租房提取公积金条件放宽 业内称对楼市提振有限

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自2014年央行“930新政”以来，住房公积金政策的放松成为外界关注的焦点。

昨天(1月28日)，根据人民日报官方微博消息，住房和城乡建设部、财政部和中央银行发布了一份文件:今后，没有住房(在存款城市没有自己的住房并租房)的员工，只要连续存入公积金三个月，无需房租发票或税票，就可以提取住房公积金支付房租。

具体来说，如果员工已连续3个月足额缴纳，且配偶和我在缴存城市没有自有住房并已租房，则可以提取双方的住房公积金支付租金；租用公共租赁住房可根据实际租金支出全额提取；租赁商品房，根据当地租金水平和住房面积确定提取金额。

2014年10月，上述三个部委联合发布了新的住房公积金政策，支持带薪职工购买第一套和改善后的自住住房，并在各地推广贷款业务。其中，已足额缴纳住房公积金且连续6个月以上(含)的员工可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买第一套自住住房或第二套改进型普通自住住房的已缴费员工。

中原地产研究总监张大伟表示，为租房提供公积金的政策对房地产市场的影响意义不大。在许多城市，公积金贷款的条件取决于存款余额。如果出租房屋被收回，后续再融资将影响贷款金额。此外，该政策并未规定可提取的金额，仅规定可根据当地租金水平提取。

张大伟进一步分析，公积金作为职工的共同基金，其更大的意义和影响应该在购房上发挥出来。对于那些无力购房或不需要购房的人来说，放宽租房政策确实是一个积极的举措，但这项政策是宽松的，基本上对市场没有影响。“低收入人士更希望看到公积金政策的改变，就是增加贷款限额，降低公积金贷款的使用难度。”

目前，各地放宽公积金政策的力度普遍较强。上海亿居房地产研究所研究员严跃进表示，公积金贷款政策是一项相对强有力的救助政策，可以在各个地方使用，相当于商业贷款的30%。放宽公积金贷款政策，可以真正刺激楼市。

2015年中国房地产市场将走向何方

“稳定”，虽然没有提到中国的房地产市场，但从中央经济工作会议对宏观经济的调整来看，2015年房价是涨还是跌，中国的房地产市场将走向何方，关键在于谁先承担。

2014年是中国全面深化改革的“第一年”，楼市进入新常态下的“白银时代”。面对复杂的国内外经济形势，我们应该如何梳理和总结2014年中国房地产市场的发展趋势？2015年中国房地产市场将走向何方？政策、市场、住房企业……我们应该怎么想和做？

2014年，中国房地产市场大幅降温，房地产企业通过卖房轻松赚钱的日子一去不复返了。根据中国指数研究院的最新研究报告，2014年房地产市场的整体交易量较2013年下降了10.36%。其中，一线城市整体交易量较2013年下降15.36%，二线城市下降6.99%。

在交易价格方面，2014年房地产市场整体交易价格呈下降趋势。一线城市抗压性较强，全年房价基本稳定，同比略有上升。二线和三线城市表现出明显的差异。政策优惠的二三线城市房价呈上升趋势，市场需求提前透支、人口吸纳能力弱的二三线城市房价下降。

“9.30”新政是2014年房地产市场的一个重大转折点。随着“9·30”住房贷款新政的出台、随后公积金政策的调整、央行降息等一系列优惠政策的出台，中国房地产市场改变了下滑趋势，并在年底成功上演了一出“反扑”戏，许多交易出现了明显的稳定和反弹。

然而，无论通往楼市底部的道路是否已经完成，业界都有很大的分歧。乐观人士表示，房地产市场的低迷已经过去，2015年全国房价将普遍上涨。有悲观主义者。"未来房价下跌50%是正常的。"独立经济学家谢国忠是一个坚定的信徒，他的文章仍然充满了耸人听闻的词语，如“泡沫破裂”和“房价崩溃”。

然而，更多业内人士认为，房地产市场触底需要一段时间。2015年，房地产市场将继续自2014年下半年以来的稳步复苏，“去库存化”仍将是市场的主调。目前，开发商的库存压力仍然比较大。据统计，预售面积可能已经超过6亿平方米，这是历史上最高的。这意味着目前的预售面积创造了一个新的高峰。

此外，与库存相比，令行业担忧的是开发商的资金到位问题。华远地产(市场、咨询)前董事长任志强最近多次公开提到这个问题。“用于房地产开发的资金急剧下降，目前处于历史最低水平。在现有资金中，存款、预付款和个人贷款基本上都是负增长。其中一个重要原因是银行信贷规模持续下降。”

当资金紧张时，减少投资是合乎逻辑的。根据国家统计局发布的最新数据，今年前11个月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月来的最低值。

