评论：完善房屋租赁需“多管齐下”

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政府的住房保障政策属于以市场为导向的住房租赁领域，这是规则的“顶层设计”。同时，需要深入参与公租房租赁制度的建设。

1月14日，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出三年内基本形成渠道多样、总量平衡、结构合理、服务规范、体系健全的住房租赁市场。

无论是基于国外经验还是国内实践，人们越来越意识到健康的房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，也是解决房地产诸多矛盾的抓手之一。进入21世纪以来，中国也开始强调“租售并举”的基本住房政策。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次强调了租赁问题。2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于稳定住房价格意见的通知》进一步提出，要鼓励发展和规范住房租赁业，多渠道增加住房供应，提高住房保障能力。然而，在实践中，我国的住房租赁市场仍然存在许多严重的缺陷，导致市场结构性扭曲和对房产投资的重视。

纵观各国历史，住房租赁市场的完善必须与住房保障体系的建设相结合。一方面，在各国城市化的早期，大量农村人口进入城市，使得住房需求迅速上升，市场化的租赁市场逐渐形成。政府也更加重视市场规范和规则的设计。另一方面，由于一些主要国家住房矛盾突出，为了解决住房及由此引发的社会问题，各国政府加大了政策干预力度，构建了独具特色的公共租赁市场体系。

在我国，根据市场化程度的不同，租赁住房可分为市场化、半市场化、公有制和保障制。其中，最流行的市场化房屋租赁存在一些突出问题。比如，从表面上看，仍然缺乏专业规范的中介服务体系，房屋租赁缺乏专业管理；租赁合同备案率低，缺乏市场监管。从制度层面来看，对承租人的保护相对不足。空仍然有许多法律法规对住房、房屋租赁、土地、金融、房地产管理和相关税收作出规定。从更深的角度来看，住房市场的供求结构是错位的。与重视住房销售市场相比，租赁市场一直处于被忽视的地位。

需要注意的是，市场化的房屋租赁市场是整个房屋市场健康发展的基础，也是促进房屋产权回归的重要前提。在这个过程中，除了促进规则的完善和市场规范的发展外，还必须充分重视对承租人利益的保护。值得借鉴的是，自上世纪中后期以来，美国等发达国家的住宅租赁法律越来越重视对承租人住房权利的保护，甚至一些地区实施了有争议的租金管制措施。

政府的住房保障政策属于市场化的住房租赁领域，这是规则的“顶层设计”。同时，它需要深入参与公共住房租赁制度的建设，这也是各国政府不可或缺的职责。例如，在德国，与医疗和教育福利一样，住宅保护是联邦政府的主要政策目标之一。政府只提供一小部分经济适用房，大部分由房地产企业提供。然而，为了确保充足的市场导向供应，政府注重政策激励。上世纪末，大多数德国居民的住房问题得到了解决，而政府逐渐退出了直接福利性住房建设，转向了对中低收入人群的住房政策支持。

我国在短时间内经历了快速城市化与后工业社会的矛盾，公共住房租赁制度远未形成。正如《指导意见》所提出的那样，多渠道发展住房租赁市场，购买社会公租房，政府为中低收入人群提供市场化租赁住房货币化租金补贴，都是为了促进许多家庭从住房市场转向租赁市场，构建更加可行的住房保障机制。杨涛(中国社会科学院金融研究所)