北京豪宅供应同比放大十倍 限购松绑遇阻人口控制

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推荐的解释？专题:从“纯住宅”到失败的工业园区，万科的商业单人飞行模式需要测试吗？原:远洋控股计划收购民安保险的财务布局。现在有三节车厢。记者宋磊·李姣在北京一家专营奢侈品的房地产公司工作。他最近注意到高端住宅圈的设计人才越来越受欢迎。

"现在的R&D和设计人才非常受欢迎，到处都在挖掘."李回忆说，一些挨家挨户的高端项目会互相挖人。原因是今年制造高端产品的房地产企业太多，支持项目开发需求的设计师也不多。一位知名设计师应几个高端项目的要求，一个接一个地进行设计。

今年，北京的豪华住宅项目将涌向市场，它们需要争取相对较少的买家。交易者们绞尽脑汁来增加自己房产的吸引力。

根据房地产顾问雅豪的数据，2015年，北京将进入42个纯新项目市场，17个单价超过5万元/平方米的席位。其中，估计单价超过10万元的项目多达13个，提供数千套住房。2014年，单价超过10万的房屋只有139套，但售出的只有30套(这是过去的最高记录)。

高端项目的大量供应，限购城市数量的持续减少，以及信贷政策的反复放松...外界希望，在这样的大趋势下，北京的限购政策将得到优化和调整。其中一个主要方向是解除对高端项目的限制，缓解压力。

“单价超过50，000元的高端项目应该解除限购，不再限购。”日前，北京CPPCC港、澳、台侨务顾问毛大庆在北京两会上提出了建议。他指出，政府可能担心政策自由化对人口救助的不利影响，但实际单价超过5万元的购房人数是有限的。自由化后，还可以带来政府财政的积极效应。

一线城市有自己的实际考虑。一位参加北京组织的内部讨论的人士表示，北京市政府有人口控制目标，各区县也有相应的分解控制目标。实际上，从去年到今年，人口控制已经成为一些区县的首要任务。这是一个不可避免的现实问题，因为房地产购买限制宽松。

不管是放松还是坚持，北京限购政策的悬念仍未解开。

短期疯狂1月12日，李姣公司开发的万柳书院项目终于拿到了现房预售证书。共有80套套房被批准出售，单价从14.8万元到15.8万元不等。又来了一座大厦。

雅豪组织将单价超过10万元的项目定义为顶级豪宅。据统计，2015年将有万柳书院、香河花园三号、寿凯兰格、中粮瑞福、北京一号院、保利东巴项目、恒达华富、凯撒广场、东山别墅、君豪？龙湖中央公园广场？陈曦原创、鸳鸯流年福、太和西局等13家顶级豪宅计划进入市场，预计供应量超过1000套。

计算上述豪宅最终价格的指标主要是以土地价格为基础，加上财务成本、建筑安装成本和周边项目的定价。在今年将进入市场的42个纯新项目中，单价超过5万元，多达17个。单价是5万元，这也是目前市场上区分普通住宅和高档住宅的标准。

雅豪机构营销总监郭毅表示，征地价格推高了房价，今天出现了许多高端项目。例如，龙湖西局项目的底价为6万元/平方米，农业展览馆地块的底价达到7.3万元/平方米。

去年，大量自住地块被售罄，部分房屋因价格和面积受到限制，在一定程度上推高了纯商品房的价格水平，使房屋“豪华化”。据毛大庆(房地产)分析，考虑到同期出售的自住商品房地块，未来北京五环路周边新项目的预售价格至少将达到6万元，能够满足开发商的基本成本和利润需求。

"在北京市场，土地市场的交易规则已经改变."北京一位知名豪宅交易商告诉记者，在过去的一年里，售出的土地中有70%是自有住房，真正供应高端客户的商品房数量已经减少到30%。许多纯住宅地块都是高端的，五环路外的地块的底价在3万到5万元之间。“从短期来看，这似乎有些疯狂，但从长期来看，这将是一种趋势。”

“我为他们捏汗。”毛大庆说，如果60%以上的纯商品房定价在5万到10万元之间，有多少人想买？许多房地产企业赢得了高价土地，但他们很担心，不知道如何应对。

北京房协秘书长陈至写道，北京的市场需求不再强劲。据统计，2008年售出了3000万套150套的豪宅。就绝对成交量而言，2014年高于前两年，但现在豪宅的供应量变大了。

据中国中央别墅区发展研究院透露，去年北京新增住宅供应12.008万套，销售5.8346万套，销售率为48.59%。其中，1000万元以上的非普通商品房2994套，销售920套，销售率仅为30.73%。

