专家预计房地产营改增最早三季度推出

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「地产业务改革将于今年九月及十月尽快展开。如果稍晚一点，可能要等到12月，然后在明年1月实施。”中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡畅在接受《证券日报》采访时预测。根据“十二五”规划，要完成“营改增”任务，这基本意味着今年将是“营改增”的最后一年。换句话说，从明年开始，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业将告别营业税，转而缴纳增值税。

房地产项目成本结构复杂，不在“营改增”试点的前列。房地产企业最关心的是“房改”后税负是增加还是减少。此前，普华永道(PricewaterhouseCoopers)对中国近20家大中型房地产企业的调查发现，超过90%的受访企业对税负上升表示担忧，近40%的企业认为税负会明显上升。

“营改增主要是为了解决双重征税的问题。原则上，要保持总体税负基本稳定。”北京大学法学院教授、中国财税法研究会会长刘剑文在接受《证券日报》采访时表示，但具体问题必须具体分析。对于一些企业来说，税负成本可能会增加，而其他企业的税负可能会降低。“营改增”的目的是解决各种服务业营业税制度下“公路征收、全额征税”造成的重复征税问题，实现增值税制度下的“分级环征环扣”。

“营改增”后房地产企业税收压力是否增加难以判断的原因主要是税率和抵扣项目尚未确定。

根据今年的预算报告，今年的营地改革将扩展到建筑、房地产、金融和生活服务行业，新购房地产和租赁房地产的租金将计入投入扣除，增值税税率将相应简化。其中，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险和人寿服务业的增值税税率暂定为6%。根据蔡畅的分析，房地产行业的增值税率预计为11%，这应该与建筑业的增值税率一致。同时，两个行业可能会联合推出“改革阵营”的政策。普华永道中国流转税业务的管理合伙人李俊持有类似观点，他预测这两个行业的增值税税率可能为11%。

“抵扣项目不明确，是房地产企业税负难以确定的另一个重要因素。”蔡畅表示，土地成本能否扣除对房地产企业影响很大。不同地区的土地成本比重不同，有些地区的土地成本比重相对较高。但是，由于土地来源的多样性，很难获得相关的税务发票，也很难获得进项抵扣，这将导致企业税负增加。蔡畅还表示，一些项目如项目资金、广告、销售代理和景观绿化等能否取得发票或进入抵扣项目将影响房地产企业的税负。李俊还分析说，当土地、劳动力和民用建筑材料的投入扣除可能无法获得或有限时，税收负担可能会增加。

总的来说，“改革阵营”在房地产行业的实施，应该是一个积极的房地产企业。”刘剑文说。