房企海外融资缩水 多家房企负债超百亿

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从凯撒的动荡到中小房企的生存困境，再到人民币的贬值，空楼市的利润最近一直在增加。

根据中原地产的数据，2015年1月，仅有7家房地产企业在海外资本市场宣布融资，融资总额为158亿元，与2014年1月21家企业600亿元的融资额相比，大幅下降了70%。

兰德咨询公司对30家在香港上市的房地产企业进行了财务压力测试，发现只有6家企业的得分超过了70分的“及格线”。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前，整个房地产市场已经进入“后高周转率”时代:随着土地成本和融资成本的上升，房企很难用高利润、高杠杆的策略来经营空房。

七家房地产公司在海外筹集了158亿英镑

根据兰德咨询公司的财务压力测试模型，对30家在香港上市的房地产企业进行的财务压力测试发现，只有6家企业得分在70分以上。“风险低于70点。”兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆在接受《国家商报》(Blog，Weibo)记者采访时表示，随着整个行业的金融化趋势日益明显，提高现金流和运营的精细化管理水平显得更加重要。

通过对企业的评估，宋延庆发现目前行业中最重要的是资产负债率的数据。大多数房企的资产负债率约为90%，现金占总资产的比例相对较低。一般房企在港股上市的比例控制在15% ~ 20%，建议a股房企不低于10%。

宋延庆表示，在以债养债的发展模式下，如果企业负债过高，增速过快，一旦销量下降，资金链可能会断裂。根据房地产企业的现金流量特点，通过衡量企业在不同压力情况下的资金状况，可以了解企业未来一年资金链的安全程度。

据中原地产研究部统计，到目前为止，国内房地产企业的海外融资已经大幅下降。1月份，仅有7家企业在海外资本市场宣布融资，融资总额为158亿元，较2014年1月21家企业600亿元的融资额大幅下降70%。

“过去，在1月份，住房企业会选择大规模向海外筹集资金。然而，2015年，由于凯撒事件和人民币贬值，住房企业海外融资冷，融资成本也大幅上升。”张大伟说。

一些房地产企业人士表示，预计2015年春节后，房地产企业海外融资难度将继续加大。

张大伟提醒，海外融资负债的巨大规模将导致住房企业资金链紧张，甚至违约。与此同时，随着美元的走强，热钱外流速度可能会加快，这将进一步加剧房地产企业的财务压力。如果人民币贬值成为一种趋势，房地产市场将面临持续下跌，这可能会损害中国经济。

许多房屋公司的债务超过100亿英镑

风信息统计显示，144家上市a股房地产企业平均负债为118.36亿元。其中，“兆宝万金”四家房地产企业负债总额达到9095亿元。除2014年前三季度金地负债979.67亿元外，其余三家企业负债均超过1000亿元，其中万科前三季度负债4137.92亿元。资产负债率方面，万科为79.6%，招商地产(000024)为72.2%，保利和金地分别为80.3%和72%。

记者梳理了这144家上市房地产企业的负债情况，发现33家房地产企业的资产负债率超过了80%的红线，其中珠江控股(000505，股吧)达到98.74%，阳光城(000671，股吧)达到90.96%。

张大伟告诉《国家商报》,在跟踪了20家上市房地产企业的财务数据后，他们发现整个行业已经进入了“后高周转率”时代。“在2010年之前，许多大型住宅企业的规模和业绩的快速增长主要依赖于高利润和高杠杆的战略。但是，随着土地成本和融资成本的增加，这一战略很难在空运作起来。”

张大伟指出，进入“后高周转率”时代后，上市房地产企业的核心净利润比率仍处于下行通道。2014年上半年，20家上市房地产企业的平均核心净利润仅为12%，为历史最低水平。

“由于融资和销售的优势，品牌房地产企业的整体财务表现相对稳定，但现在摆在大家面前的问题是如何转型。”一位上市房地产高管表示。张大伟预测，2015年，大多数企业在制定销售任务时将非常谨慎，他们的业务战略将侧重于平稳的去库存化。