库存压力下新老项目冲刺入市 北京楼市成交或爆发

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中冶位于南四环？德贤大厦将于3月上市

2月的最后一天，央行宣布降息，这与《房地产登记暂行条例》的实施相吻合。影响房地产市场的两大因素同时发酵，使得市场在利好和利好空.的作用下摇摆不定那么市场的未来趋势是什么？《北京青年报》记者最近走访了几个在北京出售的项目，发现虽然春节后的影响还在继续，但很多购房者仍然寥寥无几。然而，在货币政策逐步放松的预期下，大部分销售人员对今年的交易持乐观态度，而《房地产登记暂行条例》的实施似乎对目前的房地产市场没有产生重大影响。许多房地产企业已经抓住了大力促销的势头，保持价格稳定已成为当务之急，准备等待三月份的楼市销售大战。

同时，雅豪机构的统计数据显示，3月份将有30个新老项目一起进入市场。在库存压力依然很大的前提下，在3月份楼市回暖后，开发商匆忙发货几乎是惯用伎俩。业内人士预计，在有利的降息举措和开发商的积极推动下，今年3月将迎来交易量的“小阳春”。

活着

销售中心的访客很少，但价格不愿意让步

按照惯例，楼市将在3月份迎来一波明显的回暖势头。今年还会是这样吗？

《北京青年报》记者上周日走访了一批待售项目，发现一些楼盘仍处于春节气氛中，不仅买家数量有限，而且销售中心普遍冷清。即使像亦庄的金茂月和昌平区鸳鸯的敖贝这样的项目在春节期间开展了不打烊的专项活动，也没有把春节楼市带入高潮。对于许多开发商来说，采取促销措施而不过度降价成为了一个现实的选择。

《北青报》记者在大兴区的一个大型待售楼盘看到，现场只有两三名销售人员开门迎客，庞大的销售中心里没有买家在咨询和观望。“我们已经在第八天上班了，但这几天我们还是觉得像春节。然而，看过房子的买家数量却一个接一个地增加。昨天，有三四批顾客来看房子。”销售人员表示，由于去年年底开发商集中推出了大量房屋，销售效果并不差。现在开发商不缺钱，所以进入新年后价格又回升了。目前的房地产价格和今年1月初差不多，打折后的中小型三居室平均价格在25000元/平方米到28000元/平方米之间。目前，一次性付款的房地产折扣最高为9.5倍，商业贷款的折扣最高为9.7倍，但公积金贷款和混合贷款不接受。

值得一提的是，在房地产上有一个标有“一价特价单位”的公示牌，所有的特价单位都已经标有红点，表示已经售出。“我刚刚宣布降息。最后一批特价商品已经卖完了。据估计，促销策略可能需要重新调整。如果你希望再次降价，可能性不大。”销售人员说。

后来，记者去了通州区的一个楼盘进行销售。尽管销售中心灯火通明，所有的保安、销售人员甚至酒吧服务员都在值班，但这里同样空荡荡的，只有两个管家在和销售人员交流。“房地产统一登记的消息可能会在短期内给房价带来一些压力。二手房源的数量增加了，一手买家会犹豫不决。”销售人员说，不过，据估计，央行今年将降息，这将直接降低购房成本，这将使买家回归，房价最终将反弹。销售人员在介绍楼市政策情况时表示，开发商已经升级了产品，项目前的价格约为25000元/平方米，但最新价格尚未公布，新样板房暂时还没有开盘。

推板

3月份，在库存压力下，预计将有30张新的光盘进入市场，以便快速发货

虽然售楼处没有摆脱新年的寒冷，但这并不意味着开发商对即将到来的三月缺乏信心。相反，降息和其他优惠政策刺激许多开发商期待3月后楼市的春天。

今年春节，“抢红包”也给开发商提供了卖房子的新思路。据《北青报》记者介绍，春节期间，许多即将开盘的项目将在微信上“红包抢注”，以吸引更多买家。例如，第一次全国风的开幕，梅堂，这将被打开，发出现金填充的红包，赢得了争取运气和刮奖，并聚集买家购买开幕热身。

根据雅豪机构的统计，2015年3月，预计将有30个项目进入市场，包括苏宁？包括尊悦大厦、绿地中央广场国际大厦和盛德紫雀在内的八个全新的地点，包括第一次开放？中冶尚军西岳？德贤大厦、大源海淀名作等22个老项目。

在新址数量分布上，昌平区以7个项目排名第一。除了石景山和怀柔，北京所有的区县都有项目进入市场；从物业类型来看，新址主要是为满足住房需求，但也供应公寓豪宅、小型商住楼和别墅；从价格范围来看，3月份进入市场的项目还包括单价约为1万元的远郊低端项目、单价为7万元的城市豪华项目以及中层的改良项目。