"明年投资可能仍会持续下降。"尽管任志强呼吁同行们为“去库存化的持久战”做好准备，但他坚持认为，这并不是要看低中国的房地产市场。

"从房价来看，未来会上涨."任志强认为，当楼市库存增加时，开发商减少投资是一种合理的市场调节手段，将对消化库存、稳定未来价格起到很好的作用。此外，空人口的增长和城市化的推进将推动房地产市场回暖。任志强认为，这个时间点可能在2015年第四季度。

2014年12月11日，中央经济工作会议闭幕，“楼市调控”再次“错过”了中国来年的经济调整会议。中国的房地产市场一直是一个“政策城市”。中央经济工作会议没有提到楼市调控，外界将其解读为行政调控政策将退出历史舞台。

对此，上海财经大学经济学院院长田国强认为，政府不应该对房地产市场下太多的命令，中央经济工作会议也没有提到楼市调控是回归常态的一个进步，从这个意义上说是经济法和市场。

原建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究院院长陈淮也认为不应该提及，但他的理由与田国强不同。在陈淮看来，中央经济工作会议是一次短期的经济稳定运行会议。房地产和城市化是一个长期的发展过程。“不提这件事是对的。”

对此，北师大房地产研究中心主任董藩认为，这可能有三层含义:第一，政府还没有考虑下一步该怎么做；其次，过快地改变政策有点尴尬；第三，普通人都期待房价下跌，更不用说是为了避免刺激公众舆论。

随着限购令和贷款限制的放松以及中央经济工作会议的缺席，房地产市场监管似乎已进入“去行政化”阶段，这已成为业界的共识。然而，任志强给它泼冷水。他最近重新审视了“夜壶理论”，并坚持认为“宏观经济政策决定了房地产经济波动的周期。”“夜壶”有早有晚。"

限购政策带有浓厚的行政色彩，一直备受争议。自2014年6月呼和浩特打破破冰“限购令”以来，其他城市纷纷跟进并放开限购步伐。截至2014年底，只有北京和三亚仍在实施限购政策，人们关注的焦点是这两个城市楼市调控的“去行政化”能否继续。

田国强认为，竞争的市场氛围应该回归房地产。一旦发现危机，政府将自动取消限购，判断尺度是宏观经济。如果经济继续下滑，购买限制预计将被取消。

任志强也同意取消限购，但他认为北京和一些大城市的限购政策与房地产市场无关。“北京不会把它视为一项房地产政策，而是一项人口限制政策。”国家发展和改革委员会表示，有必要解决3亿人进城的问题。我们做什么呢我必须去北京。虽然我不能通过限制购买来解决人口问题，但它将持续下去。”

对此，陈淮也深受感动。在他看来，北京和上海十年前就想限制城市人口，但这引起了一片议论。房地产政策只是给了当地政府一个“走下坡路”的机会。“取消限购就像一个妻子，阿姨不会说好话。我愿意做，但目前当地政府根本没有这种热情。”

2014年12月22日，国务院发布了《房地产登记暂行条例》，国土资源部将牵头建立房地产登记信息管理平台，确保国家、省、市、县三级登记信息的实时共享。此外，该条例将于2015年3月1日正式实施。

备受关注的《房地产登记暂行条例》已经正式颁布，房产税的细则是否会在下一次出台成为人们关注的焦点。一些分析师认为，房产税将于2015年进入立法程序，如果该立法能在2016年完成，预计将于2017年正式实施。

在田国强看来，开征财产税有利于解决贫富差距过大和地方财政的问题，这是大势所趋。然而，现在最大的阻力在于拥有房地产的人不愿意缴纳这种税。中国基本上错过了开征房产税的最佳时机，这取决于政府的智慧。

对此，董藩认为，中国开征房产税的障碍在于，中国没有法律依据，居民只有70年的产权，却没有所有权。此外，中国的家庭资产结构不支持征收房产税。人们的工资收入普遍较低，固定资产比例较高。物业税一旦开征，可能会严重影响人们的日常生活，这是不可操作的。

但是，根据陈淮的分析，目前关于房产税的信息非常混乱，有很多扭曲的解释。房产税不是“土豪分田”，不是在全国范围内重新分配房屋，房产税也不是为了剥夺而设立的。这项税收是市场经济改革和发展的需要，有利于将房地产推向租赁市场。

在他看来，这不是收集困难的问题。“每个人都有一张30平米的房产税券，无论谁爱上它，不管房子的价格是多少，它都将完工。”

物业税，尽管早前有传言称中央政府已经停止了试点扩张，转而推动房产税的立法，但这一传言并没有得到官方的积极回应，因此物业税是否应该全部征收仍不得而知。