佳兆业上千套待售房源被锁 约20家金融机构催债

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佳兆业

[特别报道]凯撒的“黑天鹅”事件仍在发酵

公司在深圳的所有开发项目已经暂停；

成千上万的待售房屋被“锁定”；大约20家金融机构专注于讨债

中国经济周刊记者刘德兵|北京报道

鉴于它是从高楼上拔地而起，而大楼却倒塌了，这句话很适合用来形容凯撒集团控股有限公司(以下简称“凯撒”，01638.hk)，一家在深圳上市的本地房地产公司。

从2012年到2014年，当房地产整体趋势低迷时，凯撒一反常态地在深圳和全国各地跑来跑去，吞噬了许多黄金地段。

然而，在2014年和2015年之交，凯撒成了最尴尬的房地产巨头之一:董事长留在香港没有回来，待售房屋被锁定不能出售，深圳处于开发阶段的所有项目都被暂停办理手续...白天鹅变成了黑天鹅。

是什么让凯撒取得了胜利？危机来临时，凯撒一直辗转反侧。效果如何？

凯撒成千上万的待售房屋被“锁定”

凯撒成立于1999年，总部设在深圳，并于2009年在香港交易所上市，涉及房地产开发、商业、金融、城市更新等领域。纵观凯撒2013年的年报，我们会发现，今年凯撒的高层建筑达到了历史上的新高峰，凯撒自己把今年定义为“奠定新的里程碑”。

这不是吹牛。根据凯撒的年度报告，2013年，凯撒投资141亿元在中国购买了32块土地。这笔土地购买投资是凯撒建国以来最高的。

然而，从2013年到2015年，凯撒经历了一个快速的过山车市场。

2014年11月至12月，深圳凯撒数千套房被深圳市房地产管理部门锁定。日前，记者在深圳市规划和土地委员会网站上看到，凯撒多处房产的多套房源仍显示“被政府锁定”的红色字样。2014年12月21日，凯撒宣布锁定的四个项目分别是深圳凯撒大鹏假日广场、深圳凯撒悦丰花园、深圳凯撒中央广场和山海梅雨花园，锁定的住房面积为217，870平方米，约占这四个项目总建筑面积的15%。

祸不单行。凯撒在同一天还宣布了一系列的事项，包括:公司在深圳的所有8个处于开发阶段的、为未来开发而持有的房地产项目都已被吊销执照和许可证；深圳两个项目的土地使用权不得转让或抵押；位于深圳的两家子公司受政府限制转让股权；正在扩建的深圳龙岗区旧城改造项目已经暂停。

2015年1月6日，凯撒宣布参与龙岗区旧城改造项目的公司两名合伙人提出中止合作，凯撒将为此支付12亿元。

大约20家金融机构专注于讨债

面对危机，创始人和郭的家人似乎更渴望脱身。一方面，凯撒于2014年12月10日宣布，郭英成自2014年12月31日起辞去公司董事长职务；另一方面，郭氏家族积极策划将股份转让给生命人寿，并通过其大正投资有限公司以16.68亿港元的价格投资5.76亿股生命人寿子公司福德资源。

这使得凯撒的情况更加糟糕。

2015年1月1日晚，凯撒宣布前董事会主席郭英成辞职，引发融资协议中的强制提前还款条款，涉及贷款本金总额4亿港元及应计利息，但凯撒未按承诺还款。

凯撒的财政压力远不止这些。随着凯撒在过去三年的迅速扩张，凯撒的负债也迅速上升。记者查看了凯撒2014年中期报告，发现2014年上半年凯撒银行贷款约为76.26亿元，较2013年底增长约35%。凯撒2014年中期报告还宣布，凯撒的贷款总额为297.74亿元，其中约60.08亿元应在2015年6月30日前偿还。

这就像雪崩一样。当冰山上方的第一块冰崩塌时，雪崩加速。记者从深圳市中级人民法院网站了解到，2015年1月6日至1月13日的一周内，华润信托、爱建信托、中国银行等约20家金融机构对凯撒关联公司提出了20多项财产保全措施。

1月13日，爱建宣布子公司爱建信托已于2014年3月发行“爱建-凯撒杭州项目投资集合资金信托计划(询价信托产品)”，累计规模6.51亿元，并向杭州龙爷房地产(杭州)有限公司(以下简称“杭州龙爷”)发放贷款，贷款到期日为2016年3月14日。由于杭西龙爷实际控制人凯撒面临重大不利局面，要求杭西龙爷提前偿还股东本息。

根据华润信托发布的信息，华润信托已经为凯撒的许多项目进行了信托融资，其中“华润信托？2014年6月25日，丁鑫130号凯撒苏州黄桥项目集合信托计划成功募集并成立，总规模8亿元，其中优先信托资金4亿元。1月15日，华润信托负责人向《中国经济周刊》记者证实，该公司已向深圳市中级人民法院申请财产保全，该申请仍处于审理阶段。

此外，凯撒的房地产锁定危机正在加深。1月15日，位于杭州市武昌区的凯撒西溪浦源项目共749套被锁定，住房锁定危机蔓延至深圳以外的城市。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产企业是资本密集型企业，更依赖住房资金的销售。一旦房子被锁定，不能出售，房地产企业必然无法移动。再加上金融机构的催款，这将加剧凯撒的危机。

停止出售自己的公司来拯救自己

在危机下，凯撒也开始自救。2014年12月31日，凯撒宣布，公司全资子公司上海万信投资发展有限公司(以下简称“上海万信”)与上海万科房地产有限公司(以下简称“上海万科”)达成协议。万科将以上海万信的名义接管上海万青赵晔房地产开发有限公司(以下简称“万青赵晔”)100%的股权和股东贷款，总对价为。

记者注意到，在上海万科应付的12亿元中，上海万科应付上海万信的股东贷款为11.88亿元，而万青赵晔的100%股权只需1170.13万元。

上海万信是凯撒在华东地区最重要的子公司。凯撒旗下几个房地产项目的融资业务与上海万信有关。从这个角度来看，如果上海万信能够获得流动性，这将大大缓解凯撒的金融压力。

然而，目前，这一转移已经暂停。

记者从深圳市中级人民法院了解到，华润信托已向深圳市中级人民法院申请查封，申请对象之一是上海万信。

对此，上海亿居房地产研究所研究员严跃进指出，凯撒的债务结构复杂，存在流动担保、抵押等情况。因此，它不仅束缚了自己的手脚，而且一旦出现问题，还容易导致多方讨债的现象。

房地产市场上的白天鹅瞬间变成了黑天鹅。凯撒危机继续发酵。据1月22日《接口新闻》报道，由凯撒担保的中国农业银行(01288.hk)的2亿元贷款将很快作为不良贷款拨付。