预售制渐因市场消弭 滞销致现房多

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据雅豪机构统计，截至4月25日，北京(房地产)期房存量为40，797套，现房存量为41，012套，这是近年来存量首次超过期房。因此，北京市场存在多年的预售制度将因市场原因而逐渐消失。

预售制度容易引起纠纷

我国的预售制度是由1994年颁布的《城市房地产管理法》确立的。目前，大城市商品房预售率普遍超过80%，有些城市甚至超过90%。近年来，预售制度导致房屋交付延迟、房屋质量纠纷和房地产许可证处理纠纷的情况屡见不鲜，因此取消预售的呼声很高。从北京市场的角度来看，随着2013年新预售条例的颁布，大部分高端大型产品被迫推迟现有住宅的开业。基于土地价格等因素，未来北京的纯商业市场将逐步向高端产品过渡，因此现有住房进入市场的比例将继续增加，现有住房存量也将继续增加。在这个过程中，预售制度将在市场化过程中逐渐消失。

缓慢的销售导致更多的现有房屋

雅豪机构副总经理任启新认为，在住宅预售制度下，现有住房存量超过期货住房存量主要有三个原因。

一是房地产长期限制下的项目销售缓慢。第二，高端项目的增加导致现有住宅预售项目的比例增加。第三，由于新预售条例的政策取向。2013年，北京市住房和建设委员会发布了一项新的预售规定，提高了平均面积超过140平方米的大型住宅项目的预售门槛。其中，7层及以下要求主体结构封顶才能申请预售许可和对外销售；对于8层及以上的，至少要完成规划楼层的一半，不少于7层可以申请预售。此前，取得预售许可证的条件是“开发建设投资达到项目建设总投资的25%以上”。新规出台后，一些低密度、大型公寓项目只能获得期房预售许可，这与竣工验收后的现房状况相差不远，因此一些项目将直接选择现房进入市场。

住宅企业资金链测试

从影响的角度来看，任启新认为，无论是销售缓慢导致的“期房套现”还是政策导致的现有住房直接入市，都会对房企的资金链产生很大影响。根据以往的预售标准“建设达到正负零”，房地产企业只需提前25%的投资就可以开始预售和回笼资金，但如果要封顶甚至出售现有房屋，建设投资需要达到60%甚至70%，这无疑是对习惯了“小马车”的房地产企业的一个考验。

然而，另一方面，由于“买与住”的特点，现有家居产品的销售价格普遍高于同类期货产品，因此现有家居产品比重的增加也将推高整个市场的平均价格水平。此外，随着高地价推高高端项目数量的增加，未来北京住宅市场的价格水平将上升已成定局。朱英杰