如果将2014年新增1000万以上的商品房进行细分，1000-3000万元的产品将占新增住房总量的80%以上。3000-8000万件产品的去除率低于10%，7000-8000万件产品没有交易。售出3套90-1亿元的产品，18套1亿元以上的豪宅未售出。“今年1000万以上的豪华住宅市场供过于求的趋势很难从根本上改变。”中国中央别墅开发研究院院长刘东说。

根据雅豪组织的数据，今年价格超过10万元的豪宅预计将提供1000多套房子。根据中原地产市场研究部的监测数据，2014年仅售出30套10万元以上的产品，也创下历史新高。

前面提到的北京豪宅交易商表示，不要指望在一两年内培养出很多豪宅买家。几年前，煤老板和一些官员花钱太快，许多豪宅被这些人消化了。根据目前的经济和政治形势，这部分购买力将大大下降。一年之内，需求无法支撑供应。万科集团高级副总裁毛大庆直言不讳地说:“你看我一年的工资，我在北京买不起房子。”

这座大厦最终会卖给谁？这位交易员表示，目标是在过去20年北京城市化进程中积累了原始资本的拥有几套住房的家庭。他们没有多少流动资金，但他们有很多家庭资产，所以他们可以通过资产置换和再融资购买豪宅。那些购买豪宅的人不一定富有，现在他们自己项目的80%的客户都是置换和再融资的类型。

《愿景与现实》毛大庆提出的放开高端住宅限购的建议已被提交至两会。他呼吁单价在5万元以上、总价在600万元以上的商品房放开限购或适度调整限购政策，以“加速去化学”和“降低金融风险”

北京市国土资源局、国家发展和改革委员会等部门参加了内部讨论，一位参与讨论的人士表示，长期以来，高端项目一直被要求放开限购，许多开发商表示存在市场风险，希望限购政策能够放松。也有其他意见，如二手房的减税和免税，自住土地的规模控制等。

本报获悉，去年中央政府的一个重要智囊机构还召开了两次大型房企和中介机构会议，询问市场情况和对限购政策的看法。同时，提出了缩短一线城市限购期、放开高端项目限购等建议。

但毫无例外，监管机构没有明确表达这些建议。一位知情人士表示，在一线城市放开限购并不像让监管回归市场那么简单。大城市的人口控制目标似乎是最大的障碍。

陈至说，北京肯定想限制特大城市的规模。2014年，许多城市放松甚至取消了限购，但北京没有，更多是因为限制城市规模的原因。在这种情况下，房地产需求的内在逻辑改变了，过去是由大量新的城市人口驱动的。

除了市一级的总人口控制目标外，各区县也有自己的目标。例如，海淀区政府的工作报告指出，2015年底，海淀区控制了371.3万常住人口。截至2015年底，通州区常住人口为138.1万人，即今年人口增长不超过5.5万人。

格林兰董事长张玉良认为，在一线城市取消限购是不太可能的。中央政府控制了大城市的人口增长，放开了限购，这将加速人口增长。

当然，聪明的房地产企业不愿意无所事事。上面提到的北京豪宅交易商得出的结论是，许多看不见的富人懒得换房子。因此，王迪或高价房地产项目必须做产品创新，有足够的产品力量，并能提供足够的差异化生活体验。给他们留下深刻印象的是一句话:“折腾三个月，幸福三十年。”

李姣万柳书院项目立足于地理客户和新老客户，以研究产品赢得市场欢迎。如果中国的砖密度不符合本工程外墙的要求，将咨询世界上10多家砖厂，最终在荷兰找到合适的砖。砖在国内采购时，勾缝时不同配方的勾缝剂会有色差，所以本项目的勾缝剂已经调试了30多次。在勾缝施工中，每人每天只能勾缝3-5平方米，七个施工队将根据需要小心吓跑。

友迪一国际建筑设计(北京)有限公司首席执行官齐宏表示，在过去，住宅企业更喜欢豪华设计，以满足当时顾客的需求。如今，随着客户群体的变化，要求会更加实际，而不是特别夸张。例如，如果你不追求欧洲设计，你会主动要求改变复杂的线条拐角。

“房屋企业这样做，当然是出于节约成本的考虑。然而，客户群的实际需求正在发生变化。从最初注重外部展示，现在更注重如何舒适地生活。”齐虹表示，这也是设计师们愿意看到的变化。

(文中的是化名，而我们的记者谢和也为此文供稿)