万科转型城市配套服务商 哪些新业务可分拆上市？

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2014年，万科实现了2000亿元回报的目标，进入了向“城市配套服务提供商”转型的白银时代。

去年9月，万科总裁于亮透露，万科重组了白银时代的三大新业务:住宅地产、消费体验地产和工业地产。

1月16日，万科吉林松花湖度假村正式开业，这可以说是万科在消费体验地产领域的又一次全新尝试，也标志着中国最大的城市滑雪场的诞生。

自2011年以来，万科在许多商业地产领域都取得了快速发展。与城市配套服务提供商相对应的是运营模式的转变，即轻资产运营模式，已在万科购物中心、社区商业、养老项目和假日项目中试行。万科管理层透露，未来几年，万科将分拆相关业务，单独上市。

于亮在万科松花湖度假村的开幕致辞中表示，休闲度假地产将成为万科未来业务的重要组成部分。全民健身意识的增强将为以体育为主题的休闲度假模式带来广阔的市场。

休闲度假地产属于消费体验地产，是万科三大新业务之一。与传统的住宅开发业务不同，万科在商业地产运营中应该走一条忽视资产的道路，这也是包括俞良总裁在内的万科管理团队在学习了许多国外基金和投资机构后所设定的道路。

万科在北京金隅万科广场项目中首次提出了轻资产、重经营的理念。时任北京公司总经理的毛大庆首次全面披露了万科商业资本化的理念。

此后，万科与凯雷达成合作协议，凯雷计划收购万科9处商业地产，成立资产平台公司，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。新公司将长期持有商业资产，并在未来以资产证券化为目标退出。

2014年9月，万科与新加坡政府投资公司背景的雷科南山私人有限公司达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。

2014年底，万科整合了5个社区商业项目，将大部分股份出售给东方藏山资产管理有限公司，该公司也是一家资产平台公司，由万科负责运营和管理。未来的目标将是成为一个社区商业房地产投资信托基金。

万科管理层透露，万科商业地产的理念和实践早在2008年就开始了，多年来公司积累了大量的商业地产资源。

数据显示，万科拥有超过700万平方米的房地产资产，包括购物中心、办公楼和社区企业。据丁长锋介绍，万科目前有25个正在运营、建设和规划中的购物中心，分布在多个城市，购物中心投资已达200亿元。

以毛大庆为首的商业管理部门负责上述商业运营测试。然而，去年底万科高管更换后，商业管理部被换成了丁长锋的高级副总裁。

据悉，丁长锋上任后已对万科商业地产资产进行了彻底梳理。今年，万科将建立统一的商业地产品牌、统一的商业地产工作标准和统一的商业地产运营团队。

在松花湖度假村开业典礼上，丁长锋透露，万科今年将整合商业地产资产，成立独立的商业地产公司，并于6月底完成万科购物中心的资产处置；在未来，新的业务，如商业、度假和养老，将作为创造市场价值的业务独立发展，或单独上市。

于亮曾经说过，万科的商业运作向CapitaLand和tishman speyer学习基金管理。以凯德置地为例，凯德置地以“房地产基金+开发”的模式创造了独特的“凯德置地模式”，为中国的凯德置地集团带来了2000多亿的托管资产和稳定的租金收入。凯德兰德是亚洲房地产投资信托和资本流通商业模式的先驱。目前，它有6只信托基金和16只私募股权基金。

万科是否会像凯德置地模式一样，拆分资产并在未来上市？丁长锋坦率地说，他仍在探索。但可以肯定的是，万科商业地产不会遵循传统模式，这将不同于万达广场、中粮欢乐城和华润万象城。

“只有开放国际资本，我们才能找到万科未来的发展道路。我们正在与包括麦格理在内的许多国际资本讨论，以便在未来建立一个开放的平台。”丁长锋说。