楼市趋暖 房企重获银行“非标”青睐

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本报记者徐学成

随着房地产市场的逐步复苏，受到监管机构严格调查的“非标准”房地产业务开始出现波澜。《中国证券报》记者从银行内部人士处了解到，一些银行的"非标准"业务已经重新向房地产项目开放，审计相对宽松。

据知情人士透露，“非标准”融资需要支付更高的资本成本，而房地产行业的毛利率较高，这自然成为银行“非标准”业务最青睐的对象之一。然而，非标准业务加速了房地产的对接，在房地产市场库存风险没有得到根本缓解的情况下，潜在的赎回风险值得关注。

“非标准”重新对接房地产

2014年，银行“非标准”业务受到监管机构“关注”的焦点，但最近出现了“再次上升”的迹象。

所谓“非标准”业务是指投资于金融市场非标准资产的业务，如信托收益权和资产管理收益权。投资“非标准”业务可以绕过银行或债券审批部门，不仅可以给银行带来更高的效益，还可以使银行在不考虑存贷比限制的情况下扩大“非标准”资产的规模，因此一度在银行中流行。

《中国证券报》记者通过该行部分内部人士了解到，此前受到限制的"非标准"业务最近已经开业。“在受到监管压力之前，许多银行已经被关闭，它们确实在不久的将来开始采取行动。”

据了解，目前银行的“非标”业务重点是对接房地产项目，他们更喜欢资质较好的国有房企或品牌房企的优质项目。与此同时，政府推动的项目，如经济适用房，也在考虑之中。

自2014年以来，监管当局频繁推出针对“非标准”业务的新监管政策，“非标准”业务一度陷入“遏制”局面。去年5月，央行、银监会等五部委联合下发了《关于规范金融机构同业业务的通知》，银监会也下发了《关于规范商业银行同业业务治理的通知》。这两个文件不仅规定了同业业务规模的上限，还对同业业务进行了重新划分，并给出了操作规范。同年12月，银监会发布《理财业务监管办法》征求意见稿，要求保本型理财产品和预期收益率型产品投资“不规范”的，应回归形式，计提风险准备。

然而，"非标准"业务一直是银行不愿放弃的"甜馒头"。相关分析指出，投资非标准资产可以给商业银行带来诸多好处。一方面，与普通贷款相比，通过投资非标准资产为实体经济提供“贷款”业务的回报率相对较高，可以为银行创造更高的效益；另一方面，利用理财资金投资非标准资产属于银行表外业务，不反映在银行会计科目中。银行在扩大非标准资产规模时，不需要考虑存贷比限制。

据银行内部人士透露，房地产企业对资金的需求很大，但银行贷款、信托等渠道已经收紧，"非标准"已成为一种更可行的融资方式。此外，目前的监管"基调"并不那么紧，银行自然乐意放松与"非标准"房地产项目的业务对接。

赎回风险仍然需要关注

据了解，通过“非标准”渠道融资的成本大多在10%以上。虽然房地产业不如以前繁荣，但资质好的项目毛利率仍可保持在30%左右。因此，房地产是最适合“非标准”投资的对象之一。

根据中国指数研究院的数据，今年1月，中国100个城市(新建)的住宅均价在连续8个月下跌后，小幅上涨了0.21%。与此同时，央行的“RRR降息”也被视为有望缓解房地产行业金融压力的有利因素。在业内大多数人的眼中，房地产行业的抗风险能力在多年“击败”限购、限贷等调控政策后，已经逐渐提高。与此同时，调控的负面影响已逐渐见底，而降息和RRR降息等信贷和货币政策的放松也有望放松房地产企业，行业将很快回暖。

“这为“非标准”业务停靠房地产提供了信心。”上述银行内部人士也指出，即便如此，房地产行业的高风险信号仍未解除。“三、四线城市存量仍处于较高水平，中小房地产企业资金链依然紧张。这些都是“非标准的”定时炸弹。

据上海市一居房地产研究所统计，截至2014年12月底，上海市一居房地产研究所监测的35个城市新建商品房总存量为2.8124亿平方米，同比增长15.4%。同期，35个城市新建商品房的存贷比是14.3个月，这意味着市场消化这些存量需要14.3个月。

2015年，去库存化仍然是房地产市场的主题，这也是对房地产企业财务能力的考验。一旦销售不顺利，资金链陷入困境，可能会出现大规模的赎回危机，而对于银行系统来说，其覆盖面甚至更广。

因此，银行在选择项目目标时比以前更加谨慎。上述银行内部人士指出，“房地产信托无法按时支付的情况屡见不鲜，因此银行在投资房地产项目时会仔细评估自身的风险。”库存压力大的三、四线城市或资质差的中小房地产企业将基本被排除在“非标准”业务之外。