政策支持房地产业 积极防范下行风险

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在中国经济新常态下，中国金融四十论坛特约会员郭莲进入了一个趋势拐点。从中长期来看，该行业已经从高速增长期回到中低速增长期。前期大量投资造成的库存压力持续存在，房地产行业的结构性差异日益明显。2015年，中国政府更加关注房地产行业所蕴含的风险，以往严格的房地产调控政策逐渐退出并回归正常。在中国的城市化进程中，对房地产(000736股)的需求仍然可以保持相对稳定，这有利于房地产市场价格的相对稳定，有利于防范房地产市场大幅下跌带来的系统性风险。

房地产行业的下行风险正在逐渐显现

房地产销售面积2014年下降7.6%，2015年第一季度下降9.2%，表明房地产销售面临更大的下行压力。房地产开发投资增速已从2013年的19.8%降至2015年第一季度的8.5%，这也给中国经济带来了巨大的下行压力。2015年第一季度，中国国内生产总值增长7.0%，这是自2000年以来的最低增长水平，除了次贷危机最严重的时期。

从短期来看，房地产市场呈现出明显的结构性差异:一、二线城市的房地产销售好于三、四线城市；新房地产建设和新土地收购的下降更为明显(2015年第一季度，两者分别下降了18.4%和32.4%)；住宅房地产的销售好于商业房地产。造成结构性差异的原因是:随着房地产投资需求的下降，刚性需求的结构性差异体现在房地产销售的结构性差异上，一线城市刚性需求仍然较强，二线城市对更多人口流入的需求相对较好，三、四线城市普遍面临供大于求的局面；房地产企业对市场的中长期预期发生了变化，房地产高库存影响了房地产企业的投资行为(2015年第一季度，房地产行业建筑面积为58.4亿平方米，房地产销售面积为6.5亿平方米)，导致房地产投资增速持续下降，特别是新开工建设和征地热情明显下降。

然而，2015年全年房地产市场的表现不会延续2015年第一季度的显著下降趋势。受房地产政策逐步放开和利率下调的影响，今年房地产销售将逐步回升。房地产投资与房地产销售的比例也将上升。短期内，房地产行业的显著恶化有望缓解。

加快房地产政策调整

利率下降的趋势正在逐渐显现

在中国经济新常态下，中央政府越来越重视系统性和区域性风险。考虑到房地产行业的重要性和特殊性，自2014年第三季度以来，房地产相关政策进行了重大调整。

2014年9月，央行和银监会发布通知，调整首套住房贷款方式，鼓励改善住房信贷支持。2015年1月，国家行政公积金中心下发关于提高最高贷款额度的通知，购买了首套政策用房或套内面积在90平方米以下的自住住房，最高贷款额度提高至120万元；2015年3月，中央国家机关住房资金管理中心发布通知，进一步明确公积金支持自谋职业和改善住房购买的政策。同月，央行、住房和城乡建设部、银监会下发通知，将第二套房首付比例下调至最低40%，明确第一套房首付比例为30%，购买第一套房的公积金贷款首付比例最低为20%；财政部、国家税务总局发布通知，个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售免征营业税。

2014年11月和2015年2月，央行分别将基准贷款利率下调了0.4个百分点和0.25个百分点。2015年2月和4月，央行将存款准备金率下调了1.5个百分点。货币政策已进入全面RRR减息与定向宽松相结合的阶段。

地方政府逐步调整和取消限购政策，只有北京、上海、广州、深圳和三亚仍在执行限购政策。各商业银行都调整了首套房贷利率，首套房贷利率主要是下调了基准利率。

房地产政策的快速调整反映了经济低迷和房地产市场带来的巨大压力，政策调整本身将对2015年房地产市场走势产生很大影响，这将有助于今年房地产行业的稳定。

房地产业是对中长期利率最敏感的行业。年内，利率下降趋势明显，第一套住房贷款将享受全面优惠利率，第二套住房贷款利率预计将逐步下降。这将使居民住房的购买力更加明显。

行业仍处于调整期，但系统性重大风险难以发生

从长期来看，人口增长、城市化进程和更新改造需求仍将支撑中国房地产的稳定发展，市场崩溃泡沫破裂的可能性很小。在未来两三年内，房地产市场的持续调整将由三大因素决定:公众对房价预期的变化、整体供大于求的局面和利率市场化改革。目前，市场正在重新平衡供需平衡和量价平衡。

目前，部分城市房地产价格明显下调，而部分城市房价在政策调整后开始企稳回升。作为一个高度市场化的行业，房地产市场调整迅速，政策反应迅速。短期而言，从2015年第二季度开始，政策调整的影响将逐渐显现，房地产市场可能在2015年第一个短期内企稳。

房地产风险的主要方面是极其严重的供过于求问题。仍然需要很长时间来整理。大量的经济适用房也在一定程度上影响了商品房市场的需求。政府对土地财政的刚性需求导致土地价格居高不下，这大大增加了住宅企业的成本，使得收益方的下降很难通过降低成本来转嫁。

然而，房地产行业的主要系统性风险仍然可以避免。首先，房地产行业已经度过了货币政策的紧缩周期。目前，货币政策已进入相对宽松的周期，房地产政策已逐步恢复正常，房地产融资成本的下降趋势将更加显著。其次，自2014年以来，房地产投资增速大幅下降。例如，房地产销售在2015年恢复正增长，房地产企业的现金流有望逐步改善。最后，居民还没有看到房价的全面下行预期。尽管预期存在分歧，但随着政策的调整，居民对房价的预期逐渐由负转正。

缓解房地产风险的创新融资方式

对于高杠杆的房地产企业，我们建议推动发行中长期房地产债券，恢复房地产企业的股权融资功能，推动mbs、reits等金融创新进程。2014年11月，住房和城乡建设部和央行分别委托广州、广州和深圳四个城市制定房地产投资信托基金试点工作计划。2015年1月，中国证监会宣布不再对房地产业务进行事前审查，放开房地产企业再融资；住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》；国家开发银行成立了专门的住房金融部门，支持国家投资项目的保障性住房建设。

对于房地产行业的融资方式，我们建议:

首先，商业银行应进一步加强对正常购房需求的信贷支持，积极对改善需求和二套房利率给予优惠政策。第二，房地产企业的融资方式应转变为中长期利率相对较低的融资方式，将原来的高利率信托和委托贷款转变为利率相对较低的信用、reits和债券等标准化方式。同时，加快房地产投资信托基金的发展。最后，尝试创新住房金融体系。例如，尝试推进全国住房公积金的网络化进程，并将其转变为住房储蓄银行，或探索商业银行以spv替代信托进行住房抵押贷款证券化。

(作者是国家开发银行金融研究发展中心主任)(编辑威廉)