除了一家银行实施了8.8%的折扣外，其余银行的贴现率都在9.0%至9.5%之间。

明远表示，RRR降息后，预计未来全国各地银行的按揭利率将进一步放宽，主流贴现将回归15%的贴现时代。

第一季度交易或反弹

中国证券的房地产团队指出，与其他行业相比，房地产行业是RRR降息的最大受益者。这是因为银行系统的信贷额度实际上由于RRR降息而增加了，而且自去年第四季度以来，银行系统已经开始积极发放抵押贷款。在未来下调存款准备金率和降息周期持续的预期下，空.银行业的流动性仍有所改善

历史上，在之前的降息之后，市场成交量在一个季度内恢复，然后推动市场从两个季度恢复到四个季度。在结构上，重点二线城市具有较强的灵活性。

事实上，从9？自央行出台新的住房抵押贷款政策以来，房地产市场的交易量逐渐稳定并出现反弹，2014年一、二线城市创下新高，甚至逐年上升。2015年1月，营业额逐月下降，但这主要受季节性因素影响，因为年底是房地产企业销售的高峰期。目前，市场成交量仍处于良好阶段。1月份一线城市营业额同比增长55.03%，二三线城市与去年基本持平。

据中信建设投资(CITIC Construction Investment)称，随着开发商压力的加大以及春节后宽松政策的逐步实施，预计房地产市场将迎来大幅反弹。

广州汉通咨询有限公司总经理韩世通对RRR降价的影响表示担忧。他表示，RRR降价确实会给楼市带来成交量增加方面的好处，但成交量的反弹将不可避免地导致开发商提价。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭认为，RRR降息后，立即上涨的是股价，逐渐上涨的是房价。

不过，韩世通认为，去年第四季度以来房地产市场的复苏带来了扩大一、二线城市交易量的效应，这种效应强于三、四线城市，因为开发商现在正在回归一、二线城市发展，市场支持力度远远大于三、四线城市。

1月份，54个城市的交易量平均下降了22%，与去年同期相比仍有所上升，但环比下降幅度非常大，尤其是一线城市，北京(房地产)下降了50%，上海下降了40%以上，广州下降了30%。这种情况表明，目前的市场环境并不支持成交量的快速增长。如果你想追求涨价，营业额一般会下降。这是一个矛盾。

韩世通认为，目前经济下行压力很大，楼市是会全面复苏还是见底还有待观察。

房地产市场政策将保持宽松

中国证券认为，从政策角度来看，下调RRR和降息最重要的意义在于反映了新常态下房地产市场管理的思路:房地产(000736，股份)投资的重要性在“稳增长”中仍然是不可替代的，而“扶底”思路下的房地产业管理路径将体现为“不干预、不忌讳”。其中，“不干预”是指取消限购、限贷等政策，“无禁忌”是指货币政策调控的全面性。未来，房地产行业不仅将受益于流动性，还将在行业政策方面得到改善。

中原地产研究总监张大伟表示，2014年以来的房地产支持政策显然可以分为三轮。第一轮是各地放宽限购政策；第二轮:央行限购政策调整和降息；第三轮:超额住房回购、购房补贴和央行的再RRR减息相继出台。

到目前为止，世界各地已经出台了许多支持房地产市场的地方补贴政策。土地财政依赖仍然存在。自2014年下半年以来，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南和宁夏等省市积极开拓市场；北京和上海作为中国最重要的两个一线核心城市，在第四季度都对普通住房标准进行了重大调整。

张大伟预计，2015年，房地产政策将延续去行政化和市场化监管的思路，预计一些一线城市的营业税征收和限购将进一步放开。地方政府也可以推出各种支持政策，如减税和购买补贴。

中国指数研究院的人士指出，在房地产高库存的压力下，市场信心仍然不足。各城市的库存压力继续加大，大部分城市的可售面积脱销期超过了15个月的警戒线，一些三、四线城市的脱销期接近5年。

不过，RRR降息的综合效应将继续出现，房地产库存压力将有所缓解。这一下调将进一步明确购房者的预期，加速各类住房进入市场的需求，缓解各地高库存的压力。但是，由于春节临近的影响，预计政策影响将在3月份逐渐显现。

张大伟指出，从长远来看，中国房地产市场将逐步告别住房商品化初期的高速发展阶段，随着适龄住房购买者高峰的到来和劳动力总量的下降，市场发展的趋势变化是不可避免的。