葛丰：地方政府统购商品房要过三道坎

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[中国经济时报评论]地方政府购买商品房必须通过三个障碍

中国经济周刊葛峰特约评论员

福州(房地产)市政府近日发布了《福州市统一购买商品房和安置房协议指导意见(试行)》，要求各区政府指定一家国有企业作为统一购买商品房和安置房的主要购买者，以满足被征收人对现有住房的安置需求。

地方政府统一购买适量商品房进行安置和保障有其内在的合理成分，主要体现在:一方面，全国保障性住房建设任务依然艰巨；另一方面，随着全国房地产市场供求格局的变化，商品房去库存化问题开始逐渐浮出水面。

正如住房和城乡建设部部长陈所说，面对上述情况的交织，政府有一些政策思路。现在已经没有必要在库存高的三、四线城市新建建筑了。地方政府可以通过将商品房改造为安置房来促进房改与存量房屋振兴的有效衔接，甚至可以及时、适当地为房地产市场乃至中国整体经济提供必要的缓冲气囊，使其安全着陆。

然而，我们不应该忘记过去，向未来学习。如果我们考虑到中国地方政府一直以来对“土地财政”的严重依赖，以及在“强政府”治理模式下，决策和管理中的“软约束”现象仍然比较普遍，那么至少在现阶段的试水阶段，统一购买商品房的步伐应该尽可能的稳定，而且可能出现的问题应该提前充分估计，包括:

首先，购买商品房的资金从何而来？

隐藏在这个主要问题背后的矛盾是，库存越严重，地方财政就越紧张。因此，我们有理由担心，地方政府是否会进一步恶化其已经不健康的债务状况，是否会因为其对“土地财政”的更深依赖而更热衷于突破政府与市场之间的合理界限，将统一购买商品房的主要目的偷偷转移到储蓄和支持市场的目标上来。

第二，政府购买的商品房去哪里？

自保障性住房建设以来，这一问题一直处于艰难探索和试错的过程中。迄今为止的事实表明，在当前的国情下，仅靠监督和审计很难完全屏蔽道德风险。但是，统一购买后的商品房分配可能会更加困难，因为目标本身的质量更好，或者隐含更多的福利补贴。

第三，如何确定商品房价格？

如何选择住房？虽然可以预见，针对统一购买商品房可能存在的巨大的空寻租空间，相关部门肯定会有极其详细的针对性配套措施和相关规定，但问题是政府采购公地的普遍悲剧有其深刻的内在逻辑， 因此，从过去的教训中不难发现，尽管中国政府内部专门针对采购的内部控制制度已接近极端，但效果仍然很好。例如，中国社会科学院法律研究所出版的《法治蓝皮书》显示，政府采购中高达80%的采购商品高于市场平均价格， 这种情况显然足以为内部控制要求更高、更复杂的商品房统一购买敲响警钟。

中国在前景不明的情况下进行改革的重要成功经验是“摸着石头过河”。统一购买商品房仍有许多技术问题需要澄清。因此，在测试水时，速度应该尽可能稳定。