信托公司离REITs还有多远 不仅仅是一个“税”的距离

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对于信托公司来说，回报率高到足以吸引投资者，投资者可以建立信托计划

■我们的记者夏青

最近，在深圳证券交易所，中国首个在交易所交易的商业地产私募基金reits诞生了。在正在进行的两会上，部分CPPCC委员提出推进海南房地产资产证券化试点。

在监管机构的推动下，今年的房地产投资信托基金显示出“着火”的势头。证券公司和房地产机构正加紧努力，渴望尝试。近年来成立的信托公司仍然保持着研究和观望的态度。

对此，一位研究员在接受《证券日报》采访时表示，对于信托公司来说，回报率高到足以吸引投资者，投资者可以设立信托计划。目前，虽然发展房地产投资信托基金的条件已经具备，但在税收政策方面仍然存在障碍，存在双重征税的问题。这直接导致收益率远低于一般信托产品，甚至可能低于银行理财产品的收益率水平，对信托投资者没有吸引力。此外，资产评估和登记制度不完善。即使试点得以实施，短期内也很难取得重大进展，更不用说扩大规模了。

然而，信托业正面临转型，推出reits将扩大其业务领域，尤其是在房地产信托收缩后，将产生一定的替代效应。

Reits试点年或重启

为了促进房地产业的融资和相关的金融创新，监管当局不遗余力。业内人士预计，reits试点将于今年启动。

日前，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)，指出要通过建立房屋租赁信息政府服务平台，积极培育房屋租赁机构，支持房地产开发企业向社会出租房屋，积极推进房地产投资信托基金试点。

这不是监管机构第一次推动试点项目。

2014年9月30日，央行和银监会在《关于进一步完善住房金融服务的通知》中提出，要继续支持房地产开发企业合理的融资需求，拓展市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。

Reits是房地产信托和投资基金的简称。它是一种信托基金，通过发行收益凭证来筹集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。在国外，房地产投资信托基金通过资本市场向公众投资者发行。

据不完全统计，美国约50%的房地产投资来自reits，REITs对房地产行业的稳定发展起到了巨大的作用。目前，我国正面临着房地产行业的深度调整，成熟物业的运营更为重要，更需要专业机构深入房地产行业工作。

事实上，早在2009年，中国就开始研究reits试点，中央银行与银监会、证监会等部门共同成立了“reits试点管理协调小组”。

信托公司研究房地产投资信托基金已有多年，并准备了多年，但信托公司的房地产投资信托基金从未发展起来。这一次，房地产投资信托基金试点重新启动，但信托行业的人对此消息保持冷静。接受采访的许多业内人士表示，近年来，国家一直希望发展房地产投资信托基金，但一直没有真正的进展，税收也没有理顺，因此很难发展好。

关键是要理顺税收政策

在接受《证券日报》采访时，一家信托公司研究部门的研究员表示，就标的而言，中国现在已经具备了发展reits的市场条件，市场规模非常大。优质的商业地产很多，目前运作相对成熟，尤其是一线城市，可以作为reits的目标资产。

然而，国内房地产投资信托基金还没有发展起来。在业内人士看来，主要原因是税收政策不明确。

房地产投资信托基金最大的优势是减税和免税的优惠政策。房地产投资信托基金在公司层面免缴企业所得税。由于免除了企业所得税，美国房地产投资信托的回报率达到了8.4%。

据了解，目前中国没有税收优惠政策。在房地产资产转让和投资者购买reits的两个过程中，他们需要缴纳土地增值税、企业所得税、营业税、契税、土地使用税、房产税、耕地占用税等税种，并且存在重复征税的问题，使得reits的净收益率难以满足市场需求，导致其吸引力下降。

据格商金融研究员称，据粗略统计，扣除营业税、财产税、所得税和其他税收后，reits实现的利润仅为租金的60%-70%。按照中国目前的租金回报率，很难达到国际公认的7%-8%的reits回报率。

因此，如果没有相应的免税政策，reits将不会得到大规模发展。

2014年5月，中信证券(600030，咨询)发布的最新《中信帆船特殊资产管理计划》被认为是最接近的海外reits模式。

本产品采用结构设计，针对不同风险偏好的投资者，产品分为优先和次优先。低风险投资者优先，从500万元开始；对于中高风险偏好的二级投资者，将购买3000万元。在此期间，投资收益首先满足优先投资者，然后剩余收益分配给二级投资者。对应于优先级和子级别的产量分别为5.5%-7%和12%-42%。产品总规模52.1亿元，重点和次级发行比例为7: 3。

一些分析师表示，房地产的利润率正在下降，实际收入很难高估。

事实上，除了税收以外，信托财产登记制度的缺乏也是reits至今没有发展的一个重要原因。

没有信托财产登记制度，reits所获得的财产难以真正破产和隔离，无法实现对抗第三方的效力，不利于维护投资者的合法权益。

目前，我国房地产投资信托还处于培育期，完善的法律法规和良好的顶层体系是发展的基础。