险企争设养老社区

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2015年1月下旬，上海远郊的一处住宅用地开始低调拍摄，最终一家知名房地产公司以3亿多元的总价中标。鲜为人知的是，这个家园已经被一家中小保险公司青睐，用于规划和建设上海的老年社区。

一个戏剧性的场景发生了。据知情人士透露，保险公司突然改变主意，暂时决定放弃购买土地。与此同时，来自公司内部的消息显示，该公司在上海建立老年社区的计划可能会被搁置，相关项目团队已出现解散迹象。

然而，这家保险公司的一线保险推销员并不知道这件事。当他们第一次出售与他们相关的保险产品时，他们向客户承诺“如果他们购买了保险，他们就可以生活在老年社区。”

那么，问题是，如果保险公司在上海建立老年社区的计划搁浅，原来的承诺又如何实现呢？

记者在调查中发现，这只是揭开了冰山一角。近年来，国内多家保险公司纷纷涌入养老行业，成立养老社区。然而，在热闹的"敲锣仪式"之后，一些后遗症开始不经意地出现。

与主营业务的联系相对简单

随着许多保险公司养老社区“样板间”的出现，国内保险业一、二梯队的“龙头”公司开始有了聚集养老地产的清晰布局。

养老保险泛滥背后的一个大背景是，一些专家预测，整个中国养老市场的商机将达到4万亿元左右。与其他资本相比，保险公司持有巨额资金，因此被外界视为刺激养老金行业的主要力量。

然而，需要注意的是，保险基金投资的养老社区明显不同于普通的商业地产。这主要体现在持有期限、设计要求、租赁和销售对象以及专业服务等方面。这决定了保险资金不能以高回报、高利润的目的投资于老年群体，也不能像其他房地产开发商那样追求快速销售和资金回笼。

因此，为了解决投资回收期长的问题，大多数保险公司都采用了将保险产品与老年群体联系起来的业务模式，试图在这里找到突破口。据记者统计，参与养老社区的保险公司基本上采取与商业养老保险产品或年金产品挂钩的模式，并获得保险后留在养老社区的资格。

然而，在一些业内人士甚至监管者眼中，“在传统保单上增加签入协议”这种模式过于单一，缺乏创新，与主要保险业务的联系也相对简单。“保险产品与老年群体，如何真正将这两种皮肤联系起来，需要保险公司进一步探索。”

值得注意的是，这种单一的商业模式也容易误导销售。在调查中，记者发现，在购买了这些保险公司的特定保险产品后，被保险人可能无法在约定的年龄和时间立即入住该保险公司开发建设的老年社区。

例如，根据一些保险公司的规定，在购买了相关的保险产品之后，他们必须在办理入住手续时支付服务费和其他费用，并且只有在签署了其他协议之后，他们才能正式获得办理入住手续的资格。然而，在销售的前端，保险销售人员可能会误导消费者购买相关的保险产品，因为他们对相关的政策知之甚少或将其隐藏起来。

由于处于老年社区发展的初级阶段，上述问题可能还没有完全暴露出来。保险公司必须重视这一点，对保险销售人员进行严格、专业的培训，强调前端销售的合规性。此外，消费者应该在完全知情的情况下签署保险单，并且必须清楚地区分他们是现在还是将来，他们是否有权留下或者有可能留下。

盈利模式仍不清楚

此外，由于中国的老年房地产还处于起步阶段，至少目前还不清楚其投资回报率是多少。

在与一些已经或将要涉足养老地产的保险公司相关人士交谈后发现，除了像泰康这样最早涉足的个人保险公司之外，对于如何赚钱和多少年后才能回归业务和盈利模式似乎没有明确的概念和共识。目前，在养老行业投资问题上，保险机构普遍存在“摸着石头过河”、“边走边看”的心态。

目前，国内大部分保险公司都走高端路线参与养老地产，这也意味着投资大、周期长、风险高。在这种资产导向的投资模式下，保险公司必然会面临土地、建设和运营成本的挑战。

尽管老龄化进程催生了大量的养老需求，但要准确判断建设高品位老年社区的投资回报率和投资回报周期仍有一定难度。至于对外公布的投资收益率预期和利润周期，一些保险公司相关人士私下告诉记者:这只是一个粗略的估计。

这些估计数据是基于占用率达到相对较高水平的假设。

那么，现实能满足保险公司的心理预期吗？从记者了解到的情况来看，目前几家设施成熟、开发建设较早的保险公司已经基本达到了此前的预期；然而，一些机构消息人士私下透露，预订情况并不令人满意，也不像传言的那样供不应求。“中国人习惯于在家照顾老人，照顾老人的传统观念不可能在一夜之间改变。”。

事实上，保险机构在参与养老行业时仍面临以下挑战，包括宏观经济风险、金融体制改革有待深化、金融产品有限、风险与收益如何平衡、经验与人才相对缺乏。

业内人士对此深受感动。一家中资保险公司的养老社区投资负责人直言不讳地表示，从实践经验来看，养老行业与寿险行业有很大不同。如何在寿险公司的统一管理下，探索出一套符合养老产业发展规律的管控体系和模式，尤其是老年社区的后期运营管理远比酒店和商业地产复杂，需要不断的实践和努力。

监管当局开始调查

随着越来越多的保险公司涌向老年群体，其中隐藏的风险开始引起监管当局的关注。

记者从业内了解到，为全面了解养老保险社区的投资运营情况，保监会专门制定了《养老保险社区统计制度》，并于近日下发至各保险公司，保险机构参与养老保险社区投资的60多项指标将纳入监管范围。

统计范围包括由保险公司直接投资或拥有实际控制权的保险养老社区项目，以及由没有实际控制权的保险公司间接投资的养老社区项目(包括保险养老社区项目和其他养老社区项目)。

据了解，《保险养老金群体统计制度》将于2015年1月1日正式实施，保险公司将按季度向中国保监会提交保险养老金群体统计报告。