房企战略转型迎存量房时代

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在告别了快速扩张期之后，中国的房地产市场已经进入了“股票房时代”。面对新的市场结构，包括万科、海洋地产在内的许多房地产企业都提出了战略转型计划，将未来发展重点放在股票市场上，推动合伙制等组织结构变革。

业内人士指出，房地产行业的变化正在加速住房企业的转型。2015年，更多的住宅企业将在经营战略、组织结构和激励措施上有新的变化。

瞄准储藏室

作为房地产行业的领导者，万科首先提出房地产应该进入“白银时代”。现在，这已经成为房地产行业的共识。对于处于"白银时代"的房地产企业来说，以开发为中心的业务正在向以运营和应用为中心的业务转变。

“房地产行业正在从卖方市场向买方市场转变。要调整企业的发展逻辑，从注重住宅开发转向综合经营。”中海地产总裁李明最近宣布了公司的第四个战略计划，并提出了四元业务的发展思路。未来五年，中海地产将构建包括住宅开发、房地产开发投资、客户服务和房地产金融在内的四元业务模式，四项业务的股权资产将占4:3:2:1。“每个企业最终都会走上精细化、规模化和金融化的道路。早在2013年底，我们就在计划一项新战略。”

2013年，万科提出从传统住宅开发商转型为“城市配套服务提供商”。经过一年多的探索和尝试，公司的转型思路逐渐清晰。万科集团董事长王石表示:“万科的变化只是开始。”

从开发到综合运营服务，住宅企业的转型是行业变革的缩影。自2013年以来，一线城市和部分二线城市的二手房交易量已经超过新房，成为市场的“主力军”。业内人士指出，当前房地产市场正进入存量房屋时代，二手房交易呈上升趋势，处于以新房为主的阶段。

“随着城市化的发展，房地产机会依然存在，但大规模拆迁和建设的时代已经过去。从存量来看，过去建成的大量房屋都实现了室内装饰和环保，这个市场将会非常大。因此，住宅产业化和精装修是万科的经营方向。”王石说。

王石透露，2015年，万科将独立成立三个事业部，其中一个是物业管理业务。“今年以来，万科已经先后签订了一些物业管理合同。据估计，未来十年，万科自身的发展和同行物业管理业务将增长到6000万客户。”

回到一线和二线城市

随着房地产市场进入存量房时代，去库存化已经成为房地产企业的主要目标。与三、四线城市相比，一、二线城市正成为房地产企业的“避风港”。就大型住宅企业而言，就经营战略而言，它们已经回到了一线和二线城市。

李明透露，2014年，中海地产将其土地储备增加至700万平方米，主要集中在北京、上海和华东地区。“市场已经发生了变化。我们必须首先进行结构调整。我们首先调整的是土地储备结构。”李明说，目前，中海地产占一、二线城市土地储备的95%，未来将完全撤出三线城市。

万科在1月和2月宣布的新项目也显示，该公司增加了在上海、南京、杭州和成都的土地储备。公司前两个月征地面积达到201.4万平方米，同比增长146%。

据中原房地产市场研究部统计，今年3月，销售排名前20位的上市房地产企业，在一、二线城市占了90%以上的土地。其中，一线城市征地比例超过60%。鉴于三、四线城市风险过大，基准房企开始全面回归一、二线城市。

“一线城市最受标杆企业青睐。尤其是降息后，一、二线城市的楼市资金将明显好转。”中原地产分析师张大伟说。

值得注意的是，随着一线城市土地价格的上涨，房企开始“抱团”拿地。3月30日，北京首都发展有限公司、北京万科企业股份有限公司、北京钱芳集团有限公司联合体中标北京市通州区太湖镇20亿元土地。根据张大伟的计算，该地块的底价已达到17400元，高于该地区的售价。

除了一线城市的住房市场，棚户区改造也成为了房企关注的焦点。在接受《中国证券报》采访时，李明表示，中海地产关注一线城市中心的城市更新，这将是未来房地产的主题之一。“中海地产的老改造项目主要集中在一线城市。目前，北京四环路和五环路之间有几个城中村改造项目，未来的盈利水平预计会高于目前的预算。加快国家对棚户区的改造，对于住房企业找到新的发展机遇和发展资源至关重要。”

开始组织变革

除了业务转型，组织结构的变化也成为当前住宅企业的热门话题。早在2014年5月，万科就推出了业务伙伴持股计划，公司正以伙伴机制为核心推动组织结构变革。

在中海地产新的战略部署中，公司的组织结构转型也成为重要的一环。“公司的企业文化和机制已经改变。成立了10个事业部和职能中心，并提出了“背包客”的概念，以充分调动每位员工的积极性。”海洋地产战略流程中心总经理范海云介绍，所谓的“背包客”计划是让员工从各种分解任务中选择自己擅长的“任务包”，相关的责任和激励将直接与个人相关联。

为了提高团队效率，万科还引入了业务伙伴持股计划和项目后续投资制度。截至2014年底，万科已经启动了47个投资项目。根据公司年度报告，员工越来越多地表现出合作伙伴在加快项目周转、节约成本和促进销售方面的意识和作用，这对提高项目、一线公司和公司的整体经营业绩起到了积极作用。

据《中国证券报》记者报道，龙湖地产、绿地、碧桂园等房地产企业纷纷尝试水合作伙伴制度。业内人士认为，房地产增长势头的变化是房企组织结构改革的主要推动力。随着行业转型的加速，特别是互联网趋势的加强，房企需要激发员工创业的激情，这也催生了合伙人制度的出现。

专家表示，行业已经进入了一个新的阶段，传统的商业模式和开发商的组织结构正面临转型和变革。无论是企业布局、经营战略、组织结构还是激励机制，2015年房企都将发生更多的变化，以适应房地产发展的新形势。

2015年房企更名计划的业务目标

万科“郝散住宅”+“城市配套服务提供商”及业务伙伴系统推广，新建筑面积1681万平方米，竣工面积1581万平方米

保利地产(报价600048，咨询)改善了股权结构、房地产基金业务，养老社区运营平台直接投资1200亿元，新增建筑面积1500万平方米，竣工面积1450万平方米

招商局房地产(报价00024，咨询)海外业务和轻资产战略平台销售额增长15%以上，探索体验式综合体、主题特色工业园和健康地产，规划新建筑面积520万平方米，竣工面积350万平方米。

恒大地产立足房地产业务，大力发展矿泉水、奶业、粮油、健康四大新兴产业，销售目标1500亿元

中海地产的四元业务结构和“背包客”计划销售额增长了5%

部分住宅企业2015年转型计划