北京开年频现高价地 ＂价格倒挂＂导致潜力区域崛起

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北京土地市场在元旦迎来了首次拍卖。底价接近5万元。两天后，北京新的总价王诞生了。随着高价地块的出现，“面粉比面包贵”的现象在丰台区再次出现，引起了业界的广泛关注。

1月5日售出的两块地块位于北京市丰台区玉泉营区，经过几轮招标后被招商局华润码头平安财团中标。据估计，这两块地的交易溢价分别为49.47%和49.67%，平均底价分别高达3.73万元/平方米和4.97万元/平方米。两个地块的成交额达到86.9亿元，底价接近5万元/平方米。该地区住宅的平均售价仅为4-5万元/平方米。

“地价和房价是颠倒的。北京土地储备价格的上涨提高了土地成本。再加上分配制度，土地成本进一步转嫁到商品房地块上，使得实际成本继续居高不下。”专业人士指出，根据北京市场上房价是底价两倍的一般规律，这次卖地的售价应该超过8万元/平方米。虽然新年第一拍的余热没有消失，丰台现在是总价之王。1月7日，位于丰台县胡阿祥的百盆窑地块被平安财团抢走，该地块历经53轮标语牌，由华润以86.25亿元首次开盘，一举超过花家胡同地块74.6亿元的纪录，成为北京新的总价王。白盆窑地块的最终地价为22%，底价为38000元/平方米，而该区域商品房的平均价格约为40000-50000元/平方米。

经过一波又一波的交易热潮，北京丰台区的土地成为房地产市场的热点，受到各大房企的追捧。数据显示，2014年丰台区土地总周转量为281.8亿元，居全市第二位。在2014年出售的土地中，也有高价的土地，甚至是地王。丰台雅林西街西，新年第一张照片，是2014年初的西部局王。在太和、龙湖等房地产企业聚集的这一地区，底价已经超过6万元/平方米。2013年出售的夏家湖同地王也位于丰台，其纯商品房的楼面价格也达到了45000元/平方米。当时，这个地区的二手房价格不到4万元/平方米。

“该项目位于丰台青龙湖板块，是一个绝对值凹陷。目前，舒悦粤西大厦的平均售价仅为28000元/平方米左右，最低总价仅为600万元。这一价格不仅远远低于近5万元/平方米的底价，甚至低于3万元/平方米左右的区域别墅均价。”颜夕华富的销售人员表示，青龙湖项目的配套设施正在加速建设，交通、教育、医疗三大效益汇聚，吸引了众多目标消费者购买自己的住房。

据悉，14号线二期工程将延伸至西部青龙湖，将在此设立4个车站，预计今年开工；全国人大附属丰台学校也将进驻青龙湖。舒悦以北800米的燕华大厦已经开工建设。预计2017年开始招生；天坛三甲医院搬迁至丰台，预计今年竣工后投入使用。根据专业人士的判断，巨大的价格反差将凸显空.的区域增量在土地市场的推动下，夏衍粤西大厦等项目有望进入新一轮的补偿性增长渠道。

“土地变暖和高地价使市场形成了强烈的看涨预期。由于地价和房价的倒置，丰台住宅价格将继续上涨。”业内人士普遍认为，丰台在过去很长一段时间一直处于市场边缘，低调的表现导致了区域地价的低估和明显的萧条，因此不难理解丰台正受到各种房地产企业的争夺。此外，土地供应短缺制约了部分房地产企业的起步，该地区土地的开放成为房地产企业竞争的好机会，推动丰台成为北京土地市场的热点。