为什么房地产企业在1月和2月改变了紧缩风格，并在3月开始加大推动力度？这仅仅是因为降息的刺激吗？对此，雅豪集团副总经理任启新告诉《北青报》，库存高居榜首是开发商积极推出新产品的一个重要原因。由于近年来住宅用地供应集中，2015年包括自住住房在内的新公寓数量有可能在近年达到新高。仅在2013-2014年，北京就实现了126宗住宅用地转让。在快速周转已成为房企共识的背景下，预计这些土地将在一至两年内集中在市场上。然而，在未来纯粹的新盘竞争激励的预期下，老项目的后期产品也开始进入市场，以避免其锐边。纯粹的新盘和老项目相互拉动，这将使未来两年的市场供应更加活跃。特别是为了避免后期自住的残酷竞争，刚要出售的项目已经先开始抢占市场，争夺买家。

定价

政策释放温暖，房地产变硬

随着春节假期的结束和农民工的陆续返乡，按照惯例，北京楼市即将迎来新一轮的复苏，开发商也在为即将到来的“春运”做准备。

然而，据《北青报》记者调查，春节后，北京的房地产变得更加困难，一些年初的优惠努力进一步减弱。春节期间，亦庄金茂悦推出了“七天七房八折”的促销活动，通州和盛摩尔大厦项目也推出了5套特价房，春节假期直落价格为3000元/平方米。但现在，降息等优惠政策的影响已经改变了许多开发商的心态，大多数即将开盘的项目要么保持原来的折扣价，要么干脆提价。

春季新开业的楼盘中，第一个开业的国风梅堂的价格是32000元/平方米，与2014年的销售价格一致，而全新的是苏宁？目前，尊悦大厦的报价为22000元/平方米。然而，开发商提供的折扣不再是直接的现金下降，而是苏宁电器的现金补偿？。

另一方面，也有价格上涨的项目，其中预计3月份上市的大源海淀精品，2012-2013年一期价格仅为32000元/平方米。然而，2014年，银泰昆玉富项目(一个围绕该项目的高价土地项目)的价格预期在以7.3万元/平方米的价格进入市场后也直接上调，3月份的预计开盘价升至7万元/平方米。价格上涨的还有北苑地区旧项目后期的天润福溪大道。

“与往年不同，今年一、二季度，我们将主要淘汰老项目。为了更好地开展除化学工作，我们已经在今年年初提前做了前期的投放、宣传和推广工作。”一家国有房地产企业的销售负责人对《北京日报》表示，由于未来将有更多新的高价公寓进入市场，在3月份楼市回暖后，清理库存和减少库存已成为当务之急。

对此，任启新表示，积极推进低端项目的主要原因是自住的影响。因此，这些项目必须尽快进入市场。虽然没有明显的降价，也没有涨价，只是为了争夺有限的客户。对于其他高端项目来说，飙升的土地价格给了这些建筑上涨的动力。例如，大源海淀经典项目的土地成本虽然不高，但由于周边新项目或同等质量项目的价格上涨，其进入市场的价格将明显提高。然而，2015年，北京高端项目数量激增，盲目提价是不可取的。提高自身项目的成本绩效是超越市场的关键。

声音

降息不会突然提高房价或加速上涨

不可否认，在2月的最后一天，央行再次宣布降息，这对房地产市场的走势起到了重要作用。这是央行在短短97天内第二次降息，显示了支持实体经济、提振内需的决心，也标志着降息通道已经正式开启。据业内人士称，虽然降息并非直接针对房地产，但不可否认的是，房地产买卖双方都可以带来利益，缓解金融压力。此外，在刺激经济的背景下，这也预示着2015年房地产市场环境将会放松，市场普遍预计将开始回暖。预计3月后房地产市场的供应量和成交量将大幅上升。

对此，叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖也表示赞同。他表示，央行再次降息将有助于降低购房者的抵押贷款成本，鼓励有住房需求的人，特别是住房需求有所改善的人继续入市，从而对楼市形成进一步的提振效应。春节后，甚至是今年，市场进入的持续改善的需求是可以预期的。此外，除北京、上海、广州、深圳和三亚外，二线和三线城市的限购政策已基本放松。降息还将降低这些城市市场需求的信贷成本，包括那些需要的人，并大大缓解市场需求的观望态度。对于开发商来说，此次降息也将在一定程度上缓解开发企业的资金压力，或者会影响开发商的定价策略，这也将成为未来稳定房价的因素之一。对于购房者来说，这将成为未来房价逐渐稳定时购房者的一个更好的时间窗口。

对于房价走势，中原地产首席分析师张大伟的分析更为直接。他认为，在RRR降息后，再次降息将对房地产市场产生巨大影响。当央行降息时，一二线城市的资本将明显改善。房价再次下跌的可能性接近于零，但不会立即上涨。然而，由于三、四线城市的库存绝对值过高，即使信贷得到刺激，也不太可能出现全面复苏。

文字/记者李伟