地产、金融、互联网资本逐鹿 物流地产迎来“黄金时代 ”？

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我们的记者张晓玲

实习记者郑凯婷深圳(房地产)报道

如果你想问哪个行业正越来越受到国家的重视和资本的追逐，物流业肯定是其中之一。

2014年，商务部发布了《关于促进贸易物流发展的实施意见》，明确提出通过减半征收仓储用地税支持物流业的可持续发展。在此之前，普洛斯、阿里、万科、平安等大公司已经规划了这一领域。

一度被视为红海的物流业似乎迎来了另一个“黄金时代”。据统计，截至2014年5月，中国优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业的投资回报率已超过写字楼、商场和高端住宅，在房地产市场排名第一。未来15个季度，一线城市的仓储地产租金将继续上涨。基于个人消费的增长和电子商务的兴起带来的对物流和仓储的强劲需求，以及该行业的稳定收入和广泛发展，越来越多的房地产企业如万科、绿地、复星和华夏幸福(600340，共享)，也基于自身的专业发展优势，利用物流房地产市场的强劲需求，积极进入。

资本竞争物流投资

事实上，早在2002年左右，美国物流地产巨头ProLogis就进入了中国，而以万宝和玉佩为代表的本土物流地产运营商则在2005年左右加强了在这一领域的投资和布局。

根据戴德梁行的报告，除了积极收购不同地区的土地，他们还瞄准高端仓储业务。在借鉴ProLogis等外资企业国际经验的基础上，他们用新的产权形式来激发市场增长点，中国的物流地产逐渐采用了“一超多强”的市场结构。

由于国内电子商务的发展，更多的资金开始进入物流行业，互联网行业开始先于房地产开发商布局物流领域。

自2011年以来，JD.com和苏宁先后通过重型资产配送物流和仓储。2013年，阿里巴巴与银泰、复星、SF共同建立了“新秀网”，希望通过大数据实现仓储配送管理和物流智能，为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物流服务提供商等企业提供平台服务。

据菜鸟网称，这将是一个智能主干网，可以支持平均每天300亿元的零售额，或每年约10万亿元。目标是“让中国的任何地区在24小时内交货。”

为了实现这一愿景，菜鸟网加快了物流地产的开发和布局。新秀网董事长马云在2014年前后就三亚(房地产)国际旅游岛试验区联系海南(房地产)省委书记，推进物流仓储基地项目；此后，他不断访问吉林省和河北省。新秀投资人之一、银泰投资前董事长沈国军也公开透露，这位新秀已经成功赢得了杭州、金华、海宁、广州和天津的土地。

作为房地产行业的领导者，万科进入物流领域还为时不早。2014年5月16日，万科宣布进入河北廊坊物流地产项目。万科表示，希望借助新一届政府对产业重心转移的关注、城市购物中心的快速发展、电子商务的兴起以及移动互联网消费的推广，迅速建立一个全国性的物流网络平台。

2015年，万科物流房地产业务作为独立的业务单元在集团内部独立。5月，山东济南(房地产)空港现代物流服务基地项目正式签约；6月初，中铁物流集团与万科在北京(房地产)达成战略合作协议；此外，万科贵阳龙利物流项目和武汉阳逻物流项目的建筑面积分别为10.1万平方米和7.6万平方米。

据相关机构统计，目前在房地产行业，除了万科、绿地、复星等大公司外，一些园区型开发企业也在向物流转型，如华夏幸福、东湖高新(600133、古坝)等。

物流也可以减轻资产？

在传统的行业划分中，物流地产属于工业地产的范畴，主要面向制造商、电子商务、零售商和物流公司等客户，以租金、管理费、服务费和土地增值为收入来源。

物流地产是典型的重资产运营。物流项目的培育期通常为3-5年。如果行业回报率为10%，物流项目需要10年才能收回投资。参与物流地产将占用企业更多的资金和精力。如果完全依靠自己的资本投资，即使像万科这样财务实力雄厚的企业也不能做几个物流项目。

然而，在美国的ProLogis模式下，轻资产战略是通过与金融的对接实现的。根据中信证券(600030，Guba)的研究，ProLogis的收入主要来自三个业务部门:房地产开发部、房地产运营部和房地产基金管理部。

其中，房地产基金管理部门负责组织投资者筹集资金、收购房地产和设立基金。ProLogis是基金经理管理基金和基金下的房地产，从而获得基金管理费收入和基金分红收入。普洛斯房地产基金主要通过从房地产开发部门或第三方收购来收购房地产。

值得注意的是，基金管理部门的收入约占主营业务收入的6%，但贡献了主营业务利润的14%左右，这是ProLogis最赚钱的业务。

据悉，万科物流将引入美国黑石集团作为股东，正是因为对方在全球房地产领域的财产收购和资产管理能力。从黑石基金引进战略投资者后，万科有望实现普洛斯式的轻资产模式:万科开发物流项目，由黑石收购，作为基金运作。万科保留项目的长期经营权，收取部分管理费，享受基金分红，这也是万科的“小盘股交易”模式。

戴德梁行董事、中国工业与物流房地产部部长苏致远表示，对于物流市场的新来者而言，测试其市场竞争力的两个最重要的问题是客户资源和土地收购能力，尤其是土地收购能力。

他认为，物流地产运营商在与地方政府讨论土地收购时，应该与其他企业组成一个联合体，并作为物流服务提供商为其他企业项目提供支持。这些合资企业可以投资当地的一些重要项目，不仅可以为当地政府创造预期的税收收入，还可以有效利用物流地产运营商提供的服务。

克里克研究中心的人指出，大型房地产开发商在这方面有很大优势。物流地产是一种工业地产，土地来源于协议转让。企业能否获得高质量的物流用地，很大程度上取决于政府对企业的认可。以万科为例。与普通中小房企相比，万科优势明显，受到地方政府的青睐。

认为万科在发展物流业务时，可以加快自己的配送中心、配送中心和配送公司的建设，回馈原有的住宅建设、社区服务和商业运营等主营业务。在拥有了全国性的物流基地网络后，万科将利用“互联网+”创造一种新的商业模式，整合点更多，成功更容易。(编辑罗琦琦)